觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
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“雙集中供地的情況非常好，我們在其中獲得了14個(gè)項目，而且利潤率均處于10%以上?！?/p>
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 相對于杭州集中供地房企僅能做到1%-2%凈利潤水平的情況，龍湖集團的拿地原則顯然要理智得多。
6月16日下午，龍湖集團召開(kāi)一年一度的周年股東大會(huì )，由于疫情管控的原因，董事會(huì )主席吳亞軍、首席執行官邵明曉、首席財務(wù)官趙軼、執行董事王光建均在北京通過(guò)視訊連線(xiàn)方式參會(huì )，并由獨立非執行董事陳志安在香港會(huì )議現場(chǎng)擔任會(huì )議主持。
現場(chǎng)提問(wèn)不多，但關(guān)于集中供地這個(gè)熱門(mén)話(huà)題，投資者們仍尤為關(guān)注，特別是在濱江集團董事長(cháng)戚金興說(shuō)出“努力做到1%-2%的凈利潤水平”之后，他們也不免擔憂(yōu)龍湖在拿地方面的利潤管控。
因此在提問(wèn)環(huán)節上，投資者頭一個(gè)問(wèn)題就是，龍湖對集中供地所拿地塊是否有預判利潤率？
對此，首席執行官邵明曉語(yǔ)氣輕快地道：“雙集中供地的情況非常好，我們在其中獲得了14個(gè)項目，而且利潤率均處于10%以上?！?/p>
“當然我們也參與了很多土拍，同時(shí)會(huì )堅持拿地原則，即保持毛利率達25%左右的底線(xiàn)，凈利潤率10%以上?！焙茱@然，一向注意管控成本與杠桿的龍湖集團，并沒(méi)有在首輪集中供地中過(guò)于緊張以至犧牲利潤率。
據透露，1-5月期間，龍湖集團共獲得38幅土地。其中，在集中供地的土拍上獲得14幅地。而就觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，這14幅地中，位于熱點(diǎn)城市的地塊溢價(jià)依然較高，個(gè)別甚至需要自持部分面積，而在“非熱點(diǎn)”城市則溢價(jià)低甚至底價(jià)拿地。
其入場(chǎng)集中供地的第一個(gè)城市是重慶，在這個(gè)發(fā)跡地，龍湖于4月28日-4月29日兩天時(shí)間，共斥資96.64億元拍得5宗地，除了與頤天康養合作拿下的蔡家板塊189.21畝地是底價(jià)成交外，九龍坡區大楊石組團W分區W23-7/04、W28-7-1/05地塊溢價(jià)率為18.4%，其余3宗地溢價(jià)率則介乎40.8%-53.7%。
這個(gè)準一線(xiàn)城市，彼時(shí)兩天出讓的46宗地塊共攬金635億元，平均溢價(jià)率就達到43%。
另一溢價(jià)較高的地塊，就位于讓房企利潤率僅1-2%的杭州。龍湖5月初以52.53億元競得江干區的杭州市數字商貿城單元JG1801-R21/B-01地塊、JG1801-R21/B-02地塊、JG1801-R21/B-03地塊、JG1801-B1/B2-05地塊，樓面價(jià)14776元/平方米，溢價(jià)率29.93%，自持19%。
雖然無(wú)錫、福州所拿地塊也觸及了上限價(jià)，但總金額都只有數億元，對于龍湖來(lái)說(shuō)影響并不大，而在青島、濟南、長(cháng)沙的4幅地塊則是以底價(jià)成交。
吳亞軍在本次股東會(huì )未有發(fā)言，但是在今年3月份的年度業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )上，她對于公司在集中供地的表現也有過(guò)預測：“集中供地方面，公司經(jīng)過(guò)研判，認為大體對龍湖是利好，總體上公司財務(wù)比較穩健，資金面也比較健康。而供地模式肯定會(huì )對運營(yíng)帶來(lái)新的變化，但公司這幾年一直在強化能力杠桿，一直在降低財務(wù)杠桿，從拿地到策劃，到方案，到開(kāi)工、建設、交付乃至客戶(hù)服務(wù)，一系列全鏈條的能力都在持續優(yōu)化?！?/p>
事實(shí)上，龍湖集團一直強調審慎自律的拿地紀律，邵明曉也曾表示，龍湖集團會(huì )按照既定節奏、在預定城市、拿價(jià)格合理的土地，并一直按照全年凈負債率的控制來(lái)倒算拿地金額，會(huì )控制全年整體負債率在50%-60%之間。
而對于今年下半年的土地市場(chǎng)，邵明曉認為，“不會(huì )像現在這么熱，畢竟是第一次（集中供地），大家可能比較緊張和沖動(dòng)，下半年可能會(huì )有所降溫”。
2021年即將走過(guò)一半的時(shí)間，雖然偶有聲音說(shuō)房子不好賣(mài)，調控力度也依然不小，但是大部分房企的業(yè)績(jì)也并未見(jiàn)減弱，龍湖集團可以說(shuō)是其中的一個(gè)縮影。
國家統計局今天（6月16日）公布的《2021年1-5月份全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷(xiāo)售情況》就顯示，在商品房銷(xiāo)售和待售情況方面，1-5月份，全國商品房銷(xiāo)售面積66383萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)36.3%；比2019年1-5月份增長(cháng)19.6%，兩年平均增長(cháng)9.3%，商品房銷(xiāo)售額70534億元，增長(cháng)52.4%。其中，住宅銷(xiāo)售額增長(cháng)56.5%，辦公樓銷(xiāo)售額增長(cháng)24.9%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售額增長(cháng)10.3%。
具體到龍湖集團本身，邵明曉在股東會(huì )上透露，龍湖集團前5個(gè)月累計簽約銷(xiāo)售額已完成1118.3億元，“上半年預測合同銷(xiāo)售會(huì )超過(guò)1400億元，全年3100億元的銷(xiāo)售目標，完全是沒(méi)有任何懸念的” 。
他還表示，未來(lái)3年銷(xiāo)售預期都可以維持兩位數的增長(cháng)，“保持穩健”，商業(yè)租金方面則會(huì )保持每年30%以上的增長(cháng)速度。
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