作者：炸天團

來(lái)源：地產(chǎn)大爆炸（ID：dichandabaozha）

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首先要澄清一點(diǎn)，此次房貸利率上漲并非只發(fā)生在5月，其實(shí)早就持續了4個(gè)月。

很清楚地看到，在今年1月份之前，一二套房房貸利率連續下降；在今年1月份之后，一二套房房貸利率連續上行。

為什么會(huì )出現1月這個(gè)轉變的節點(diǎn)呢？還得從宏觀(guān)經(jīng)濟角度剖析。

去年疫情席卷百廢待興，需要拉動(dòng)消費來(lái)重振經(jīng)濟，因此銀行擴張信貸規模，讓熱錢(qián)流入各行業(yè)，從而導致房貸利率一度下降到歷史低位，年底的樓市格外熱鬧。

今年疫情完全控制，信貸和貨幣政策回歸常態(tài)，各地房?jì)r(jià)漲勢兇猛，樓市火熱的狀態(tài)亟待降溫，進(jìn)而銀行通過(guò)上抬房貸利率、收緊房貸環(huán)境，以此收縮信貸規模，最后就造成了大家看到的局面。

由此可見(jiàn)，房貸利率作為一個(gè)控溫器，直接調控樓市冷熱，雖然不能讓房?jì)r(jià)硬著(zhù)陸（也不科學(xué)），但對于抑制過(guò)快上漲的房?jì)r(jià)作用很明顯。

另外，結合去年一系列的調控組合拳，這次突如其來(lái)的加息實(shí)則是防范金融風(fēng)險的又一壓艙石。

先是去年10月，金融管理當局推出了房企融資的“三道紅線(xiàn)”， 從借款方進(jìn)行約束。

再是年底，央行和銀保監會(huì )又聯(lián)手祭出針對銀行的“兩道紅線(xiàn)”，對貸款方進(jìn)行管理控制。

之前剛收拾了“經(jīng)營(yíng)貸”和“消費貸”違規進(jìn)入樓市，現在輪到房貸利率了。

02

那這輪房貸利率的上漲，對于樓市各方玩家博弈影響幾何呢？

首當其沖，被“誤傷”的還是那些剛需購房群體。

房貸利率和月供息息相關(guān)，同樣的貸款金額，利率上浮也就意味著(zhù)利息的增加，而對于眾多想買(mǎi)房卻沒(méi)買(mǎi)的剛需自住群體來(lái)說(shuō)，這無(wú)異于加大成本，購房門(mén)檻的再一次提高。

舉個(gè)例子，以目前蘇州5.15%的利率貸款200萬(wàn)（純商業(yè)貸款），30年等額本息，每月供10920元。

如果上調至5.65%，那么每個(gè)月的月供將增加624元，總利息將增加22.5萬(wàn)。

20多萬(wàn)的額外利息，在30年的還款周期里或許并不算多，但對于一個(gè)剛需購房者來(lái)說(shuō)，這個(gè)數值已經(jīng)大到足以影響他整個(gè)購房決策了。

那么利率上浮，對于已經(jīng)在還貸的人，會(huì )有影響嗎？

答案是不受影響。

銀行的房貸主要分為兩種方式：一種是簽署的固定利率，不管基準利率、銀行貸款利率如何調整，都不會(huì )受到影響，一直按照這個(gè)標準直到還清貸款。

另一種則是浮動(dòng)利率（LPR），當初轉換LPR的原則是：轉換后的房貸利率 = 當期的LPR（5Y） + 加減點(diǎn)數（可為負值）。

而加減點(diǎn)數=（您當時(shí)的固定利率-4.8%）*100，為一個(gè)固定值，之后的房貸利率只會(huì )隨著(zhù)五年期以上LPR而變化，顯然LPR已經(jīng)13個(gè)月沒(méi)變化了，故對存量房貸沒(méi)有影響。

