觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)新媒體
來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)（ID:guandianweixin)
從楊浦大橋到南浦大橋，黃浦江河道呈S形曲折，江岸南邊凸出的端點(diǎn)，上海人稱(chēng)董家渡。
在上海的發(fā)展歷史上，董家渡是上海開(kāi)埠后繁華城區之一，位于浦西老城廂和南外灘之間，也被叫作“上海的發(fā)源地”。
相比于上海的其他核心區域，董家渡對于開(kāi)發(fā)商們一直頗具魔幻色彩。從2002年宣布重新開(kāi)發(fā)至今，浙江華浙、泛海、中民投、安信信托、融創(chuàng )等企業(yè)的接連因資金問(wèn)題離場(chǎng)。
2月28日，上海土地市場(chǎng)官網(wǎng)發(fā)布的滬告字[2022]第019號國有建設用地使用權出讓公告。董家渡區域、商辦用地、高達135億的起拍價(jià)，再次讓市場(chǎng)將目光重新聚集在這片沉寂多時(shí)的區域上。
135億商辦地塊
近年來(lái)，上海黃浦區正在加快推進(jìn)城市更新改造。2021年5月的土地推介會(huì )上，黃浦區提出未來(lái)3年內將要推出17幅優(yōu)質(zhì)地塊。
據悉，上述17幅土地的可出讓總用地面積約76.5公頃，總建筑量約292.54萬(wàn)平方米，商辦和住宅的占比分別為73.1%和23.9%，土地價(jià)值以過(guò)去幾年的成交價(jià)格計算在1800億以上。
而此次掛牌的董家渡地塊，正是17幅地塊中第二宗入市的地塊（第一宗為2021年11月出讓的金陵?yáng)|路超級綜合體地塊）。
根據公告顯示，董家渡地塊名為黃浦區小東門(mén)街道黃浦江沿岸W11、W13、W15單元326-03、326-04、327-01、327-03、327-04地塊及多稼路、326-05、327-02、327-05地下空間，與綠地外灘中心一街之隔，占據了約400米的黃浦江一線(xiàn)濱江岸線(xiàn)。
地塊為商辦用地，合計出讓面積超過(guò)6.68萬(wàn)平方米，地上建筑面積近27.5萬(wàn)平方米，限高80米，起拍總價(jià)達到了135.04億，預計4月6日掛牌出讓。
據觀(guān)點(diǎn)新媒體了解，董家渡商辦地塊不但是董家渡大區域的最后一個(gè)“巨無(wú)霸”組團商辦地塊，更是上海有史以來(lái)起拍價(jià)第8貴的地塊。
對于該地塊超過(guò)130億的起拍價(jià)，上海中原地產(chǎn)資深市場(chǎng)分析師盧文曦認為，“一線(xiàn)江景”必須要有“一線(xiàn)價(jià)格”來(lái)匹配，該價(jià)格物有所值。
他表示，“對企業(yè)而言，黃浦江邊上有棟物業(yè)是最好的廣告。從資產(chǎn)本身角度來(lái)看，也是理想的投資品。這是由幾幅地塊組合而成，并且直接面對黃浦江。此外，從區位來(lái)看，董家渡地塊相比于2020年2月香港置地310.5億元摘得的徐匯濱江地塊要更好?！?/p>
還有市場(chǎng)人士指出，隨著(zhù)綠地外灘中心的建成，外灘濱江段一線(xiàn)濱江寫(xiě)字樓資源已經(jīng)基本開(kāi)發(fā)完畢，該地塊未來(lái)的產(chǎn)品整棟售價(jià)必然是以10萬(wàn)/平方米為參照。
據了解，2020年5月，上海銀行以總價(jià)48.54億元收購綠地外灘中心T2幢辦公樓及地下產(chǎn)權停車(chē)位項目，彼時(shí)成交均價(jià)為9.176萬(wàn)元/平方米。
不過(guò)，根據出讓公告中嚴苛的準入條件，想要拿下董家渡商辦地塊并非易事。
根據規劃顯示，地塊擁有文物保護點(diǎn)6處和一般歷史建筑。這也就意味著(zhù)在做規劃設計時(shí)要耗費大量成本和時(shí)間。
同時(shí)，整個(gè)項目計容面積達到27萬(wàn)平方米，要求開(kāi)發(fā)商整體持有。換而言之，項目只能通過(guò)運營(yíng)來(lái)獲得投資回報。
對此，盧文曦指出，上海商辦項目租金回報率也就在5%左右，因此不僅對開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力提出要求，更重要的是對運營(yíng)能力提出要求。
此外，土地出讓合同也有其他附加要求，比如必須有3家及以上持牌金融機構入駐，稅收落地黃浦等。
在如此嚴苛的出讓條件下，不禁令人好奇地塊究竟會(huì )花落誰(shuí)家？盧文曦認為，“地方國企獲得這幅地塊的可能性最大，而央企的機會(huì )也不少?？紤]到當前房企資金相對吃緊，不排除幾家聯(lián)合體共同拿下的可能性?！?/p>
至于最后的成交價(jià)格，據他預測，或許不會(huì )有太多溢價(jià)，甚至有底價(jià)摘得的機會(huì )。
董家渡往事
正所謂“鐵打的董家渡，流水的開(kāi)發(fā)商”，開(kāi)發(fā)商們對于董家渡的態(tài)度無(wú)疑是又愛(ài)又恨。
