丁祖昱評樓市 作者：編輯部
來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
去年以來(lái)，物管行業(yè)迎來(lái)新一輪發(fā)展，其中2020年全年共有18家物企成功登陸資本市場(chǎng)，創(chuàng )歷年之最，行業(yè)平均36.3倍的估值遠超地產(chǎn)板塊。但隨著(zhù)行業(yè)逐漸成熟，賽道逐漸收窄。明顯的變化就是物企上市的門(mén)檻正在提高。盈利能力成為上市企業(yè)的核心指標，一些規模較小、且經(jīng)營(yíng)動(dòng)能不強的物企將被拒之門(mén)外。此外，2020年下半年以來(lái)多家新上市物企頻頻破發(fā)，投資者更加謹慎。
在這樣的背景下，對于已上市和計劃上市的物管企業(yè)來(lái)說(shuō)，選擇以什么樣的資產(chǎn)包進(jìn)行整合才能跑贏(yíng)大市？從上市物企表現來(lái)看，在保證規模和盈利能力的基礎上，物管+商管“雙管齊下”，將成為打開(kāi)投資者想象空間的一大利器。
商管服務(wù)賽道已經(jīng)打開(kāi)
經(jīng)歷了2020年的上市潮，物管行業(yè)在資本市場(chǎng)的整體表現正在趨于理性。2019年24家上市物企全年股價(jià)漲幅均值為58.02%，到了2020年，上市物企數量達到42家，整體股價(jià)漲幅均值卻降為21.55%，其中僅有15家股價(jià)漲幅超過(guò)均值，超6成物業(yè)股股價(jià)漲幅低于板塊均值。
此外，上市物企流動(dòng)性階段性走弱，2020年42家上市物企平均日成交量約300萬(wàn)股（按250個(gè)交易日計算），其中27家日均成交量低于板塊均值。加之前期約40倍的高估值，使得現階段物業(yè)板塊的增長(cháng)略顯乏力。
圖：2020年上市物企股價(jià)漲跌幅
注：2020年后上市企業(yè)以發(fā)行價(jià)計算
數據來(lái)源：CPIC，克而瑞物管整理
盡管如此，物業(yè)股仍然是地產(chǎn)行業(yè)的“香餑餑”。對比恒生指數2021年以來(lái)漲幅僅5.66%，恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數今年累計漲幅已達11.41%，物業(yè)股仍然具有高增長(cháng)性，尤其是具有商管基因的物業(yè)股。
經(jīng)歷了一段時(shí)間的快速發(fā)展期，物管領(lǐng)域逐漸細分，商辦物業(yè)正成為行業(yè)發(fā)展熱點(diǎn)，成為除住宅以外的最成熟的物業(yè)管理類(lèi)型。
除了較早上市的寶龍商業(yè)以外，短短一年內，有商管基因的物企紛紛成功上市，比如華潤萬(wàn)象生活、卓越商企服務(wù)、星盛商業(yè)，以及剛剛成功上市的中駿商管。而萬(wàn)物云、綠城服務(wù)等更多品牌物企也在加速進(jìn)入商辦領(lǐng)域。
根據華安證券預測，到2033年，我國商管運營(yíng)服務(wù)市場(chǎng)在管總面積有望達到9.83億平方米，對應總收入約2781億元。商管細分賽道前景廣闊。
商管業(yè)務(wù)往往以其較強的確定性和韌性擁有較高的估值，這也是商管成為熱門(mén)的一大原因。以華潤萬(wàn)象生活為例，資本市場(chǎng)給出了106.3倍的估值，分別高出估值第二和第三名7%和45%。同樣以商管為重要組成部分的寶龍商業(yè)和合景悠活，估值也顯著(zhù)高于行業(yè)均值。
“物管+商管”的多元服務(wù)為物企在資本市場(chǎng)的發(fā)展提供突圍的機會(huì )。如今，商管板塊再添新兵，中駿商管作為一家綜合物業(yè)管理服務(wù)提供商，或將為物業(yè)股注入新的元素。