至于那些加杠桿的炒房客，加息無(wú)疑讓他們備受沖擊。

去年信貸寬松，投資客炒房炒得歡，接下去信貸收緊了，如果又是炒幾年之后交付的期房，資金周轉會(huì )成大問(wèn)題。

加上各地銀行貸款審核越發(fā)嚴格、放款周期也在拉長(cháng)，變相遏止炒房的效果也會(huì )慢慢凸顯。

想起央行副行長(cháng)李波在今年舉行的博鰲亞洲論壇上說(shuō)過(guò)一句話(huà)：我國現在的居民儲蓄大量集中于銀行賬戶(hù)和房地產(chǎn)上，這不夠健康。

央行這樣毅然決然地給樓市“放水”，收緊信貸環(huán)境，從長(cháng)遠看有助于房?jì)r(jià)回歸合理水平，對于購房者來(lái)說(shuō)，這算的上是通往甜蜜的必經(jīng)之痛了。

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利率由降轉升，通常是一輪行情接近尾聲的標志，房企在這波輪轉中該何去何從呢？

自從“兩道紅線(xiàn)”出臺后，與房企相關(guān)的開(kāi)發(fā)貸受到嚴格監管，房企想從銀行拿到錢(qián)更難了，或者說(shuō)更貴了。

目前，境內銀行貸款、公司債、委托貸款、信托貸款和中期票據也已受到強監管限制。

一旦加息，尤其對那些融資渠道相對較窄的中小房企，房企的融資成本會(huì )飆升，利息支出也會(huì )加大，財務(wù)費用極速上升，凈利潤也會(huì )有大幅下滑風(fēng)險。

濱江董事長(cháng)戚金興前些時(shí)間就爆出驚人言論，聲稱(chēng)在杭州獲取的5塊土地，項目能賺取1%-2%的凈利潤已經(jīng)很不錯了！

由此可見(jiàn)，房企拿地根本就賺不到多少錢(qián)，利潤已然如此稀薄，加息來(lái)臨之時(shí)，想賺錢(qián)難上加難。

此外，加息會(huì )使一些購房者的支付能力下降，增加其觀(guān)望心態(tài)，這變相地削弱了市場(chǎng)需求的活力，進(jìn)一步影響房企銷(xiāo)售去化，回款困難，現金流也會(huì )面臨風(fēng)險。

對于任何一家房企來(lái)說(shuō)，經(jīng)營(yíng)的核心是現金流，其次才是凈利潤。

在行情好的過(guò)去幾年，哪怕現金流枯竭，只要凈利潤數據好，依然可以叱咤江湖，如今今非昔比，任何一絲債務(wù)風(fēng)險，都會(huì )成為那最后一跟稻草。

2021開(kāi)年，廣西的地產(chǎn)一哥，也是全國百強房企彰泰集團就因經(jīng)營(yíng)問(wèn)題被旭輝并購，2020年更是有高達257筆房企收并購，不僅是小魚(yú)被大魚(yú)吃，有些大魚(yú)都自身難保了。

結語(yǔ)

那么，未來(lái)房貸利率到底是漲是跌呢？

就5年以上的中長(cháng)期而言，利率遵循的仍舊是下行的大趨勢。

要知道10多年前，房貸利率曾經(jīng)高達8%以上，目前已經(jīng)降到5%左右，隨著(zhù)投資回報率降低、人口紅利消退、自然增長(cháng)率下滑，未來(lái)還有可能進(jìn)一步下行，這是經(jīng)濟增長(cháng)趨勢決定的。

而短期來(lái)看，全球持續放水，通脹形勢日益嚴峻，加息就不會(huì )停歇，畢竟它能調整產(chǎn)能、促進(jìn)出口、壓抑通貨膨脹。

最值得注意的一點(diǎn)是，種種跡象已經(jīng)表明：金融管理部門(mén)已經(jīng)開(kāi)始對樓市杠桿下狠手了。

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

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原標題： 樓市加息背后的危險信號