黃立平稱(chēng)，這涉及產(chǎn)業(yè)園區或者產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)一個(gè)比較根本性的問(wèn)題：產(chǎn)業(yè)園區的目的是什么？
作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)（ID：guandianweixin）
“對于企業(yè)而言，今天發(fā)生的情況或者遇到的問(wèn)題，是過(guò)去若干年之前戰略選擇所決定的?！?/span>
走過(guò)逾二十載光陰，博鰲房地產(chǎn)論壇影響并記錄著(zhù)中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的歷史進(jìn)程。來(lái)到2021年，在疫情、十四五、三道紅線(xiàn)、雙集中等新常態(tài)下，中國地產(chǎn)亦面臨著(zhù)最深層次變化。從行業(yè)規則、企業(yè)模式到市場(chǎng)迭代，都與過(guò)往二十年大有不同。作為有著(zhù)數十年市場(chǎng)化發(fā)展深厚積淀的重要產(chǎn)業(yè)，在大時(shí)代浪潮席卷而來(lái)之際，中國地產(chǎn)企業(yè)和行業(yè)精英們如何調整與應對？值此2021博鰲房地產(chǎn)論壇即將召開(kāi)的時(shí)節，觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體一如往昔，遍尋中國地產(chǎn)商業(yè)領(lǐng)袖及新生代地產(chǎn)人，講述他們的故事與廣闊視野。入行產(chǎn)業(yè)園區建設17載，黃立平越來(lái)越認識到，這是門(mén)復雜的生意。
他閱歷豐富，本科從武漢水運工程學(xué)院（現為武漢理工大學(xué)）畢業(yè)后留校任教，后進(jìn)入華中師范大學(xué)思想教育專(zhuān)業(yè)深造，當過(guò)教師，搞過(guò)科研，是一位學(xué)者型人物。自言經(jīng)營(yíng)企業(yè)純屬意外，1988年他從大學(xué)到省委高校工委后下海，持續創(chuàng )業(yè)。
多年來(lái)，黃立平保持著(zhù)閱讀，據稱(chēng)每天必須花兩個(gè)小時(shí)讀書(shū)，哲學(xué)、心理學(xué)、美學(xué)、建筑藝術(shù)以及歷史均有所涉獵，撰書(shū)亦多。
如今，他的精力主要放在產(chǎn)業(yè)園區發(fā)展上，致力于為中電光谷尋找未來(lái)方向。6月25日，黃立平再一次接受了觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體的專(zhuān)訪(fǎng)，講述他對產(chǎn)業(yè)園區可持續發(fā)展的最新思考。
黃立平篤信企業(yè)戰略道路選擇的重要性，一條好的路能幫助企業(yè)穿越周期，反之亦然。
話(huà)題從宏觀(guān)經(jīng)濟背景開(kāi)始，世界上每發(fā)生一次周期性的經(jīng)濟大波動(dòng)，或重大的社會(huì )、經(jīng)濟事件，就會(huì )引起對經(jīng)濟活動(dòng)強大的沖擊，上一次是2008年金融海嘯。
“它的恢復或者說(shuō)復蘇，經(jīng)濟學(xué)有定論?！秉S立平稱(chēng)中國是V形復蘇的代表，而美國經(jīng)受了U形反轉。
“但這一次情況更加復雜?！币咔榈姆磸?，前所未見(jiàn)的貨幣超印……兩年內，坊間關(guān)于全球經(jīng)濟復蘇的形狀爭議不斷，似乎不能一概而論，直到摩根大通提出了K型復蘇的說(shuō)法。
這種殘酷的復蘇形態(tài)意味著(zhù)全球分化局面的加劇，不僅體現在國與國之間，也體現在行業(yè)之間、企業(yè)之間、家庭之間。黃立平認為，縱使大環(huán)境沖擊難以規避，但對于企業(yè)來(lái)講，今天的境遇是過(guò)去若干年之前戰略選擇所決定的。
