觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
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快周轉模式幾乎是房企實(shí)現既不加劇財務(wù)負擔，又實(shí)現快速增長(cháng)的共同選擇，卓越亦復如是。
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 深圳房企卓越集團在華東地區的投資布局嘗到了甜頭，如今它仍在持續擴大版圖。
3月9日，浙江湖州公開(kāi)出讓南太湖新區一宗宅地，起價(jià)3.8億元，折合樓面價(jià)5796元/平方米，這個(gè)價(jià)位在市場(chǎng)看來(lái)屬較低水平，因而引起了房企們的興趣。開(kāi)拍僅10分鐘，地塊總價(jià)突破5億元。
歷經(jīng)78輪競價(jià)，該地塊被卓越集團旗下杭州卓凱貿易有限公司以5.45億元競得，溢價(jià)率43.3%。這也是卓越集團在湖州西南板塊競得的第二宗地，兩個(gè)月前其還曾以3.43億元競得另一地塊，溢價(jià)率達64.90%。
據當地媒體稱(chēng)，卓越集團成交樓面價(jià)8312元/平方米已刷新周邊的新高紀錄。接近卓越的人士對觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，卓越內部的“地網(wǎng)系統”對目標城市及板塊跟蹤記錄，為合理價(jià)格獲取地塊提供了保障。
卓越集團最早自2007年拓展長(cháng)三角市場(chǎng)，因市場(chǎng)熱度高，購買(mǎi)力強等特點(diǎn)，內部將長(cháng)三角定位為“需要持續深耕的戰略區域”。上述人士預估去年長(cháng)三角銷(xiāo)售占比約40%，是卓越?jīng)_刺千億目標的重要組成——這也被公司視作快周轉所取得的成就。
而據不完全統計，年初至今該公司已在嘉興、湖州、寧波等長(cháng)三角城市投入37.57億元補充四個(gè)項目。
長(cháng)三角攬儲
在長(cháng)三角一體化戰略背景下，與上海有地緣優(yōu)勢的湖州，被視作承接“魔都”產(chǎn)業(yè)、金融、人才輻射等的主要城市之一。2019年上半年，湖州批復成立南太湖新區，其中長(cháng)東片區作為啟動(dòng)區，資本聞聲而動(dòng)，包括綠地等企業(yè)都相繼入駐于此。
卓越進(jìn)入湖州的時(shí)間同樣不算長(cháng)，2020年9月該公司才正式發(fā)布首個(gè)項目“卓越府”。項目位于長(cháng)東片區，由卓越、中融置業(yè)合作開(kāi)發(fā)，總體量約47萬(wàn)平方米，涵蓋洋房、高層、商業(yè)等業(yè)態(tài)。
去年11月28日，卓越府迅速開(kāi)盤(pán)，當天宣布首批洋房售罄，錄得銷(xiāo)售金額3億元。
首戰告捷后，卓越集團對湖州市場(chǎng)的投資比重也隨之增大。今年1月21日經(jīng)過(guò)85輪競價(jià)，杭州卓悅景豐貿易有限公司以總價(jià)3.43億元，競得位于南太湖新區西南片區的湘幾漾單元XN-03-02-07G-2號地塊，樓面價(jià)6625元/平方米，溢價(jià)率64.90%。
于3月9日，卓越集團競得的湖新區2021-03號地塊，亦即湘幾漾單元XN-03-02-08G地塊，同樣位于南太湖新區湘幾漾單元，東側為西南小學(xué)，南側為新區二路，西側為規劃河流，北側為夾山路。
地塊出讓面積3.64萬(wàn)平方米（54.639畝），容積率1.6-1.8，用途為城鎮住宅用地，最終成交總價(jià)5.45億元，折合樓面價(jià)8312元/平方米，溢價(jià)率43.4%。
從周邊情況看，據觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查詢(xún)，上述地塊附近的在售項目諸如碧桂園·鉆石港、汎港潤合的均價(jià)為1.15萬(wàn)元/平方米，恒大御峰均價(jià)為1.1萬(wàn)元/平方米。與之對比，卓越集團的拿地成本已處于相對高的水平。
卓越集團年內在嘉興、寧波相繼有投資動(dòng)作，其中1月20日以總價(jià)9.55億元競得嘉興平湖宅地，溢價(jià)率2.14%；2月26日則以總價(jià)19.13億元競得寧波慈溪商住用地，溢價(jià)率49.69%。
除此以外，卓越在廣州、重慶、眉山也分別獲得土地，包括19.43億中簽廣州黃埔東風(fēng)化工廠(chǎng)宅地，12.1億元拿下重慶南岸區商住地。
總體而言，卓越集團過(guò)往拿地的主戰場(chǎng)基本位于長(cháng)三角。在該公司2019年開(kāi)始實(shí)施的“三年戰略”中，投資戰略已從深耕粵港澳、長(cháng)三角、京津冀三大都市圈修訂為“1+1+X”，兩個(gè)“1”便指代粵港澳大灣區、長(cháng)三角區域，其它核心一二線(xiàn)及高增長(cháng)城市則囊括在“X”里。
