日前，地產(chǎn)圈傳瘋了一條新聞：又一個(gè)省會(huì )城市開(kāi)始松綁樓市。而這次不同，力度非常猛，直接徹底取消限售！
作者：炸天團
日前，地產(chǎn)圈傳瘋了一條新聞：又一個(gè)省會(huì )城市開(kāi)始松綁樓市。
而這次不同，力度非常猛，直接徹底取消限售！
“經(jīng)報請市政府同意，鑒于《哈爾濱市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)市場(chǎng)調控工作的通知》已完成其階段性調控使命，擬予以廢止?！?/section>“已完成其階段性調控使命”這幾個(gè)字異常醒目，表明了地方政府松綁的決心。一張廢止令下來(lái)，長(cháng)達4年多的“主城區商品房限售3年”的政策戛然而止。同時(shí)也開(kāi)創(chuàng )了先例，讓哈爾濱成為第一個(gè)全面取消限售的大城市！對比其他城市降利率、降首付等隔靴搔癢的動(dòng)作，取消限售才是復蘇樓市的大殺器。不少品質(zhì)次新房會(huì )殺入市場(chǎng)，再加上利率的一再探底，市場(chǎng)需求的回升，買(mǎi)賣(mài)雙方一拍即合，極大利于促進(jìn)市場(chǎng)成交量回升。一旦二手房成交量回升，賣(mài)房者拿到錢(qián)再去購房，資金就在市場(chǎng)里流動(dòng)起來(lái)，必然會(huì )帶動(dòng)新房市場(chǎng)回暖。終于有大城市敢出來(lái)捅破“限售、限購、限貸”這個(gè)口子了！
哈爾濱這一猛藥，其實(shí)是今年各地密集政策蓄能已久的結果。2022年以來(lái)，全國超60個(gè)城市發(fā)布了各種穩樓市的政策超過(guò)70次，疊加部委發(fā)布的政策更是已經(jīng)接近100次。僅3月以來(lái)的房地產(chǎn)調控政策就接近50次，主要政策內容以各種商業(yè)貸款、公積金、人才購房補貼為主。比如青島，昨晚最新曝出的內幕，青島城陽(yáng)部分中介表示，白云山片區的樓盤(pán)可以全款買(mǎi)第三套，且沒(méi)有社?；蚵鋺?hù)方面的約束。這意味著(zhù)“限購”的閥門(mén)也即將打開(kāi)！還有之前的鄭州下狠手，一連發(fā)布18條松綁措施，先是取消認房又認貸，同時(shí)放開(kāi)第三套限購，并重啟貨幣化棚改。“棚改”這兩個(gè)字熟悉吧，15年樓市起飛的助推器，它又回來(lái)了。長(cháng)沙，一直被奉為“最良心房?jì)r(jià)”的省會(huì )城市，事實(shí)上新房房?jì)r(jià)已經(jīng)連續15個(gè)月環(huán)比上漲，全國之最！在這個(gè)背景上，長(cháng)沙政府還公開(kāi)表示改善型住宅價(jià)格漲幅放寬到8%-10%。還有蘇州，這個(gè)最強地級市直接把房貸利率干到了和LPR齊平——全國最低的4.6%。這也預示著(zhù)銀行開(kāi)始下場(chǎng)，助力這場(chǎng)樓市的回暖，房貸的成本朝著(zhù)最大限度放松的方向演變。包括南寧把首付降到20%、大灣區各大城市房貸利率回歸“4字頭”等等...你會(huì )發(fā)現這一輪樓市集體大松綁有個(gè)很明顯的信號：各個(gè)省的省會(huì )動(dòng)作幅度特別大。這些領(lǐng)頭救市的城市，基本都有一個(gè)特征，已經(jīng)持續低迷很久了。比如鄭州樓市長(cháng)年冷淡、大量爛尾，樓市看不到后勁；哈爾濱人口流出嚴重，市場(chǎng)需求嚴重不足等；南寧去化周期已經(jīng)長(cháng)達兩年，去庫存迫在眉睫。而省會(huì )城市帶頭松綁，背后是省政府的意志。無(wú)論是資金面、還是政策面，政策利好持續，剛需的群體會(huì )形成一定的積壓，厚薄激發(fā)，到了一定的時(shí)候會(huì )集中釋放。從中央到地方政府，從銀行到金融機構，全方位刺激樓市的趨勢，愈發(fā)強烈。