“當做了那樣的戰略選擇，遇到這樣的經(jīng)濟環(huán)境，有可能這個(gè)結果是必然?！彼硎?，所以無(wú)論企業(yè)現時(shí)感到了嚴重危機，還是迎來(lái)了機遇，其實(shí)都是某種戰略選擇的后果。
因此，中電光谷一定要選對。
上世紀六七十年代的香港和八十年代的深圳，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的基本作用是為產(chǎn)品生產(chǎn)和加工貿易企業(yè)提供廠(chǎng)房，“主要建筑形態(tài)是標準化的多層結構，經(jīng)營(yíng)的主要方式是出租?！?/section>在去年的一次演講中，黃立平曾對中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展歷史作出回顧。他指出，在經(jīng)歷了最初的粗放發(fā)展后，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)隨著(zhù)時(shí)代的發(fā)展而改變。“國內企業(yè)起步時(shí)大都學(xué)習借鑒新加坡裕廊、騰飛集團開(kāi)發(fā)新加坡科技園和工業(yè)園的經(jīng)驗?！彪S著(zhù)大批科技園、軟件園出現，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的主要服務(wù)對象變?yōu)樾屡d產(chǎn)業(yè)和成長(cháng)性企業(yè)，中電光谷亦在這一行列。中電光谷前身光谷聯(lián)合，初期以產(chǎn)業(yè)園開(kāi)發(fā)為主營(yíng)業(yè)務(wù)。2007年后，光谷聯(lián)合從單一項目武漢光谷軟件園起步，面向全國拓展產(chǎn)業(yè)園區開(kāi)發(fā)運營(yíng)業(yè)務(wù)。2014年3月，光谷聯(lián)合登陸香港資本市場(chǎng)，成為首家在港交所上市的產(chǎn)業(yè)園運營(yíng)公司。兩年后，公司引入央企中國電子集團成為最大股東，上市公司縮寫(xiě)光谷聯(lián)合演變?yōu)橹须姽夤取?/section>十多年探索，其中經(jīng)歷過(guò)迷茫與調整?！鞍ㄎ覀冊趦?，這十多年所走過(guò)來(lái)的路，的確經(jīng)歷過(guò)以‘地產(chǎn)’作為主要方法的發(fā)展階段?！?/section>在黃立平看來(lái)，產(chǎn)業(yè)園區的本質(zhì)是產(chǎn)業(yè)服務(wù)，是以建筑空間為主要資源來(lái)服務(wù)企業(yè)。而空間產(chǎn)品形式又基于土地和建筑，“地產(chǎn)方式與產(chǎn)業(yè)服務(wù)本質(zhì)之間既有類(lèi)型問(wèn)題，又有層次問(wèn)題?！?/section>如何定義更為準確？黃立平表示，最初用產(chǎn)業(yè)園區概念，后來(lái)覺(jué)得一般的產(chǎn)業(yè)園區水平不能體現功能特色和文化理想，便叫主題產(chǎn)業(yè)園區。后來(lái)產(chǎn)業(yè)園被作為房地產(chǎn)細分市場(chǎng)，被政府納入地產(chǎn)行業(yè)管理，很容易被誤解、被誤讀，掛羊頭賣(mài)狗肉的越來(lái)越多。為了與此有所區別，中電光谷又叫回原本的產(chǎn)業(yè)園區概念。過(guò)去幾年，黃立平一直堅持強調不能用傳統地產(chǎn)的思維做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。“產(chǎn)業(yè)園區的載體或者說(shuō)媒介是不動(dòng)產(chǎn)?！秉S立平說(shuō)，它是以空間為載體的一種服務(wù)形式，但本質(zhì)上一定不是以賣(mài)房子和租房子為目的。用最簡(jiǎn)單的話(huà)語(yǔ)去理解，即產(chǎn)業(yè)園區運營(yíng)既不能與寫(xiě)字樓租售劃等號，也不能與“標準廠(chǎng)房”和庫房經(jīng)營(yíng)劃等號，更不能與那些以產(chǎn)業(yè)之名行住宅開(kāi)發(fā)之實(shí)的商業(yè)策略劃等號。