現在做新項目的投資測算，一般都需要各部門(mén)的配合完成，一般來(lái)說(shuō)設計部提供強排指標、成本部提供各項成本、營(yíng)銷(xiāo)部提供售價(jià)和回款節奏、運營(yíng)部提供關(guān)鍵節點(diǎn)，大家按照測算模板的要求錄入數據，投資部負責土地款和支付節奏并進(jìn)行統稿，財務(wù)部進(jìn)行最終的審查才算最終成稿。

但是實(shí)際上，有些場(chǎng)合我們是只需要做一個(gè)簡(jiǎn)單測算初步研判，不需要太精準，只需要一個(gè)估算的結果。比如新芽在外和別人聊項目，剛拿地項目信息我心里就應該大概有一個(gè)數，能不能做，利潤大概如何，這樣才能顯得自己專(zhuān)業(yè)嘛！

其實(shí)，說(shuō)穿了，測算不就那三樣嘛：成本、收入、利潤。其中成本包含土地成本、建安成本、三費、稅金。

#舉個(gè)栗子，登山哥準備拿南昌紅谷灘純住宅地一幅，周邊住宅均價(jià)19000元/m2，擬通過(guò)招拍掛底價(jià)摘取，土地出讓金包括契稅20億，凈用地8萬(wàn)平，容積率2.5

首先，整理信息如下

①銷(xiāo)售收入：?jiǎn)蝺r(jià)18000元/m2

②土地成本：樓面價(jià)10000元/m2

③建安成本（包裝修，地方經(jīng)驗值）：4000元/m2

④三費（占銷(xiāo)售收入比率）：管理費用1.5-2.5%；營(yíng)銷(xiāo)費用2-3%；財務(wù)費用1-3%

⑤稅金（占銷(xiāo)售收入比率）：增值稅3%-4%；土增稅2%-8%

④和⑤分別是期間費用（三費）和稅金，各項取中間值合計為15%（增值稅是價(jià)外稅，在計算占銷(xiāo)售收入比率時(shí)，為占包含增值稅銷(xiāo)售收入比率）。

單位面積/m2 稅前利潤為：

18000（銷(xiāo)售單價(jià)）-10000（土地成本）-4000（建安成本）-18000*15%（三費加稅金）=1200元/m2。

總結出萬(wàn)能公式：

項目稅前利潤=（銷(xiāo)售單價(jià)*85%-樓面價(jià)-單位建安成本）*總計容建面

將三費和稅金算作銷(xiāo)售收入15%所產(chǎn)生誤差很大，還應根據具體情況進(jìn)行調整；另外現在的土拍市場(chǎng)，想要拿到純住宅地很難，一般都是多業(yè)態(tài)。所以，我們接下來(lái)分別對15%進(jìn)行修正，對多業(yè)態(tài)下的估算也簡(jiǎn)單講講（主要側重思路）。

項目稅前利潤=（銷(xiāo)售單價(jià)*85%-樓面價(jià)-單位建安成本）*總計容建面

此萬(wàn)能公式中，增值稅和土增稅在盈利狀況不同的項目中，差別很大。而三費也具有很強的不確定性。因此不能簡(jiǎn)單地取平均值15%以代表三費和稅金對盈利指標影響，所以對85%部分進(jìn)行以下調整：

1、對土增稅和增值稅進(jìn)行調整

步驟1的萬(wàn)能公式中，土增稅是取平均值5%，增值稅取平均值3.5%。土增稅和增值稅對凈利率的影響是通過(guò)毛利率（沒(méi)有扣除增值稅毛利率）來(lái)對85%進(jìn)行調整的，經(jīng)驗值如下：

我們來(lái)簡(jiǎn)單運用一下，在登山哥這個(gè)案例中，

毛利潤率=（18000-10000-4000）÷18000=22%。所以85%改為85%+2%+0.6%=87.6%

2、對三費進(jìn)行調整

萬(wàn)能公式中，營(yíng)銷(xiāo)費用取平均值2.5%，管理費用取平均值2%，財務(wù)費用取平均值2%，我們在不同類(lèi)型項目中，可以根據經(jīng)驗調整。

例如項目是限價(jià)安置，就不需要營(yíng)銷(xiāo)費，直接對85%進(jìn)行調增2.5%；如果項目是合作方代建，那管理費用就增加，就對85%進(jìn)行調減了，調減多少需看對方收多少點(diǎn)。如果項目杠桿很高，很多是占用資金方的錢(qián)，或是項目周期長(cháng)，財務(wù)費用會(huì )很高，就調減。這里新芽只能說(shuō)大家在實(shí)際工作中，大家要自己有這個(gè)feel。

在登山哥這個(gè)栗子中，由于像純住宅底商和公共配套這些業(yè)態(tài)占比很小，賺錢(qián)的底商也能將配套以及地下車(chē)位不賺錢(qián)的部分抵消掉。所以可以不考慮純住宅底商和地下車(chē)位以及諸如幼兒園配套等對項目?jì)衾麧櫟挠绊?。但比如一個(gè)項目出現商業(yè)部分，并且商業(yè)比例較大，那不得不考慮進(jìn)行業(yè)態(tài)調整了，可以通過(guò)心里毛估，也可以直接分業(yè)態(tài)估算。這里只舉一個(gè)商住混合的例子給大家感受一下。

#例如，登山哥公司準備在南昌紅谷灘摘一商住地塊，周邊住宅均價(jià)18000元/m2，寫(xiě)字樓15000元/m2擬通過(guò)招拍掛底價(jià)摘取，土地出讓金包括契稅21.6億，凈用地9萬(wàn)平，容積率3.0，商住比1：2，商業(yè)為寫(xiě)字樓。

那我來(lái)分業(yè)態(tài)估算一下，對于住宅部分：

①銷(xiāo)售單價(jià)18000元/m2

②樓面價(jià)8000元/m2

③建安成本4000元/m2

毛利率（18000-8000-4000）/18000=33.3%，調減土增稅部分1%，調減增值稅部分0.4%，合計對85%進(jìn)行調減1.4%。

住宅所得稅前利潤=（18000*83.6%-8000-4000）*18=5.49億

對于商業(yè)部分：

①銷(xiāo)售單價(jià)15000元/m2 

②樓面價(jià)8000元/m2  

③建安成本5000元/m2

毛利率（15000-8000-5000）/15000=13.3%，調增土增稅部分3%不夠那就4%（只要不超過(guò)5就行，因為估計土增稅該部分只會(huì )預繳了），調增增值稅部分1%，不調財務(wù)費用，合計對85%進(jìn)行調增5%。

商業(yè)所得稅前利潤=（15000*90%-8000-5000）*9=0.45億

合計：在不考慮地下車(chē)位的情況下

項目所得稅前利潤=5.49+0.45=5.94億。