構建智慧生態(tài)圈，中駿或打開(kāi)新的想象
實(shí)際上，入局商管賽道并非易事。即便是剛上市的中駿商管，也是經(jīng)過(guò)了十多年的積淀而來(lái)。
基于母公司中駿集團“一體兩翼”戰略，早在2008年，中駿開(kāi)發(fā)首個(gè)商住一體項目——北京·中駿世界城，就此進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。十三年后，中駿商管成功上市，意味著(zhù)迎來(lái)了新的開(kāi)始。
無(wú)論是寶龍商業(yè)、華潤萬(wàn)象生活以及星盛商業(yè)，還是剛剛上市的中駿商管，除了基礎物管服務(wù)之外，商業(yè)的運營(yíng)和管理經(jīng)驗，使得企業(yè)具備較強的盈利能力。
以中駿商管為例，截至2020年12月31日，中駿商管擁有104個(gè)在管商業(yè)及住宅項目，在管總建筑面積約為1620萬(wàn)平方米，總簽約建筑面積約為3660萬(wàn)平方米。其中，在管的商業(yè)項目共10個(gè)，總建筑面積100萬(wàn)平方米。
綜合對比已上市物企來(lái)看，中駿商管在管規模并算不突出，但盈利能力不容小覷。
根據招股書(shū)顯示，截至2020年12月31日，中駿商管收益由2018年的人民幣3.97億元增加至2020年的人民幣8.05億元，三年復合增長(cháng)率達到43%；凈利潤由2018年的人民幣3482萬(wàn)元增加至2020年的人民幣1.63億元，三年復合增長(cháng)率高達116%。毛利率和凈利率連續三年持續走高，至2020年分別為44.3%和19.3%。
圖：中駿商管2018年至2020年營(yíng)收、凈利潤及毛利率走勢（單位：億元，%）
數據來(lái)源：企業(yè)招股書(shū)
聚焦商業(yè)物業(yè)管理方面，毛利率更高。6.1%的在管建筑面積及12.0%的簽約建筑面積的商業(yè)物業(yè)服務(wù)毛利占公司總毛利的61.7%，近三年占比持續上升。商業(yè)物業(yè)管理及運營(yíng)服務(wù)的毛利率近三年也持續走高，截止2020年底，毛利率為59.0%。
中駿商管在聆訊后資料集中明確表示，按照其戰略重點(diǎn)將向發(fā)展商業(yè)物業(yè)管理及運營(yíng)服務(wù)傾斜。過(guò)去三年，中駿商管商業(yè)物業(yè)管理及運營(yíng)服務(wù)的營(yíng)收從1.5億元增加至3.7億元，占同期總收益高達近五成，三年復合增長(cháng)率高達56.5%?？梢钥闯?，中駿商管主打商管賽道的戰略決心。
規模是“底子”，盈利能力是核心
行業(yè)競爭日益激烈，物企對規模的追逐趨于白熱化。輕資產(chǎn)特性、良好的現金儲備以及較為穩健的物管商業(yè)模式，仍然是支撐物業(yè)管理行業(yè)穩健發(fā)展的底層邏輯。
據克而瑞物管統計，2020年42家上市物企合約管理面積平均增長(cháng)3916.6萬(wàn)平方米，合約管理面積平均增速高達45%；在管面積平均增長(cháng)2809.0萬(wàn)平方米，在管面積平均增速高達50%。
盡管商管服務(wù)是物企上市過(guò)程中的“加分項”，但規模仍然是支撐資本市場(chǎng)表現的基石。根據克而瑞物管監測，截至2020年年末，在管規模大于1億平方米的物企自2020年至今股價(jià)平均漲幅為64.54%；在管規模處于1000萬(wàn)平方米至1平方米的物企股價(jià)平均漲幅為36.51%；在管規模處于1000平方米以下的物企股價(jià)平均漲幅分別為-25.96%。
圖：2020年物企在管規模及各梯隊股價(jià)平均漲幅
注：股價(jià)數據截至2021年4月；帶有*企業(yè)在管規模為預估數據