1997年，黃立平通過(guò)收購港資企業(yè)南寶物業(yè)進(jìn)入地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，曾在住宅領(lǐng)域工作許久，他自然清楚地產(chǎn)的一般思維就是地段和土地成本，建成項目要盡可能將價(jià)值最大化，要賣(mài)得比較貴，租金要持續上漲。但產(chǎn)業(yè)園的服務(wù)對象集中在新興制造業(yè)和科技企業(yè)。中電光谷就是以中國電子網(wǎng)信產(chǎn)業(yè)核心技術(shù)為依托，重點(diǎn)服務(wù)新一代電子信息技術(shù)、智能制造、新材料、生命健康、數字創(chuàng )意等領(lǐng)域的高成長(cháng)性企業(yè)。這幾個(gè)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域都是現在國家和地方產(chǎn)業(yè)政策重點(diǎn)扶持的，“所謂扶持，就是要立足于降低它的商務(wù)成本，提供高效的資源配置，促進(jìn)它更快發(fā)展?！?/section>從這個(gè)意義上討論，過(guò)去的地產(chǎn)思維與目前產(chǎn)業(yè)園區運營(yíng)要求存在天然的矛盾。黃立平提出，產(chǎn)業(yè)園是用房地產(chǎn)的方法來(lái)服務(wù)企業(yè)，為企業(yè)提供空間。本質(zhì)是產(chǎn)業(yè)，地產(chǎn)是方法和手段，不是目的。堅持了服務(wù)的本位，接下來(lái)業(yè)務(wù)開(kāi)展方向就更加清晰——必須跟著(zhù)需求走。
發(fā)現意義是邏輯起點(diǎn)
黃立平舉例，目前中電光谷在設計、建造和招商的環(huán)節中，會(huì )把招商前置。“不是說(shuō)規劃好了，建了房子，再去賣(mài)、再去租?！彼榻B，公司的做法是先找到企業(yè)的需求，明確企業(yè)的需求，把需求帶到規劃里面去。這樣做是為了與時(shí)俱進(jìn)，環(huán)境變了，企業(yè)的認知變了，對服務(wù)的要求也變了。黃立平稱(chēng)，復雜的問(wèn)題就應該用多樣化的辦法來(lái)解決，現在不少企業(yè)的新需求，就不能簡(jiǎn)單用寫(xiě)字樓和通用型廠(chǎng)房的辦法來(lái)解決。早前，中電光谷與國內人工智能領(lǐng)導企業(yè)科大訊飛合作在青島共建創(chuàng )新生態(tài)：又與軟件產(chǎn)業(yè)領(lǐng)導廠(chǎng)商金蝶軟件簽約弓箭應用軟件生態(tài)，黃立平希望借此探索一種新的經(jīng)營(yíng)模式。“過(guò)去我們以一個(gè)園區的開(kāi)發(fā)或者運營(yíng)主體為核心來(lái)聚集產(chǎn)業(yè)，或者構建產(chǎn)業(yè)的生態(tài)?！秉S立平表示，事實(shí)證明，單一企業(yè)的能力有一定局限性，因此中電光谷傾向于與本身有生態(tài)帶動(dòng)性的企業(yè)合作。擅長(cháng)于空間組織的中電光谷提供空間，合作方則提供應用技術(shù)和平臺，聯(lián)系業(yè)務(wù)上下游的中小企業(yè)，共建生態(tài)。黃立平稱(chēng)，這涉及產(chǎn)業(yè)園區或者產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)一個(gè)比較根本性的問(wèn)題：產(chǎn)業(yè)園區的目的是什么？他認為，目前很多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)或者是產(chǎn)業(yè)園區的基本理念還未跳脫出產(chǎn)業(yè)聚集，即類(lèi)似傳統寫(xiě)字樓，建了一個(gè)空間，誰(shuí)愿意付租金，誰(shuí)愿意買(mǎi)，就提供給誰(shuí)用。“這就是用地產(chǎn)的方式在組織，沒(méi)有超越聚集?！?