地產(chǎn)資管網(wǎng) 作者：龔偉
來(lái)源：地產(chǎn)資管網(wǎng)（ID：thefutureX）
越來(lái)越多開(kāi)發(fā)商涉入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不止需要傳統住宅開(kāi)發(fā)思維，更需要構建具有生態(tài)性的產(chǎn)業(yè)思維。本文作者基于自身房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)歷，談?wù)剬Ψ康禺a(chǎn)＋產(chǎn)業(yè)的理解。
規模效應
目前，房地產(chǎn)行業(yè)年市場(chǎng)規模在15萬(wàn)億元~20萬(wàn)億元之間震蕩。筆者認為，房地產(chǎn)行業(yè)仍有發(fā)展空間，由于其規模效應對經(jīng)濟的壓艙石作用，短期來(lái)看，尚未有其他行業(yè)可以取代，行業(yè)仍有發(fā)展空間。但區別于過(guò)去，城市之間出現結構化機會(huì )，城市內各板塊之間也會(huì )出現結構化機會(huì )。
產(chǎn)業(yè)支撐
在“房住不炒”的政策引導下，房子回歸居住本質(zhì)。有產(chǎn)業(yè)支撐的城市，才會(huì )創(chuàng )造更多就業(yè)機會(huì )，源源不斷流入的產(chǎn)業(yè)人才會(huì )激發(fā)城市真實(shí)的居住消費及生活消費，一方面實(shí)現了房子是用來(lái)住的，另一方面也實(shí)現了以住房消費為主的國內大循環(huán)經(jīng)濟。
經(jīng)濟發(fā)展階段
從經(jīng)濟發(fā)展階段而言，國內經(jīng)濟已從要素驅動(dòng)、投資驅動(dòng)進(jìn)入了科技創(chuàng )新驅動(dòng)階段，針對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)細分領(lǐng)域，無(wú)論從產(chǎn)業(yè)發(fā)展要素獲取端（土地價(jià)格、定制化的產(chǎn)業(yè)政策、政府產(chǎn)業(yè)引導基金等），還是從產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品用戶(hù)端，擁有自主科技創(chuàng )新IP的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在未來(lái)更具競爭優(yōu)勢。
資本市場(chǎng)
從資本市場(chǎng)來(lái)看，國內資本市場(chǎng)注冊制改革前，企業(yè)上市時(shí)只關(guān)注是否盈利，而未關(guān)注是否真正與國際資本市場(chǎng)接軌。
改革后，則看重上市企業(yè)是否有持續性的經(jīng)營(yíng)能力。該項改革，直接促進(jìn)了更多優(yōu)秀的科技創(chuàng )新企業(yè)借助資本力量加速發(fā)展，間接促使產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域（主導產(chǎn)業(yè)為科技創(chuàng )新產(chǎn)業(yè)或涉及科技創(chuàng )新產(chǎn)業(yè)投資業(yè)務(wù)范疇）的細分領(lǐng)域房企，在收入結構上進(jìn)行優(yōu)化，擺脫純“地產(chǎn)思維”，同時(shí)也為這類(lèi)細分領(lǐng)域產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商上市奠定了基礎。
加強長(cháng)板效應
基于以往的工作經(jīng)歷，筆者認為，在未來(lái)開(kāi)展相關(guān)工作時(shí)，不僅要具有傳統的住宅開(kāi)發(fā)思維，更要有產(chǎn)業(yè)思維，才能讓?xiě)鹇运季S具有時(shí)代屬性，確保其符合時(shí)代與行業(yè)的發(fā)展規律。
第一階段：傳統住宅開(kāi)發(fā)思維
筆者最先接觸傳統住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，工作內容涉及前端投拓、后端營(yíng)銷(xiāo)。
營(yíng)銷(xiāo)工作培養我建立了客戶(hù)思維。運用到投拓工作中，預判地塊時(shí)，我先對城市客戶(hù)與產(chǎn)品進(jìn)行研究，找到擬投地塊目標客群及產(chǎn)品需求。
運營(yíng)工作中，戰略規劃內容培養了我的城市思維。運用到投拓工作中，預判地塊時(shí)，站在擬投地塊城市角度，尋找與周邊城市、所在都市圈或城市群的關(guān)系。站在擬投地塊所在城市板塊角度，尋找板塊與所在城市的關(guān)系，以及板塊與城市內其他板塊之間的關(guān)系，盡自己所能，找到行業(yè)的周期及城市輪動(dòng)的規律。
