作者：CRIC克而瑞物管

來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID:dzypls)

2021年以來(lái)，物管行業(yè)在經(jīng)歷了階段性上市潮后加速發(fā)展，掀起收并購熱潮，且熱度由年初持續至今，僅11月前3天內就發(fā)生四起主要收購事件，交易金額超過(guò)25億元。頭部物管企業(yè)開(kāi)始尋找合適收購機會(huì )，以收購全部或部分股權的方式擴大規模。

克而瑞物管不完全統計，截至2021年10月底，上市物企共披露122起收并購事件，多集中在三季度，收并購事件共披露54起，遠超第一季度和第二季度。

此外，根據已披露金額的收并購事件進(jìn)行統計，前三季度物管行業(yè)收并購金額已超過(guò)320億元，其中三季度并購市場(chǎng)交易額再創(chuàng )新高，總交易額達到167億，僅9月份就達到135.7億元。

圖：2020年-2021年三季度并購總額

 數據來(lái)源：克而瑞物管

截止2021年10月底，單筆并購金額超過(guò)10億元的共有6起，其中4起由碧桂園服務(wù)發(fā)起。

通過(guò)收購藍光嘉寶，碧桂園服務(wù)成為國內在管規模第一大的上市物業(yè)公司。隨后，碧桂園服務(wù)對富力物業(yè)的百億收購，創(chuàng )造物業(yè)史上“最貴”的收購案。碧桂園服務(wù)方面認為，收購事項將進(jìn)一步擴大該集團業(yè)務(wù)的規模和覆蓋范圍，促進(jìn)集團社區增值服務(wù)及其他服務(wù)的發(fā)展，尤其促進(jìn)商業(yè)物業(yè)管理的發(fā)展。

表：2021年部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)超10億的收購事件

綜合來(lái)看，物管行業(yè)收并購主要呈現三方面特征：其一，規模物企收并購動(dòng)作更為頻繁，且力度更大，例如融創(chuàng )服務(wù)、碧桂園服務(wù)等；其二，被收購方不乏自然人或較小規模的合伙企業(yè)，這意味著(zhù)物管行業(yè)的部分中小規模企業(yè)正在被加速出清，行業(yè)加速整合提升，更趨專(zhuān)業(yè)化；其三，通過(guò)收并購突破技術(shù)壁壘，向相關(guān)多元業(yè)務(wù)延伸，拓展并完善業(yè)務(wù)結構。

物管行業(yè)收并購潮再現，其背后邏輯本質(zhì)是物企規模擴張與戰略發(fā)展需要。 

房地產(chǎn)行業(yè)融資收緊的大環(huán)境下，疊加物管行業(yè)政策利好，行業(yè)迎來(lái)收并購窗口期，在資本不斷涌入并篩選優(yōu)質(zhì)標的的背景下，出于提升市占率、彎道超車(chē)、提升競爭力等目的，物管企業(yè)兼并、收購現象不斷涌現，行業(yè)加速整合、分化。

從物管企業(yè)角度來(lái)看，收并購有利于規模擴張與戰略發(fā)展。去年，融創(chuàng )福服務(wù)、世茂服務(wù)等物管企業(yè)通過(guò)收并購把握市場(chǎng)機遇，實(shí)現營(yíng)收及在管面積規模的同步大幅提升。

與此同時(shí)，通過(guò)收并購擴大規模優(yōu)勢將反哺資本市場(chǎng)表現，提升定位，獲得更高估值。

圖：2020年營(yíng)收增速TOP5物管企業(yè)

注：在管面積不含第三方

數據來(lái)源：企業(yè)年報、CRIC

此外，“補短板”也是收并購的一大內因。今年以來(lái)物管收并購除了擴大規模外，主要集中在增值服務(wù)、城市環(huán)衛、商管服務(wù)、技術(shù)賦能四個(gè)戰略方向。

此外，學(xué)校物業(yè)、醫院物業(yè)、辦公物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、公建物業(yè)等，通常是物企的收并購標的。尤其是部分準入門(mén)檻較高的業(yè)務(wù)，通過(guò)收購，可以直接運用其本身較為成熟的團隊和基礎設施，拓展新業(yè)務(wù)的同時(shí)，可以避免走很多彎路，規避各種風(fēng)險，使得新業(yè)務(wù)進(jìn)入發(fā)展的快車(chē)道。

表：2021年物管企業(yè)主要收購戰略方向

數據來(lái)源：CRIC整理

隨著(zhù)上市門(mén)檻的提高，更看重盈利能力，計劃上市的物管企業(yè)通過(guò)收并購有利于進(jìn)一步擴大優(yōu)勢，提升定位，獲得更高估值。

擴規模是物業(yè)服務(wù)企業(yè)收并購的首要動(dòng)機，規模擴張之外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)還會(huì )通過(guò)收并購進(jìn)行多元化領(lǐng)域的拓展，擴大經(jīng)營(yíng)利潤。

但當前收并購特征比較特殊，物管企業(yè)母公司的不確定性是當下收并購的最大風(fēng)險。在物管收并購窗口期，如何選擇優(yōu)質(zhì)標的，如何隔離母公司風(fēng)險，都是交易中需要排除的雷區。

以碧桂園服務(wù)收購富力物業(yè)為例，在交易細則中，碧桂園服務(wù)采取了分期付款、按交付進(jìn)度付款、股權質(zhì)押等等措施，力圖將風(fēng)險控制在最低。

被收購物業(yè)企業(yè)與其原地產(chǎn)母公司或關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司之間的應付款也是風(fēng)險點(diǎn)，若地產(chǎn)公司的債務(wù)危機仍未能解除，這部分款項存在壞賬的可能。

此外，投后管理是收購后長(cháng)遠發(fā)展的重中之重。收并購之后，若投后整合不到位，同樣存在人才流失、服務(wù)質(zhì)量下降、運營(yíng)效率下降等問(wèn)題。對此碧桂園、世茂服務(wù)、融創(chuàng )服務(wù)等也都提出自己的投后管理方案。

這波收并購潮的內因很清晰，在三道紅線(xiàn)及融資收緊的背景下，房企籌措資金的渠道減少，融資強監管時(shí)代下，房企遇到流動(dòng)性危機，往往以出售資產(chǎn)作為融資的一種方式，而物管行業(yè)因為估值較高，出售物企就成為房企融資紆困的主要方式之一。短期內，部分陷入現金流困境的房企或仍將出售旗下物業(yè)公司換取現金，預計接下來(lái)物管行業(yè)收并購仍會(huì )進(jìn)一步加劇。

對于上市規模物管企業(yè)而言，資本加持與收并購將成為其“兩翼”，推動(dòng)其擴大領(lǐng)跑優(yōu)勢；但與此同時(shí)，盡管物業(yè)管理為輕資產(chǎn)賽道，仍需警惕收并購過(guò)程中政府監管、估值定價(jià)、投后管理等方面的風(fēng)險。

對于中小規模物管企業(yè)而言，提升自身專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域強項、提高運營(yíng)效率、以服務(wù)贏(yíng)得口碑是關(guān)鍵，在收并購市場(chǎng)上，更需要注重戰略匹配程度，或有機會(huì )抓住窗口期“彎道超車(chē)”。

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標題： 物管行業(yè)加速整合，收并購熱潮之下仍需“冷思考”