/section>而產(chǎn)業(yè)園區的目的應該是產(chǎn)業(yè)集群，邏輯就是尋找企業(yè)的共同點(diǎn)，最基本的為通過(guò)產(chǎn)業(yè)鏈去探索。一旦出現上下游關(guān)系，企業(yè)間的相互依存度將很高。黃立平具體談到中電光谷與智能語(yǔ)音產(chǎn)業(yè)龍頭科大訊飛的合作：2020年初，科大訊飛山東總部落戶(hù)中電光谷青島研創(chuàng )中心，“我們做了一個(gè)聲音人工智能創(chuàng )新的生態(tài)，把在工業(yè)上用聲音人工智能的企業(yè)整合到一起，聯(lián)合創(chuàng )新，使用方跟研發(fā)方能更近地結合?！?/section>對中電光谷來(lái)說(shuō)，怎么組織相應的企業(yè)，在一個(gè)更便捷的空間環(huán)境完成共同開(kāi)發(fā)，將是一個(gè)值得研究的課題。這種新型組織過(guò)程，亦有可能產(chǎn)生一個(gè)巨大的產(chǎn)業(yè)。“這就是一個(gè)挑戰，沒(méi)有人實(shí)踐過(guò)，現在我們要重新探索?！秉S立平稱(chēng)，組織產(chǎn)業(yè)生態(tài)就是現在中電光谷工作的本質(zhì)。他介紹，公司第一大股東中國電子的最新定位是網(wǎng)信產(chǎn)業(yè)的核心力量和組織平臺，要利用產(chǎn)業(yè)園區業(yè)務(wù)構建中國網(wǎng)信產(chǎn)業(yè)的生態(tài)體系，信創(chuàng )、科創(chuàng )、智能制造、數字創(chuàng )意等等，都在這個(gè)生態(tài)中。該生態(tài)遠景下，中電光谷在2019年將2019-2022年確定為新增長(cháng)期，并構建了該時(shí)期內的戰略框架“一平臺兩方法論”。該理論提出，中電光谷要以“產(chǎn)業(yè)資源共享平臺”為核心，通過(guò)“系統規劃方法論”為客戶(hù)提供有價(jià)值的解決方案，并基于數字化園區系統的“綜合運營(yíng)方法論”，實(shí)現各業(yè)務(wù)單元間的相互協(xié)同賦能，共享資源。據了解，中電光谷目前已建立起6個(gè)科技部認定的國家級科技企業(yè)孵化器，以及10個(gè)國家級的眾創(chuàng )空間。根據規劃，“十四五”期間，中電光谷將在全國把國家級的科技企業(yè)孵化器和眾創(chuàng )空間各做到20個(gè)。
著(zhù)眼于產(chǎn)業(yè)生態(tài)
“我們要做的事情就是探索，如何由央企來(lái)貫徹國家使命，構建產(chǎn)業(yè)生態(tài)的專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化發(fā)展模式?！秉S立平說(shuō)，中電光谷正在努力探討，如何圍繞網(wǎng)信產(chǎn)業(yè)生態(tài)布局園區體系。“我們希望探索出一條適合中國的產(chǎn)業(yè)組織道路?！秉S立平認為，如果這條路走通了，不僅對地產(chǎn)形態(tài)的發(fā)展是一種貢獻，而且對國內經(jīng)濟的高質(zhì)量實(shí)踐，對提升產(chǎn)業(yè)的組織效率也是有幫助的。在這個(gè)過(guò)程中，中電光谷計劃在2022年進(jìn)入50個(gè)城市，到“十四五”末期2025年進(jìn)入100個(gè)城市。資料顯示，中電光谷目前在全國35個(gè)城市落地產(chǎn)業(yè)園項目。換句話(huà)說(shuō)，未來(lái)一年半內要新進(jìn)入15個(gè)城市，三年后則要翻倍。個(gè)中契機，則是目前國家強調的以國內大循環(huán)為主的雙循環(huán)發(fā)展格局。“中國城市化遇到的最大問(wèn)題，就是所有人口都往中心城市聚集。這導致城市化率雖然提升，但結構不甚合理?！?/section>如何讓一些后發(fā)地區的產(chǎn)業(yè)能夠發(fā)展得質(zhì)量更高，能夠吸納更多的就業(yè)。黃立平稱(chēng)，這寄希望于國內大循環(huán)能成為協(xié)調解決區域發(fā)展不均衡的契機，提升國內消費市場(chǎng)的能級，讓制造業(yè)布局更加合理，而非以往那般沿海布局，靠出口市場(chǎng)為主。