2021年，地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了翻天覆地的行業(yè)大洗牌，導火索從恒大暴雷事件開(kāi)始，而本質(zhì)原因在于融資持續收緊以及市場(chǎng)快速下行，導致房企現金流斷裂。

陽(yáng)光城、花樣年、合景泰富、新力、佳兆業(yè)等一眾昔日黑馬房企無(wú)不“成也快周轉、敗也快周轉”。

重災區當屬閩系房企與粵系房企，要么是在生死邊緣掙扎、要么是在生死邊緣游走。

行業(yè)的車(chē)輪仍在無(wú)情的碾壓，下一家暴雷的房企何在？

作為近期被推上風(fēng)口浪尖的禹洲集團，成為行業(yè)的焦點(diǎn)，而討論的并非其發(fā)展，而是“還能堅持多久？”

首先說(shuō)下美元債：

過(guò)去一年，80%暴雷房企都是躺在了美元債無(wú)力償還的剛性?xún)陡渡?，僅今年1月份，國內10幾家房企將面臨18筆美元債的到期，總計金額高達354億元。

而同樣作為中資美元債大戶(hù)的禹洲，將會(huì )在2022年迎來(lái)償債高峰。而禹洲的美元債存續及到期情況如下：

1、 存續有14筆美元債，存續規模在57.27億美元，折合人民幣約350億元。

2、2022年到期7.12億美元，其中1月合計兩筆，共5.79億美元（票息8.625%）

單從美元債的債務(wù)結構來(lái)說(shuō)，禹洲只有順利渡過(guò)1月份，才能夠有更多的喘息時(shí)間。

而這也便是禹洲為何近期頻頻變賣(mài)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的重要原因。

先是12月份，質(zhì)押總部大樓獲得銀行貸款11億，揭露了其財務(wù)狀況的舉步維艱。

再是1月5日，將曾經(jīng)被林龍安寄予厚望的禹洲物業(yè)服務(wù)賣(mài)身給了華潤萬(wàn)象生活，轉讓代價(jià)為10.6億元。

禹洲物業(yè)服務(wù)為此前遞表上市的禹佳生活服務(wù)的一部分，但是受限于上市推進(jìn)的不順，只能無(wú)奈選擇賣(mài)給了華潤萬(wàn)象生活。

禹洲對于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的變賣(mài)是來(lái)自于債務(wù)剛兌的壓力，也更是積極自救的重要舉措。

禹洲，作為千億房企的真實(shí)經(jīng)營(yíng)情況，自2020年來(lái)便一直撲朔迷離。

整體來(lái)說(shuō)，千億成色不足，增收不增利顯著(zhù)，盈利能力持續下滑甚至堪憂(yōu)。

尤其是2021年的半年報對于上一年度的真實(shí)經(jīng)營(yíng)與財務(wù)數據的變更，撕開(kāi)了其堪憂(yōu)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)，也被資本市場(chǎng)蒙上了一層信用的陰影。

在2021年半年報發(fā)布之際，禹洲集團重列了2020年半年報。

1、營(yíng)收由140.07億元變更為20.19億元；

2、銷(xiāo)售成本由107.31億元變更為19.72億元；

3、毛利由32.76億元變更為0.46億元，期內利潤由盈利15.51億元變更為虧損2.27億元，母公司擁有人應占核心利潤由10.19億元變更虧損2.18億元；

差異之大，而僅歸因于位于唐山、合肥、武漢、舟山、揚州、漳州、亳州及蘇州的十一個(gè)物業(yè)項目的遞延影響。

字面上的圓滑并不能抵住資本市場(chǎng)對其真實(shí)財務(wù)數據的質(zhì)疑。

2021年以來(lái)，業(yè)績(jì)詭變的禹洲集團的多個(gè)評級機構對其降級。

而其財務(wù)信用陰影也仍在持續。

12月20日，禹洲集團發(fā)布人事調整公告，執行董事林禹芳辭任，轉向附屬公司、禹佳生活服務(wù)的管理工作。

同時(shí)，林龍安獲委任為可持續發(fā)展委員會(huì )的主席。

透過(guò)近期高層的變動(dòng)，仔細窺探發(fā)現，禹洲的家族色彩仍然濃重，重要領(lǐng)導職務(wù)長(cháng)期由林龍安家族把持。

林龍安夫人郭英蘭出任董事局副主席，主要負責監管采購部外；

妹夫林聰輝主要負責質(zhì)量控制、預算編制、審批及審查；

2017年6月辭任的胞弟林龍智主要負責監管辦公室、人力資源部、前期部、客戶(hù)服務(wù)部及法務(wù)部。

其實(shí)，有別于其他閩系開(kāi)發(fā)商的激進(jìn)，禹洲集團在2017年以前對標香港開(kāi)發(fā)商，一直穩扎穩打，在中國地產(chǎn)的“杠桿紅利”時(shí)代發(fā)展稍顯遲緩。

真正的改變是從2017年開(kāi)始，當年提出“三年劍指千億”的目標后，便開(kāi)啟了負債規?？焖倥蛎?、高價(jià)拿地的快速擴張模式。

直到2020年，禹洲集團終于跨入“千億俱樂(lè )部”的門(mén)檻。

不做事后諸葛亮，僅從現時(shí)點(diǎn)審視上一輪的行業(yè)周期，禹洲明顯是踩錯了節奏。

不知道在千億目標下境內外瘋狂舉債大肆拿地的禹洲集團，還能繼續狂奔多久？