上述闡釋?zhuān)闶枪芾韺觽冋J為中梁今年的銷(xiāo)售目標制定得頗為理性的原因。而除了融資端外，拿地端的調控也同樣為中梁的發(fā)展模式帶來(lái)了變化。

一直以來(lái)，在中梁的發(fā)展模式中都存在著(zhù)諸多標簽，繼“阿米巴”之后，如今又多了一個(gè)“DBS”（丹納赫商業(yè)管理系統）。

簡(jiǎn)而言之，這是一個(gè)收并購評估和改善體系。和許多房企一樣，在當前拿地貴、拿地難的大環(huán)境之下，從去年開(kāi)始，中梁也在收并購領(lǐng)域加大了力度。

截至2020年12月31日止年度，中梁共新收購了117幅地塊，規劃總建筑面積為1490萬(wàn)平方米，已收購地塊（不含停車(chē)位）的平均成本約為每平方米4767元。在這部分新增土儲中，來(lái)自招拍掛的占比70%，余下30%則來(lái)自包括商業(yè)勾地、合作開(kāi)發(fā)、收并購等多元渠道。

“房地產(chǎn)行業(yè)目前已經(jīng)進(jìn)入到一個(gè)存量競爭的時(shí)代，依靠傳統的開(kāi)發(fā)模式，應該說(shuō)是很難實(shí)現企業(yè)的穩健擴張?！标惣t亮介紹說(shuō)，依靠收并購擴大企業(yè)規模是很多上市企業(yè)常見(jiàn)的形式，而中梁也是希望依靠更成熟、更成功的工具來(lái)推動(dòng)企業(yè)長(cháng)期穩健地發(fā)展。

和2019年一樣，中梁去年新增項目中，按投資金額計算，92%的投資土地是位于二三線(xiàn)城市。連續幾年的拿地轉型，也使得中梁的平均銷(xiāo)售價(jià)格逐年上漲。于2020年，中梁合約銷(xiāo)售平均售價(jià)為每平方米1.25萬(wàn)元，比上年升高了21.36%，較2018年上漲了25%。

除此之外，在“集中供地”政策推出之后，中梁早早就在二三線(xiàn)城市“廣撒網(wǎng)”的意義也變得有些不一樣起來(lái)。

“（集中供地）對我們的影響相對比較平穩?！崩詈屠跞缡墙榻B。在李和栗看來(lái)，“集中供地政策”對一些資金實(shí)力雄厚，杠桿比較低的企業(yè)相對影響比較小，對資金實(shí)力有限，且在城市里面占有率很高的企業(yè)則會(huì )帶來(lái)較大的影響。

而在集中供地的22個(gè)城市里，除了四個(gè)一線(xiàn)城市之外，余下的18個(gè)城市里中梁雖然均有布局，但這部分土儲體量只占到了中梁總土儲的20%?！捌浯挝覀円策M(jìn)入了比較多的核心城市，當然中國除了這18個(gè)核心城市外其他地方還有很多有需求，我們都要做布局?！?/p>

換而言之，中梁項目布局的分散，反而讓其在“集中供地”之后多出了一份安全性。數據顯示，中梁2020年的銷(xiāo)售額來(lái)自140多個(gè)城市的300多個(gè)項目，按金額來(lái)排名，其去年單城銷(xiāo)售能夠排進(jìn)前十的共有20多個(gè)城市。

于2020年里，中梁的拿地投資金額為712億元。至于今年會(huì )有多少拿地預算，管理層表示，政府的導向是希望買(mǎi)地占銷(xiāo)售40%來(lái)做口徑，中梁去年也是嚴格按照40%的比率來(lái)買(mǎi)地的，今年也會(huì )維持這一規模。

以下為中梁控股集團有限公司2020年度業(yè)績(jì)會(huì )問(wèn)答實(shí)錄摘選：

現場(chǎng)提問(wèn)：中央進(jìn)一步收緊房地產(chǎn)融資，加上銀行的兩條紅線(xiàn)對公司有什么影響？

游思嘉：中梁在去年8月份是作為第一批的重點(diǎn)房企開(kāi)始試行三條紅線(xiàn)的政策，我們覺(jué)得三條紅線(xiàn)整體的影響是健康的，我們去年四季度開(kāi)始，也基本上是實(shí)行了關(guān)于這些紅線(xiàn)的要求，第一包括穩杠桿，第二穩控土地收購百分比，現在土地收購跟銷(xiāo)售百分比基本上維持在40%左右。

從自身來(lái)講我們土儲還是比較豐富，選擇面也比較多，所以我們對于業(yè)務(wù)上的經(jīng)營(yíng)將來(lái)謀求是更加精準，精準的買(mǎi)地，精準的開(kāi)拍，在這種勢頭上，房企的增長(cháng)應該未來(lái)會(huì )趨于穩定，不會(huì )暴漲暴跌。