去年中期，時(shí)任卓越執行總裁的沙驥接受觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)指，上半年拿地主要是在長(cháng)三角，因為這里是土地市場(chǎng)最熱的區域，有些城市的政策比較友好。當時(shí)他還透露，公司差不多參與了260多宗土地，形容是“用勤奮收獲了土地”。
接近卓越的人士也向觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，卓越對不同地區側重發(fā)展的能力也不同，比如粵港澳大灣區追求通過(guò)城市更新進(jìn)行一二級開(kāi)發(fā)，長(cháng)三角區域則主打公開(kāi)市場(chǎng)拿地，那里的購買(mǎi)力也比較強。
拿地成本方面，該人士則透露，卓越在投資端有打造名為“地網(wǎng)系統”的體系，并已于去年實(shí)質(zhì)運營(yíng)?！霸撓到y基本可以對相應城市及板塊的數據做詳細研判，以尋求合適的土地，因此土地價(jià)格都是經(jīng)過(guò)預判的?！?/p>
另一個(gè)原因則或許源于對自身產(chǎn)品溢價(jià)的自信。
比如卓越在嘉興平湖打造的“卓越·平湖壹號”，企業(yè)內部?jì)A向于認為“觸及城市豪宅天花板”。數據顯示，該項目目前均價(jià)1.85萬(wàn)元/平方米，周邊由另一品牌開(kāi)發(fā)商打造的在售項目均價(jià)1.65萬(wàn)元/平方米；項目所處的當湖街，二手房均價(jià)則為9569元/平方米。
現金流周轉
實(shí)際上，卓越集團曾透露內部也有“招拍掛全覆蓋”的研判體系，對已進(jìn)入和將進(jìn)入城市所有招拍掛地塊都要求跟蹤，記錄地塊出價(jià)及售價(jià)預期。如今來(lái)看，該研判體系或許便是上述人士口中的“地網(wǎng)系統”。
依靠投資系統提供的分析，卓越去年以來(lái)在長(cháng)三角以及成都、青島、東莞、長(cháng)沙、廣州、重慶、昆明、玉溪等地持續拓展，為銷(xiāo)售端儲備相應的貨值。
若從土地投資額度觀(guān)察，不難發(fā)現卓越集團在公開(kāi)市場(chǎng)的目標中，有相當一部分屬于中小體量地塊。比如去年3月以7.16億元競得成都天府新區商住地，4月以3.69億元競得寧波慈溪宅地，以4.03億元競得紹興商住地，5月再以9.31億元落子溫州龍灣區等。
較高成交總價(jià)則多集中在一二線(xiàn)城市資源的爭奪中，包括去年11月以總價(jià)27.99億元首次競得昆明的土地，平均樓面價(jià)2669元/平方米，溢價(jià)率171.7%。
這種現象背后或許也與卓越自身的經(jīng)營(yíng)思路有關(guān)，近兩年該公司內部制定不加財務(wù)杠桿的原則，倒逼管理層保持投資紀律，并轉向用經(jīng)營(yíng)杠桿尋求管理紅利。接近卓越的人士表示，公司不加財務(wù)杠桿，因此經(jīng)營(yíng)上偏向穩扎穩打。
快周轉模式幾乎是房企實(shí)現既不加劇財務(wù)負擔，又實(shí)現快速增長(cháng)的共同選擇，卓越亦復如是。而由于粵港澳大灣區的城市更新項目開(kāi)發(fā)周期長(cháng)，節點(diǎn)難以預估，卓越實(shí)踐快周轉的地區也主要是長(cháng)三角。
考慮到快周轉的本質(zhì)是現金流的快周轉，過(guò)多的土地意味著(zhù)容易降低經(jīng)營(yíng)效率，卓越曾表示，在快周轉的區域希望保持1.5-2年的土地儲備，大原則是不囤地，同時(shí)聚焦一二線(xiàn)和核心城市圈周邊三四線(xiàn)城市。
該人士介紹，產(chǎn)品線(xiàn)方面，卓越去年成立了產(chǎn)品策劃部門(mén)，將旗下產(chǎn)品系列進(jìn)行梳理，重點(diǎn)投資品居、棲居為主的快周轉項目，目的也是方便快速推向市場(chǎng)。這也是企業(yè)“投運一體化”的縮影之一。
根據卓越集團披露的資料，該公司在長(cháng)三角的項目中，南京大江悅府于去年6月拿地，僅時(shí)隔3個(gè)月便面市，11月底首次開(kāi)盤(pán)；嘉興悅瓏庭去年6月首開(kāi)，8-11月也保持每月加推一次。
在快周轉的推動(dòng)下，去年10月、11月卓越集團分別實(shí)現銷(xiāo)售額107億元、160億元，其中11月創(chuàng )造月銷(xiāo)售新高?！队^(guān)點(diǎn)指數·2020中國房地產(chǎn)銷(xiāo)售TOP100》顯示，該公司全年銷(xiāo)售額為1036.2億元，按此計算已完成跨過(guò)千億的目標。
按照上述人士預估，長(cháng)三角區域銷(xiāo)售額占卓越總銷(xiāo)售額的比例約40%?！氨热缭谀暇┙毙聟^的銷(xiāo)售額就有100多億，寧波慈溪去年也賣(mài)了40多億?！?/p>
長(cháng)三角以外，粵港澳大灣區或許才是卓越最為核心的區域。據了解，目前卓越城市更新集團旗下項目逾100個(gè)，大部分位于大灣區，該公司稱(chēng)基本滿(mǎn)足未來(lái)十幾年的發(fā)展需要。
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