小債看市 作者| 小債看市
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綠景中國多年聚焦深圳舊城改造，雖然可獲得較低的土地成本，但其周轉速度較慢，還沉淀大量資金，公司流動(dòng)性異常緊張。
1月24日，綠景中國地產(chǎn)（00095.HK）2023年3月到期美元債創(chuàng )近兩個(gè)月以來(lái)最大跌幅。
截至當日下午，綠景中國12%債券（ISIN：XS2098347821）每1美元跌1.2美分，至69.4美分。
據公開(kāi)資料，上述美元債發(fā)行于2020年3月，當前余額4.7億美元，將于2023年3月10日到期。
《小債看市》統計，目前綠景中國存續7只美元債，存續規模超10億美元，其中將有5只美元債于今年到期，集中兌付壓力較大。
去年12月，綠景中國聯(lián)合發(fā)行三筆不同貨幣的境外債券，發(fā)行額分別為22295萬(wàn)港元、1150萬(wàn)美元和100萬(wàn)人民幣，票息為6%，期限364日，均將于2022年12月8日到期。
存續美元債
在境內債方面，主要由綠景中國全資子公司正興隆房地產(chǎn)發(fā)行，目前存續債券兩只，存續規模16億元，將于2026年到期。
近日，聯(lián)合國際確認綠景中國‘BB-’的國際長(cháng)期發(fā)行人評級，展望“穩定”。
聯(lián)合國際認為，綠景中國的評級受制于其合約銷(xiāo)售規模，一般的流動(dòng)性和基本融資渠道，以及依賴(lài)于數量有限的開(kāi)發(fā)項目，存在集中性風(fēng)險。
值得注意的是，2020年11月、2021年1月綠景中國分別推遲了兩筆可轉債的兌付，在一定程度上凸顯其流動(dòng)性緊張情況。
據官網(wǎng)介紹，綠景中國成立于1995年，是深圳公認知名的綜合性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及商業(yè)物業(yè)運營(yíng)商。
2014年，綠景中國借殼新澤控股在香港上市，其長(cháng)期專(zhuān)注于深圳和其他珠三角地區，是城市更新的先鋒之一。
綠景中國官網(wǎng)
從股權結構看，綠景中國的控股股東為景崇集團有限公司，持股比例為47.08%，實(shí)際控制人為自然人黃康境。
股權結構圖
綠景中國多年聚焦深圳舊城改造，其中白石洲項目是深圳迄今為止最大的舊城再開(kāi)發(fā)項目，被業(yè)界稱(chēng)為“舊改航母”。
但不同于佳兆業(yè)以招拍掛項目平衡利潤與周轉的風(fēng)格，綠景中國幾乎不涉足招拍掛拿地，主要通過(guò)舊改、收并購獲取項目開(kāi)發(fā)資源。
這種操作方式規避了舊改項目前期不確定性風(fēng)險，同時(shí)土地成本優(yōu)勢明顯，降低了綠景中國的財務(wù)成本和現金流壓力。
因此，綠景中國的毛利率在同行業(yè)中處于較高水平，2021年上半年該指標為47.45%，雖整體盈利水平有所下滑但仍較高。
銷(xiāo)售毛利率
截至2021年6月30日，綠景中國擁有土地儲備約868萬(wàn)平方米，其中約80%位于大灣區內的深圳、香港、珠海及東莞等城市。
此外，綠景中國控股股東所擁有的土儲資源規模約770萬(wàn)平方米，包括位于深圳、珠海及東莞樟木頭項目。
在開(kāi)發(fā)模式上，綠景中國主要由控股股東孵化聯(lián)動(dòng)，先由綠景集團負責前期的資源整合、項目孵化及一級開(kāi)發(fā)，待條件成熟后適時(shí)將項目注入綠景中國。
但是，這種模式下的綠景中國周轉速度相對較慢，且銷(xiāo)售業(yè)績(jì)受單項目影響較大，其業(yè)績(jì)規模至今仍維持在60億以?xún)取?/p>
最近三年，綠景中國合約銷(xiāo)售金額分別為62.8億、42.4億和44.8億元。
從業(yè)績(jì)上看，綠景中國的經(jīng)營(yíng)面也欠佳，2020年其扣非歸母凈利潤應為-3.33億元，較2019年存在較大跌幅。
