房企江湖，財技各異，在報表層面可以不同手段加以處理，以達到降負債、提利潤、優(yōu)化現金流的目的

核心思路在于先聯(lián)營(yíng)，后合營(yíng)，再收購，前期現金流輸血階段不并表，待現金流轉正后，再收購，既能收割正現金流，還能收獲規模，還有利潤

本文將詳細闡釋兩種高階玩法：“杠上開(kāi)花”與“草船借箭”，以感受表外融資術(shù)的博大精深

01 表內與表外的區別

自2014年“帶頭大哥”萬(wàn)科首次提出小股操盤(pán)概念后，關(guān)于聯(lián)合開(kāi)發(fā)、合并報表等逐漸成為行業(yè)網(wǎng)紅詞

開(kāi)發(fā)商也紛紛效仿，通過(guò)聯(lián)合開(kāi)發(fā)的模式降低權益比例，同時(shí)快速擴大規模

而一旦涉及合作項目，就會(huì )爭扯到操盤(pán)權、并表權、財務(wù)管控權、條線(xiàn)分工等合作談判要點(diǎn)

除了操盤(pán)權以外，開(kāi)發(fā)商對于并表往往是討論和談判的焦點(diǎn)。因為能否并表是體現在房企財務(wù)報表“面”上的事。

對于上市房企或籌備上市的房企，尤其關(guān)注財務(wù)報表上所體現的營(yíng)業(yè)收入、資產(chǎn)負債情況、利潤指標等

首先，需要搞懂表內、表外的區別

業(yè)務(wù)邊界的角度

表內業(yè)務(wù)指能夠反映在資產(chǎn)負債表上的業(yè)務(wù)，表外業(yè)務(wù)是指不用在資產(chǎn)負債表中體現，但是能增加自身收益的業(yè)務(wù)

會(huì )計處理上的不同

對于表內而言，必須采用復式記賬，有借必有貸，借貸必相等。而對表外而言，可只記一方，有的房企用收/付來(lái)分別表示表外的借/貸

其次，需要弄清楚并表的組成部分與范圍

所謂的并表，是指常規的財務(wù)四張表：資產(chǎn)負債表、利潤表、現金流量表、以及所有者權益變動(dòng)表

對于非并表方而言，僅需要反應在資產(chǎn)負債表的“對聯(lián)營(yíng)/合營(yíng)企業(yè)的投資”一欄，實(shí)現的利潤按照股權比例反應在合并利潤表中“于聯(lián)營(yíng)公司及合營(yíng)企業(yè)應占溢利中”

正因如此，對于優(yōu)質(zhì)且能夠貢獻利潤和現金流的項目，房企更加傾向并表訴求；而對于負債高企，利潤一般甚至是虧損的項目，房企避之不及，一般會(huì )施展“財技”，將其踢出表內

所以，如果不能從某些會(huì )計專(zhuān)業(yè)視角去研讀，那么房企的財報無(wú)異于“霧里看花”

表內繁花似錦，表外腥風(fēng)血雨！

先看下表外融資術(shù)—“杠上開(kāi)花”的路徑模式

所謂的“杠上開(kāi)花”模式，是指通過(guò)以上的流程和操作，不僅僅實(shí)現了兩個(gè)項目（項目1和項目2）的融資及資金解決方案，而且在資產(chǎn)負債表上還不體現任何的負債

具體步驟分解如下：

步驟一：

A公司通過(guò)入股到項目公司的方式，獲取項目公司51%股權比例，對于B公司的選擇至關(guān)重要，可以是關(guān)聯(lián)公司或是因訴求原因容易控制的公司。從股權結構上看A公司具有并表權

步驟二：

項目公司1通過(guò)信托等金融機構通過(guò)明股實(shí)債的前融方式融資50億元，其中10億留在項目公司1賬面，用于項目開(kāi)發(fā)建設或抽至集團資金池，剩下40億分給項目公司2

步驟三：

步驟三的操作至關(guān)重要，首先項目公司1前融來(lái)的資金用在項目公司2上，B公司勢必存在抗性，所以，常規操作最好B公司是其關(guān)聯(lián)或表外公司，或者B公司對A公司具有其他強訴求

上面僅僅是“移花接木”，而真正實(shí)現“杠上開(kāi)花”的關(guān)鍵在于如何神出鬼沒(méi)地將這50億有息負債從報表上不體現出來(lái)

首先，對于項目公司1而言，在半年報或年度報表的窗口期，可以通過(guò)金融機構的配合或者A公司與B公司簽訂額外抽屜協(xié)議的方式，將這給到項目公司1的10億不體現在A(yíng)公司的報表上

其次，對于借給項目公司2的40億，因A公司并不控股，本身就不需要并表

所以，這50億就像是化骨綿掌一樣從財務(wù)報表上消失了

此之謂，移花接木而后杠上開(kāi)花

在引入信托機構前，A公司持股項目公司51%股權比例，A公司并表

在引入信托機構后，通過(guò)抽屜協(xié)議約定的模式，將部分股權比例轉讓給信托公司，其中A公司、信托公司、B公司分別占股比35%、51%、14%，A公司不需要并表

實(shí)操層面的路徑如下：

步驟一、A公司持有項目的股權比例降低至40%

步驟二、通過(guò)信托機構進(jìn)行前融，信托公司引入，增持a項目股權至51%

步驟三、信托融資在表外，不并表

步驟四、按約定融資條件，信托公司退出

步驟五、項目股權恢復原狀，A公司并表，收割a項目現金流、利潤和營(yíng)收

把大量信托負債踢出表外，背到合作公司頭上，再把現金流和利潤拿回表內，所以表內很干凈，財務(wù)負債很合理，金融機構授信很充足，融資成本就很低廉，以此往復

表外財技，雖甚好，但資金鏈一旦斷裂，崩塌的可能是片雪山！