觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)新媒體
來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)（ID:guandianweixin)
京投發(fā)展已在北京、無(wú)錫等城市先后開(kāi)發(fā)了西華府、琨御府、公園悅府、嵐山、愉樾天成等多個(gè)TOD項目，東壩地塊將成為其在京第五個(gè)TOD項目。
與深圳、上海、杭州等城市相比，北京第三次集中拍地的熱度并不高，大多數以底價(jià)成交。
12月24日，北京市第三批次商品住宅用地掛牌報價(jià)截止，根據報名及報價(jià)情況，有9宗地當日成交，總成交價(jià)258.62億元。
另外，兩宗地快流拍，朝陽(yáng)區管莊鄉GZGJC-02地塊無(wú)企業(yè)報名，豐臺區王佐鎮青龍湖C地塊因參加競買(mǎi)的企業(yè)不具相關(guān)資質(zhì)，不符合競買(mǎi)資格，且無(wú)其他企業(yè)報名。房山拱辰0017、0019地塊則將進(jìn)入現場(chǎng)競價(jià)環(huán)節，將于12月27日轉入線(xiàn)下競標決定歸屬。
在這場(chǎng)土拍中，除去龍湖、旭輝、金地這幾家民營(yíng)企業(yè)，更多為葛洲壩、京投發(fā)展、金茂等國企、央企拿地。
當中，北京市基礎設施投資有限公司與北京京投置地房地產(chǎn)有限公司聯(lián)合體以175.3億元底價(jià)奪得朝陽(yáng)東壩三宗地，成為本場(chǎng)土拍最大贏(yíng)家。
在這次土拍中，京投發(fā)展以175.3億元的價(jià)格包攬了朝陽(yáng)東壩三宗地塊，這一項目也將被打造成京投發(fā)展在京第五個(gè)TOD項目。
具體來(lái)看，京投發(fā)展以56.1億元競得第一宗朝陽(yáng)東壩1101-A002-1、1101-A003-1地塊，建設用地面積約5.7公頃，規劃建筑規模約13.2萬(wàn)平米，成交樓面地價(jià)為42500元/平米。
第二宗地塊，以起拍價(jià)格48.5億元競得1101-A002-2、1101-A003-2地塊，建設用地面積約6.4公頃，規劃建筑規模約9.4萬(wàn)平米，成交樓面地價(jià)為51596元/平米。
第三宗地塊，以以70.7億元競得1101-A002-3地塊，建設用地面積約7.7公頃，規劃建筑規模約13.7萬(wàn)平米，成交樓面地價(jià)為51606元/平方米。
3宗地合計建設用地面積19.79萬(wàn)平米，建面36.3萬(wàn)平米。當中A002-1、A003-1地塊需配建2萬(wàn)平米保障房，并由北京市朝陽(yáng)區保障性住房發(fā)展有限公司回購并持有，回購價(jià)格12000元/平米，地塊銷(xiāo)售指導價(jià)為8.1萬(wàn)元/平米，另外2宗地銷(xiāo)售指導價(jià)則為8.6萬(wàn)元/平米。
值得關(guān)注的是，此次東壩地塊也是北京土拍首次出現“期地”出讓?zhuān)锤鶕壗还こ踢M(jìn)度分期交地開(kāi)發(fā)。也就是說(shuō)，周期將明顯長(cháng)于普通項目，這點(diǎn)也令絕大多數高周轉房企心有余而力不足。
對于后續是否擴大“期地”出讓范圍，北京規自委曾表示，將總結本次“期地”出讓工作經(jīng)驗并不斷完善，后期對于類(lèi)似的地鐵車(chē)輛段蓋上開(kāi)發(fā)項目，將根據實(shí)際情況探索實(shí)施“期地”出讓。
據悉，在“期地”出讓中，土地款交納也有所不同，購買(mǎi)“期地”的開(kāi)發(fā)商需先付競買(mǎi)保證金，摘地后，35個(gè)工作日內付清土地收益部分的出讓金。
由于TOD項目的特殊性，三宗“期地”內部又分為落地區和上蓋區，交地時(shí)間有所不同，分批次交地時(shí)，競得方簽訂土地移交書(shū)后，5天內需繳納相應的一級開(kāi)發(fā)建設補償費用。
按照公開(kāi)文件測算，正式競買(mǎi)前，3宗地需分別需要繳納11.22億元、9.7億元、14.2億元保證金；拿地后，京投發(fā)展還需要繳納9.9億元、8.2億元及12億元的政府收益部分，共計65.22億元。剩余的開(kāi)發(fā)費用，將在交地后陸續支付。