2021年上半年，綠景中國實(shí)現營(yíng)收20.3億元，同比下降17.5%；實(shí)現扣非歸母凈利潤-6.28億元。
營(yíng)業(yè)收入
截至2021年6月末，綠景中國總資產(chǎn)為781.42億元，總負債494.06億元，凈資產(chǎn)287.35億元，資產(chǎn)負債率63.23%。
《小債看市》分析債務(wù)結構發(fā)現，綠景中國主要以非流動(dòng)負債為主，占總債務(wù)的66%。
截至同報告期，綠景中國非流動(dòng)負債有325.63億元，主要為長(cháng)期借貸，其長(cháng)期有息負債合計205.83億元。
除此之外，綠景中國還有168.44億流動(dòng)負債，主要為短期借貸，其一年內到期的短期債務(wù)有101.49億元。
相較于短債規模，綠景中國流動(dòng)性吃緊，其賬上現金及現金等價(jià)物僅有50.34億元，現金短債比為0.5，短期償債壓力較大。
另外，2021年上半年綠景中國經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和籌資性現金流均呈凈流出狀態(tài)，分別凈流出7.12億和5.54億元，其經(jīng)營(yíng)獲現和融資能力有惡化趨勢。
籌資性現金流
整體來(lái)看，綠景中國剛性債務(wù)有307.32億元，主要以長(cháng)期有息負債為主，帶息債務(wù)比為62%。
有息負債占比過(guò)高，2020和2021年上半年綠景中國融資成本分別為15.33億和8.34億元，對公司盈利空間形成嚴重侵蝕。
從融資渠道看，綠景中國渠道并不多元化，其主要依賴(lài)于股權和債券融資。
總得來(lái)看，綠景中國業(yè)績(jì)欠佳，銷(xiāo)售規模較小，高毛利率主要得益于較低的土地成本；債務(wù)負擔較重，資金流動(dòng)性緊張；財務(wù)費用較高，融資渠道遇阻。
綠景從深圳福田新洲起家舊改，其后參與了南山、福田、寶安等多個(gè)舊城改造項目。
1995年，化州人黃康鏡、黃文偉兩兄弟組建的施工隊轉型成立，三年后便進(jìn)駐房地產(chǎn)領(lǐng)域，開(kāi)發(fā)位于深圳布吉的“綠景山莊”。
其后十年，綠景通過(guò)城市更新，完成多個(gè)高端項目的舊改，奠定市場(chǎng)基礎。
2008，綠景開(kāi)啟集團化、多元化發(fā)展之路，在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)基礎上，開(kāi)拓了商業(yè)和酒店業(yè)務(wù)板塊。
1999年，黃氏兄弟開(kāi)始分業(yè)，各自獨立門(mén)戶(hù)，其中大哥黃文偉繼續搞建筑，而弟弟黃康鏡則專(zhuān)注于地產(chǎn)。
綠景中國實(shí)控人黃康鏡
2014年，綠景以9.4億港元收購新澤控股64.83%股權，成為后者控股大股東，成功在香港聯(lián)交所 “借殼”上市。
上市后，綠景全面接管新澤控股在蘇州業(yè)務(wù)，進(jìn)入長(cháng)三角市場(chǎng)，開(kāi)啟全國化進(jìn)程。
隨著(zhù)商業(yè)版圖的不斷擴大，黃康境家族身家暴漲。
《2019年福布斯中國富豪榜》顯示，黃康境的財富值為93.9億元，排名282位，僅次于國美黃光裕家族。
近年來(lái)，黃康境退至幕后，愛(ài)女黃敬舒走上前臺，成為家族企業(yè)掌舵人。
2018年底，綠景獲得“舊改航母”白石洲項目的規劃指標，總計容建筑面積為358萬(wàn)平方米，分三期進(jìn)行開(kāi)發(fā)。
近日，白石洲舊改一期01-08地塊已獲得建設規劃許可證，命名為綠景白石洲璟庭，按照建設進(jìn)度預計在2023年預售。（作者微信：littlebond1）
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