對于董家渡的“愛(ài)”，主要源于其區位優(yōu)勢和土地價(jià)值。2002年,董家渡宣布重新開(kāi)發(fā)為“全球卓越的金融都心”。2009年，上海提出建設外灘金融聚集帶，與陸家嘴遙相呼應，董家渡更是其重要核心。土地一旦和“金融”二字掛鉤，便身價(jià)倍增。
據當地人士表示，外灘作為上海的傳統金融中心，與陸家嘴隔江相望。雖然現在跨江大橋、過(guò)江隧道越來(lái)越多，卻陸家嘴仍不能與外灘無(wú)縫銜接。以在萬(wàn)達瑞華酒店參加外灘金融峰會(huì )為例，回陸家嘴需要堵車(chē)不知多久，而回董家渡只需要沿江走10分鐘。
對于董家渡的“愛(ài)”，也直接導致了開(kāi)發(fā)商的“恨”。過(guò)去20年間，從最早的浙江華浙、泛海，再到最近的融創(chuàng )，董家渡這個(gè)渡口不斷見(jiàn)證著(zhù)一艘艘地產(chǎn)巨輪駛進(jìn)，又在風(fēng)雨中駛出的故事。
自去年年末以來(lái)，坊間不斷傳來(lái)融創(chuàng )中國財務(wù)危機的消息，期間融創(chuàng )也接連通過(guò)出售資產(chǎn)、配股融資、大股東借款等方式籌集資金。
2月28日，有市場(chǎng)消息顯示，融創(chuàng )中國正與中國信達洽談出售上海和北京的兩個(gè)綜合體項目。
其中的上海項目，便是其2019年以125億元人民幣從泛?？毓墒种惺召彾鴣?lái)的董家渡12、14號地塊。
談及董家渡12、14號地塊，最早可以追溯到2002年。彼時(shí)，光彩集團（即泛海集團的前身）借舊區改造，以零成本獲取董家渡10號、12號、14號三塊外灘核心區域，共計約12萬(wàn)平方米。不過(guò)，當時(shí)泛海獲得的是“毛地”，這意味著(zhù)要承擔所屬地塊的拆遷工作。
此后，董家渡10號、12號、14號三塊便陷入了長(cháng)達十三年的沉寂。直到2015年，泛海才完成了10號地塊的拆遷工作，并于同年11月推出住宅項目泛海國際住區。
2019年，泛海國際囿于資金之困，將泛海國際社區剩余項目，12號及14號地塊一并出售易主融創(chuàng )。截至2022年1月，12號已完成拆遷凈地，項目進(jìn)入開(kāi)工，而14號地塊剛完成征收工作，等待拆遷。
其實(shí)，2002年與泛海一同闖入董家渡舊區改造陣營(yíng)還有華潤置地、浙江華浙。然而最終，全身而退的只有華潤一家。
據了解，華潤先后于2005年、2009年推出上海灘花園、外灘九里兩項目。而華浙集團則因公司重組問(wèn)題，于2005年將旗下的董家渡項目公司出售予綠城，該項目即為滬上豪宅綠城黃浦灣。
對此，有市場(chǎng)人士，與華潤這類(lèi)自帶“央企”標簽的公司相比，民企在土地拆遷過(guò)程中也會(huì )遇到更多的阻力與困難。拆不起、耗不起無(wú)疑是開(kāi)發(fā)商面對這類(lèi)地塊時(shí)最大的痛點(diǎn)。
談及曾經(jīng)董家渡的開(kāi)發(fā)商，另一家不得不提的公司無(wú)疑是中民投。
2014年11月，中民投在與泛海的角逐中勝出，以248.5億元拿下董家渡13、15號地塊，成為當時(shí)中國的地王項目。該紀錄一直等到了2020年2月，香港置地以310.5億元競得上海徐匯濱江西岸金融港地塊時(shí)才被打破。
根據最初的項目股權架構，中民投擁有著(zhù)董家渡項目95%的權益，剩余5%屬于上海外灘投資。
剛開(kāi)始時(shí)，中民投野心勃勃，將項目案名定為“董家渡金融城”，僅將其形容為“120萬(wàn)平方米的上海金融新地標”，還稱(chēng)其會(huì )成為“比肩紐約與倫敦的國際金融中心”，并對外表示“三四年就能回本”。
令人唏噓的是，“高開(kāi)”的中民投此后卻呈現出了“低走”態(tài)勢。由于拿地時(shí)董家渡項目已經(jīng)處于凈地狀態(tài)，理論上中民投并不需要投入太多財力和時(shí)間在前期準備上，不過(guò)，項目還是等了一年之后才開(kāi)工。
又兩年之后，由于出現流動(dòng)性危機，中民投在2017年將自己所持董家渡項目45%股權轉讓給安信信托。此后，安信信托發(fā)行系列信托產(chǎn)品，共募資240億元以受讓這45%股權。
2019年2月，深陷資金鏈危機的中民投，無(wú)奈向綠地出售了董家渡項目剩余的50%股權相應債權，交易對價(jià)121億元，僅是安信信托兩年前出價(jià)的一半。
“董家渡金融城”項目遂改名為“綠地外灘中心”。資料顯示，綠地外灘中心項目總建筑面積約120萬(wàn)平方米。項目中包括了約46萬(wàn)平方米辦公樓、約12.6萬(wàn)平方米住宅、近5萬(wàn)平方米公共綠化、約4.2萬(wàn)平方米酒店，以及約18萬(wàn)平方米的商業(yè)綜合體。
隨后，綠地董家渡項目的進(jìn)程便被按下了快進(jìn)鍵。2020年2月28日，項目終于迎來(lái)了第一張住宅預售證。而在辦公樓方面，綠地外灘中心的辦公樓也進(jìn)行了多次整棟出售，分別售予中泰證券、建信人壽、海通證券、上海銀行、國海證券。
據了解，截至2021年11月8日，董家渡項目已銷(xiāo)售面積超過(guò)30萬(wàn)平方米，已銷(xiāo)售金額超過(guò)300億元.
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