有市場(chǎng)聲音指，起初東壩地塊并未被拆分，地塊掛牌時(shí)被拆分成三塊，主要出于不希望出現總價(jià)過(guò)高等考量。
其實(shí)，京投發(fā)展拿下該宗地早有跡可循。
一方面，京投發(fā)展與大股東曾聯(lián)動(dòng)摘地，此次東壩地塊正是由雙方共同開(kāi)發(fā)；另一方面，京投發(fā)展早已為此次拍地籌措資金。
11月24日，京投發(fā)展稱(chēng)，為滿(mǎn)足公司全資子公司京投置地業(yè)務(wù)發(fā)展需要，向其增資150億元。
“1地塊樓面地價(jià)42500元/平米，2地塊成交樓面地價(jià)為51596元/平米，3地塊成交樓面地價(jià)為51606元/平方米，相比起銷(xiāo)售指導價(jià)有較大的利潤空間?！币晃粯I(yè)內人士在接受觀(guān)點(diǎn)新媒體采訪(fǎng)時(shí)表示，東壩板塊正在快速發(fā)展，規劃較好。
資料顯示，東壩地塊臨近東北五環(huán)和第四使館區，處在國貿CBD、首都國際機場(chǎng)、通州副中心三角核心地帶和金盞國際合作服務(wù)區內，地鐵12號線(xiàn)和3號線(xiàn)交匯，具有顯著(zhù)的區位優(yōu)勢，是北京中心城區內為數不多未實(shí)施的集中建設區。
近年來(lái)，東壩地區有多項利好政策傾斜，2020年國際交往中心專(zhuān)項規劃明確將東壩地區打造成為國際人才集聚、國際交往活動(dòng)活躍、國際化綜合服務(wù)完善的新亮點(diǎn)區域。同年，東壩地區部分區域劃入國家服務(wù)業(yè)擴大開(kāi)放綜合示范區和中國（北京）自由貿易試驗區。
不過(guò)，由于地塊尚不能即時(shí)開(kāi)工，京投發(fā)展需要付出一定的資金成本。但由于地價(jià)較低，三宗地的利潤仍較為可觀(guān)，目前在同區域項目中，華樾國際銷(xiāo)售均價(jià)7.1萬(wàn)元/平米；富興首府銷(xiāo)售均價(jià)7.5萬(wàn)元/平米。
TOD項目難度較大，而京投發(fā)展早已有豐富的項目打造經(jīng)驗。
其實(shí)，京投發(fā)展早已多次與京投公司合作，借一級土地開(kāi)發(fā)的便利，并提供資金方面的支持，拿下多個(gè)TOD項目。
2013年，“京投系”就耗資近百億接連奪下海淀區玉淵潭地塊與昌平區東小口地塊，在兩宗地塊的股權安排上，第一大股東京投公司持有該項目49%股權，京投置地則持有余下股權。
這兩個(gè)地鐵車(chē)輛段上蓋項目工程復雜，需要多年的施工經(jīng)驗、過(guò)硬的設計才能勝任，“這幾年，京投陸續參與軌道上蓋物業(yè)的開(kāi)發(fā)，積累了豐富的經(jīng)驗?！?/p>
資料顯示，2003年由北京市地鐵集團改組而成的京投公司，業(yè)務(wù)包括軌道交通沿線(xiàn)土地一級、二級開(kāi)發(fā)、高速鐵路投資、城中村改造和信息基礎設施等相關(guān)領(lǐng)域，因此在TOD項目打造上具備先天優(yōu)勢。
與東壩地塊一致，玉淵潭地塊與昌平區東小口地塊的一級開(kāi)發(fā)商均為京投公司。因此，雖然購地款接近百億元，但一級開(kāi)發(fā)商的土地補償金就高達59億元，也就是說(shuō)，京投系聯(lián)合體再投入34.5億元即可奪得84.6萬(wàn)平方米的優(yōu)質(zhì)地塊。
觀(guān)點(diǎn)新媒體了解到，近幾年，“TOD賽道”競爭越來(lái)越激烈，據不完全統計，包括萬(wàn)科、龍湖、保利、華潤、越秀、碧桂園、招商蛇口等20余家企業(yè)都已入局。
而京投發(fā)展是多年深耕地鐵停車(chē)場(chǎng)上蓋的企業(yè)。
據悉，京投發(fā)展已是國內在建項目體量最大、房屋交付數量最多的地鐵停車(chē)場(chǎng)上蓋綜合開(kāi)發(fā)企業(yè)，并在內部專(zhuān)門(mén)配備了軌道交通項目的戰投部。
目前，京投發(fā)展已在北京、無(wú)錫等城市先后開(kāi)發(fā)了西華府、琨御府、公園悅府、嵐山、愉樾天成等多個(gè)TOD項目，東壩地塊將成為其在京第五個(gè)TOD項目。
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