紅線(xiàn)的問(wèn)題，去年四季度以來(lái)銀行提早一個(gè)季度左右開(kāi)始對房企總體貸款，包括按揭貸款的放款開(kāi)始自我審查，這個(gè)情況去年四季度已經(jīng)開(kāi)始。我們產(chǎn)品結構主要以剛需產(chǎn)品為主，銀行對于客戶(hù)放款還是面向社會(huì )的。我們預期收款還是維持在85%或者以上，我們覺(jué)得未來(lái)對銀行的情況不是特別擔憂(yōu)。作為重點(diǎn)房企，我們在控杠桿，在降壓方面也是達標的，所以我們對未來(lái)銀行金融機構對于我們的支持還是蠻有信心的。

現場(chǎng)提問(wèn)：請問(wèn)土地供應兩集中新政策對中梁有什么影響？

李和栗：我們看到有22個(gè)城市可能要推行集中供地，這種供地方式有了比較大的變化。首先集中供地可能對行業(yè)形成了一些改變或者影響。我們認為第一個(gè)集中供地肯定會(huì )推動(dòng)土地價(jià)格會(huì )更理性，也避免了出現一些大幅度的波動(dòng)。

其次，可能集中供地會(huì )影響企業(yè)的一些供貨節奏。第三，對于一些資金實(shí)力比較強的，或者杠桿率比較低的企業(yè)，現金流比較好的企業(yè)，會(huì )有一點(diǎn)優(yōu)勢，可能對一些城市里面布局非常多的，或者單個(gè)城市占比非常高的，可能相對會(huì )有一些影響。第四，我認為可能會(huì )促使合作更加廣泛，可能一些權益也會(huì )變低，推動(dòng)一些合作。對于我們而言，我想第一個(gè)中梁還是布局比較多，22個(gè)城市里面除了四個(gè)一線(xiàn)城市，我們18個(gè)城市進(jìn)入了覆蓋，18個(gè)城市里面我們投資額占比在20%，應該來(lái)說(shuō)影響相對比較平穩。

其次我們在比較好的城市已經(jīng)布局，在22個(gè)城市以外有很多比較好的城市，也在布局，這樣對我們影響相對比較小，同時(shí)我們供貨的節奏也能比較穩住。銷(xiāo)售回款比較好，財務(wù)杠桿非常穩健可控，我們可以通過(guò)多方面的合作來(lái)加強這些集中供地城市土地的參與，保證我們的市場(chǎng)占有率。

現場(chǎng)提問(wèn)：公司目前踩了一條紅線(xiàn)，未來(lái)還有進(jìn)一步優(yōu)化的目標嗎？未來(lái)什么時(shí)候降到綠檔。今年有什么指標？

游思嘉：首先關(guān)于三條紅線(xiàn)余下來(lái)的一條是資產(chǎn)負債比，資產(chǎn)負債比在國家算法里面是分子分母都需要減掉預收的客戶(hù)賬款，所以應該今天大部分的周轉型房企，這條紅線(xiàn)都是需要尚待達標。我們基本上按自身的節奏，希望兩到三年以?xún)瓤梢灾鸩礁纳频?0%左右，所以未來(lái)幾次的業(yè)績(jì)會(huì )大家可以關(guān)注這個(gè)比例，我相信我們會(huì )有所改善。

但是剛剛我說(shuō)過(guò)了，中梁的銷(xiāo)售預收賬款是比較大的，一方面是好事，證明我們去化比較快，賣(mài)得比較好。另一方面，合約負債比較大，在算比例來(lái)講，有點(diǎn)不利。我們現在是嚴格按國家的要求來(lái)控制我們的財務(wù)指標。

對于財務(wù)結構，我們還是有空間在今年把非銀渠道的融資壓縮，我覺(jué)得今年有機會(huì )可以壓縮到接近20%，這都要看今年整體融資環(huán)境情況，我覺(jué)得是有可能的。在現有情況來(lái)做推測的話(huà)，我們應該是非常有可能從去年的8.5%加權平均成本繼續下降到8%，或者以下。

現場(chǎng)提問(wèn)：近年來(lái)粵港澳是房企戰略的重要一環(huán)，請問(wèn)公司在該區域競爭力如何，同時(shí)也注意到中梁最近一直在溫州頻繁拿地，但粵港澳本身土儲似乎比較少，請問(wèn)為什么不聚焦在粵港澳區域呢？請公司介紹一下粵港澳公司成立以來(lái)的發(fā)展情況？

陳紅亮：粵港澳發(fā)展集團是我們之前南方大區的升級，它的項目主要布局在廣東、廣西、福建，以及浙江的一部分。2019年粵港澳大灣區的前身，南方大區也是從杭州搬到廣州，目的是更好地打造屬地化運營(yíng)體系，同時(shí)粵港澳發(fā)展集團做好區域聚焦，包括區域深耕，也包括機會(huì )區域的打法，做好精準投資，提高收益，秉承獲地手段多元化、多樣化，打開(kāi)整個(gè)投資拓展的布局。