不僅上述提到的三四線(xiàn)城市，有些高能級的一二線(xiàn)城市也開(kāi)始在銅墻鐵壁里面鑿出洞來(lái)。長(cháng)三角樓市最熱的城市之一——南京，馬上引來(lái)今年第一波土拍。為了刺激房企拿地，不讓去年流拍成群的現象再次發(fā)生，相關(guān)部門(mén)立馬提出了四條救市措施：
取消租賃用房配建；保證金下調；保開(kāi)發(fā)商利潤；取消競得地塊數量限制。最后一條則專(zhuān)門(mén)針對那些資金雄厚的頭部房企，鼓勵他們：盡量拿！不限額！南京這個(gè)松綁動(dòng)作不大，但余味很足。只要第一次效果不錯，后面幾次拍地，限制必然會(huì )越來(lái)越少。還有另外一個(gè)備受關(guān)注的長(cháng)三角城市之一——杭州。這次土拍誠意滿(mǎn)滿(mǎn)，一次性拿出了60宗地，共3849畝地之多！主城四區這次一共拿出了11宗宅地，不乏奧體等熱門(mén)地塊。可見(jiàn)，杭州對土拍市場(chǎng)相當之自信。值得一提的是，杭州很會(huì )玩，首創(chuàng )了“次高報價(jià)者得”新規。具體怎么玩？
本批次所有的地塊都會(huì )設置一個(gè)中止價(jià)，也就是溢價(jià)10%時(shí)的價(jià)格。
當出價(jià)達到中止價(jià)以后，房企將進(jìn)行一次性競價(jià)，可以在0%-2%區間內（即最高溢價(jià)12%）選擇加價(jià)一次。一次性報價(jià)當中，由出價(jià)第二高的開(kāi)發(fā)商拿地。
這樣拍地規則的改動(dòng)，本質(zhì)上還是為了抑制房企無(wú)序競價(jià)，導致地價(jià)瘋漲，盡可能給開(kāi)發(fā)商留出利潤空間。南京和杭州的這些松綁舉動(dòng)，雖然沒(méi)有動(dòng)“限售、限購、限價(jià)”的口子，但也在金融側給房企足夠的喘息空間，讓很多中小房企有了入局的機會(huì )。把土地盤(pán)活，讓房企大膽拍、大膽賣(mài)。再把“限售、限購、限價(jià)”的口子打開(kāi)，讓購房者大膽買(mǎi)。政府穩樓市的邏輯已經(jīng)越發(fā)清晰。
最后，回到一個(gè)大家最關(guān)心的問(wèn)題，利好消息如此頻發(fā)，是否代表樓市新一輪上行真的要啟動(dòng)了？炸天團覺(jué)得現在下結論為時(shí)尚早。縱觀(guān)這20多年來(lái)房地產(chǎn)的發(fā)展歷程，有過(guò)高峰有過(guò)低谷，基本都是跟隨政策松緊來(lái)走勢。而每次寬松政策出臺后，基本都引發(fā)了新的一輪上漲。值得注意的是，政策不會(huì )一夜之間完全兌現，從政策出臺到市場(chǎng)響應是有周期的，這個(gè)時(shí)間大約是半年左右。我們可以觀(guān)察下，那些高能級的一二線(xiàn)城市，比如北上廣深、成杭南蘇等等，是否會(huì )續上，撕開(kāi)“限購、限售、限價(jià)”的口子？到時(shí)候才是真正的大反撲。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“地產(chǎn)大爆炸”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！
原標題：
這波行情，開(kāi)始啟動(dòng)了！
地產(chǎn)大爆炸 