數據來(lái)源：CPIC，克而瑞物管整理
聚焦“物管+商管”型物企，2020年至今管理規模較大的寶龍商業(yè)、華潤萬(wàn)象生活股價(jià)漲幅最高，而星盛商業(yè)和奧園健康雖然布局商業(yè)物業(yè)，但規模相對較小，資本市場(chǎng)表現相對較弱。
打包商業(yè)資產(chǎn)后，后續規模增長(cháng)和盈利水平成為關(guān)鍵。以寶龍商業(yè)為例，2019年新開(kāi)業(yè)6個(gè)項目，而2021年預計開(kāi)業(yè)項目達到22個(gè)，此外，通過(guò)收并購寶龍商業(yè)進(jìn)一步鞏固市場(chǎng)份額。規模高增長(cháng)性支撐下，寶龍商業(yè)股價(jià)累計增長(cháng)161.7%，位居上市物企TOP5。
上市“新兵”中駿商管同樣也在規?；瘮U張中，2020年，依托母公司中駿集團制訂的“百城計劃”，2025年計劃布局100個(gè)中駿世界城，運營(yíng)面積超1000萬(wàn)平方米，依托母公司“商業(yè)+住宅”雙輪驅動(dòng)，中駿商管未來(lái)規模增長(cháng)可見(jiàn)性很高。同時(shí)，在“一體兩翼”戰略支撐之下，中駿集團去年新增的38個(gè)項目中，包含了19座中駿世界城購物中心和9個(gè)方隅公寓，此外，項目多戰略布局于一二線(xiàn)和強三線(xiàn)城市，占據城市商業(yè)客流中心。
在規模和盈利能力背后，“軟實(shí)力”是商管型物企面臨的一大挑戰。這意味著(zhù)企業(yè)必須要同時(shí)具備物業(yè)管理能力和商業(yè)綜合運營(yíng)能力，才能在行業(yè)競爭中釋放出多元業(yè)態(tài)服務(wù)的價(jià)值。
比如寶龍商業(yè)、華潤萬(wàn)象生活和中駿商管，其業(yè)務(wù)不僅包含住宅和商業(yè)的物業(yè)管理，還包括商業(yè)項目的前期定位等增值服務(wù)。以中駿商管為例，商業(yè)物業(yè)服務(wù)之外，開(kāi)業(yè)前管理服務(wù)和其他增值服務(wù)比重不斷提升，其中開(kāi)業(yè)前管理服務(wù)連續兩年毛利率保持在60%以上。
中駿商管也帶來(lái)了數字化方面的啟發(fā)，利用及開(kāi)發(fā)數字化及運營(yíng)自動(dòng)化系統，并采用科技解決方案來(lái)增強企業(yè)競爭力、提升服務(wù)質(zhì)量及客戶(hù)滿(mǎn)意度、減少對勞動(dòng)力的依賴(lài)及降低成本，同時(shí)，多元化產(chǎn)品線(xiàn)、建筑個(gè)性化定制、自持物業(yè)的精細化營(yíng)運、經(jīng)營(yíng)百貨化的營(yíng)運模式、沉浸式場(chǎng)景體驗等多維度打造商業(yè)“護城河”。
值得注意的是，“商管”并不是商業(yè)場(chǎng)所的物管，而是在基礎物業(yè)管理服務(wù)之外，圍繞商業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的綜合運營(yíng)做延展。入局門(mén)檻相對較高，商業(yè)板塊短期內很難將相應的業(yè)務(wù)條線(xiàn)組織搭建完成，對于想要入局商管領(lǐng)域的物企來(lái)說(shuō)，并非易事。
對于“雙管”型企業(yè)來(lái)說(shuō)，除了規模之外，只有構建標準化的制度，搭建成熟的項目團隊，并打造一站式管理服務(wù)能力，才能從市場(chǎng)競爭中脫穎而出。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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