2020年整個(gè)粵港澳發(fā)展集團總共獲取15個(gè)項目，包括首進(jìn)的廣東中山市以及佛山市，應該在粵港澳區域也獲得了一些投資上的成效。同時(shí)長(cháng)三角仍然是中梁重倉區域，雖然粵港澳區域占比不高，但是是中梁做好全國布局的重要一環(huán)，目前對粵港澳發(fā)展集團關(guān)鍵是長(cháng)期發(fā)展的思維，特別是政策，目前收緊的大背景下，供地，遠期政策的大環(huán)境下，中梁必然會(huì )繼續堅持全國化的布局，包括對粵港澳更多的是長(cháng)期發(fā)展的考慮，在其他區域我們同樣去做好深耕和開(kāi)拓，兩個(gè)方面都會(huì )去堅持。

現場(chǎng)提問(wèn)：2020年毛利率降至21%，目前已售未結轉項目預期交付的時(shí)間表和平均毛利率水平如何？2020年已確認的平均售價(jià)只有8540元，減少約14.9%，這些項目會(huì )繼續影響未來(lái)毛利率表現嗎？剛提到毛利率會(huì )持續穩定，未來(lái)有什么提升計劃？

游思嘉：我們先了解一下2020年毛利率確收情況的背景，也不只是針對中梁，應該整體行業(yè)，特別是長(cháng)三角為主的房企，可能也包括珠三角有關(guān)房企也是面臨這個(gè)問(wèn)題的。以買(mǎi)地的周期來(lái)看，大概現在2020年確收的這些項目基本上是反映2017—2018年，特別是2018年買(mǎi)地的項目。剛剛好2017年-2019年這三年土地市場(chǎng)是處在比較熱的形態(tài)之下，2018年以后，在二三線(xiàn)城市，也包括沿海某些為四線(xiàn)城市都出現了限價(jià)問(wèn)題，因為這個(gè)問(wèn)題去年毛利率21%，比2019年基本上只是下滑了2個(gè)百分點(diǎn)，在業(yè)內來(lái)講控制得算是不錯的。

我們現在參考總體在售項目，看到總體在售毛利率的平均其實(shí)大概也是在20%出頭這樣一個(gè)水平，我們覺(jué)得在現在土地市場(chǎng)嚴控的情況下，土地拍賣(mài)價(jià)或者價(jià)格的溢價(jià)應該沒(méi)有過(guò)去幾年那么火爆。限價(jià)在各大區域可能是長(cháng)期化的事情，毛利率應該也會(huì )維持這樣的狀態(tài)，我覺(jué)得應該算是穩定下來(lái)了。

現場(chǎng)提問(wèn)：公司最近一直在給自己打上DBS最佳實(shí)踐者的標簽，公司今后會(huì )否在收并購上加大發(fā)力力度，收并購需要大量資金，是否影響正常的投資拿地？

陳紅亮：最近中梁確實(shí)是對標學(xué)習丹納赫DBS的成功經(jīng)驗，DBS是丹納赫商業(yè)管理系統的簡(jiǎn)稱(chēng)，是收并購重要評估和改善體系，這個(gè)工具被丹納赫及其眾多企業(yè)通過(guò)收并購案例證明是有效的，目前也是被廣大的企業(yè)學(xué)習和使用。

DBS它的核心理念是精益，包括強調持續改善，包括了領(lǐng)導力、生長(cháng)和經(jīng)營(yíng)運營(yíng)三大核心工具，體現在戰略規劃、客戶(hù)服務(wù)、產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、成本管理等企業(yè)的各個(gè)經(jīng)營(yíng)環(huán)節，這和中梁追求的打小網(wǎng)格，精細化管理模式相符合，和中梁企業(yè)文化，模型思維、系統思維非常契合，容易轉化成符合中梁特點(diǎn)的工具，可以快速推行。

房地產(chǎn)行業(yè)目前已經(jīng)進(jìn)入到一個(gè)存量競爭的時(shí)代，依靠傳統的開(kāi)發(fā)模式，應該說(shuō)很難實(shí)現企業(yè)的穩健擴張。我們董事長(cháng)在了解當前行業(yè)現狀以及公司未來(lái)發(fā)展戰略的基礎上提出了對焦DBS，我們深入學(xué)習以后也發(fā)現丹納赫這個(gè)DBS工具比我們預想的更加符合中梁未來(lái)發(fā)展的需要。事實(shí)上，依靠收并購擴大企業(yè)規模是很多上市企業(yè)常見(jiàn)的形式，中梁也是希望依靠更成熟、更成功的工具來(lái)推動(dòng)企業(yè)長(cháng)期穩健地發(fā)展。

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原標題： 觀(guān)點(diǎn)直擊|中梁管理層：未達標資產(chǎn)負債率未來(lái)兩三年改善70%（實(shí)錄）