第二階段：住宅思維下的產(chǎn)業(yè)集合商思維
在傳統住宅領(lǐng)域工作，思考最多的是如何更多使用杠桿（金融杠桿+合作杠桿+經(jīng)營(yíng)杠桿），將更多工作實(shí)現前置與并行，達到快周轉的目標。同時(shí)，還要思考如何提高自有資金投資回報率，如何將自有資金投資盡早回正，并投入到下一個(gè)項目中。
隨著(zhù)地方政府對產(chǎn)業(yè)需求及住宅土地獲取競爭的加強，思考最多的不再是補給自身短板，而是加強長(cháng)板效應。
如何加強長(cháng)板效應？要發(fā)揮房企在投資和建設方面的優(yōu)勢，整合產(chǎn)業(yè)資源，了解地方政府真實(shí)產(chǎn)業(yè)需求，并結合地方產(chǎn)業(yè)基礎及產(chǎn)業(yè)發(fā)展條件，鎖定1個(gè)~2個(gè)主導產(chǎn)業(yè)，整合產(chǎn)業(yè)鏈條上各細分領(lǐng)域頭部企業(yè)并發(fā)揮其龍頭效應，同時(shí)整合中小企業(yè)，為政府提供產(chǎn)業(yè)生態(tài)打造方案的同時(shí)，將自身對住宅用地的需求一并提出。
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)疊加了城市輪動(dòng)規律、國家政策導向、資源要素的多維度變量的全新領(lǐng)域。要做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，需要培養“產(chǎn)業(yè)原動(dòng)力”，在頂層思維、產(chǎn)業(yè)定位、招商、運營(yíng)各個(gè)環(huán)節都應該注重實(shí)際性和長(cháng)期性，不能絕對化、刻板化。
頂層思維方面
要擺脫純地產(chǎn)思維（完全依賴(lài)銷(xiāo)售型物業(yè)反哺產(chǎn)業(yè)發(fā)展），在投拓選址端，要實(shí)際考慮產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境是否適合自身發(fā)展，而非僅考慮配套住宅，利于銷(xiāo)售。
主導產(chǎn)業(yè)定位方面
產(chǎn)業(yè)定位時(shí)不能“無(wú)中生有”，硬生生創(chuàng )造一個(gè)新產(chǎn)業(yè)。一定要挖掘地方已有的產(chǎn)業(yè)基礎或發(fā)展產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢的要素，并結合周邊城市產(chǎn)業(yè)規劃后，確立適宜該城市的主導產(chǎn)業(yè)，并能與周邊形成差異化互補的產(chǎn)業(yè)定位，做好資源鏈接，打造城市鮮明產(chǎn)業(yè)IP。
產(chǎn)業(yè)招商方面
做好產(chǎn)業(yè)招商，需要時(shí)刻擁有創(chuàng )新思維，尤其在政策創(chuàng )新方面，好的產(chǎn)業(yè)政策對于產(chǎn)業(yè)龍頭企業(yè)招商有積極促進(jìn)作用；同時(shí)做好產(chǎn)業(yè)招商工作，還需要時(shí)刻擁抱政府，定位好自身角色，政策優(yōu)勢是企業(yè)無(wú)法具備的，往往對龍頭企業(yè)的吸引起到關(guān)鍵性作用。
然而而一個(gè)成熟的園區，不能只有龍頭企業(yè)，需要同時(shí)有中小型產(chǎn)業(yè)企業(yè)。其招商是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)揮優(yōu)勢的地方，通過(guò)TO B端的產(chǎn)業(yè)服務(wù)+TO C端的配套服務(wù)吸引中小企業(yè)入駐，真正打造完善的產(chǎn)業(yè)生態(tài)環(huán)境。
產(chǎn)業(yè)運營(yíng)方面
產(chǎn)業(yè)運營(yíng)方面：產(chǎn)業(yè)思維與地產(chǎn)思維在產(chǎn)業(yè)運營(yíng)方面存在很大不同，地產(chǎn)思維下運營(yíng)服務(wù)更多體現在后端，產(chǎn)業(yè)思維下運營(yíng)服務(wù)更多體現在前端。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標題： 做好產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，關(guān)鍵要有三種思維丨產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)