“地方政府的熱情很高，決心也很大，但是他們缺專(zhuān)業(yè)能力?！敝须姽夤饶芊褡プ∵@個(gè)窗口期，就在于敢不敢到更多地方去幫助地方政府以正確的方式來(lái)組織產(chǎn)業(yè)，而不要走彎路。解決好土地資源怎么配置，勞動(dòng)力怎么配置，資金怎么配置的問(wèn)題，提升營(yíng)商環(huán)境。黃立平認為，中電光谷擁有專(zhuān)業(yè)化服務(wù)能力，就應該在當下復雜的經(jīng)濟背景和產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境中發(fā)揮更重要的作用，同時(shí)謀求自身發(fā)展。當然，走向更多城市，為地方政府謀劃區域的長(cháng)遠發(fā)展，意味著(zhù)一個(gè)個(gè)不同的案例，付出的是更多有效方法的探索。從幾百畝到平方公里級別的建設計劃，中電光谷都希望能駕馭。“對我們來(lái)講，是比較大的考驗?！秉S立平稱(chēng)，中電光谷目前正以前所未有的力度抓組織發(fā)展能力建設，希望將年輕骨干輸送到相對落后地區的項目鍛煉，在幫助當地提高產(chǎn)業(yè)組織水平過(guò)程中成長(cháng)。以下為觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體對中電光谷聯(lián)合控股有限公司執行董事、總裁黃立平先生的采訪(fǎng)實(shí)錄節選：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：您怎么看現在的經(jīng)濟大環(huán)境，或者產(chǎn)業(yè)園區行業(yè)新的發(fā)展趨勢？黃立平：宏觀(guān)的背景就是疫情，這一次情況非常復雜，因為去年中國是作為主要經(jīng)濟體率先實(shí)現了正增長(cháng)，今年預期美國、日本、歐盟、印度還有一些不確定性。但是有一點(diǎn)可以肯定，現在有一種說(shuō)法叫做K形復蘇，也就是說(shuō)下沉了以后，有可能出現兩個(gè)走向，一種是衰落，另一種可能是反轉，這種分化的局面會(huì )比較嚴重。對于企業(yè)而言，今天發(fā)生的情況或者遇到的問(wèn)題，是過(guò)去若干年之前戰略選擇所決定的。你做了戰略選擇，遇到這樣的經(jīng)濟環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境時(shí)，結果是必然的。所以，無(wú)論現在相對比較從容還是嚴重危機，又或是有了特別大的機遇，其實(shí)都是戰略選擇的后果。再回到剛才的話(huà)題，如何看產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)？這個(gè)概念相關(guān)的現象或者一些問(wèn)題，客觀(guān)地講，包括我們在內，這十多年所走過(guò)來(lái)的路，的確是經(jīng)歷了一個(gè)“地產(chǎn)”作為主要方法的發(fā)展階段。今天為什么不太講產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)？我們認為是不言自明的，這是一種最基本的方法。如果有的企業(yè)連基本的方法還沒(méi)有掌握，那就談不上更高的形式。當然，還有一點(diǎn)是本體不一樣。產(chǎn)業(yè)園區作為一種空間服務(wù)形式，本質(zhì)是產(chǎn)業(yè)服務(wù)，但是空間服務(wù)又是地產(chǎn)的方式。兩者之間有一個(gè)類(lèi)型的問(wèn)題，有一個(gè)層次的問(wèn)題。這兩個(gè)是并存的，所以討論起來(lái)比較復雜。我們現在實(shí)踐和經(jīng)歷的是一個(gè)過(guò)程，在這個(gè)過(guò)程中，我們認知這個(gè)行為的時(shí)候，怎么表達更準確？過(guò)去曾經(jīng)用產(chǎn)業(yè)園區，后來(lái)覺(jué)得一般的產(chǎn)業(yè)園區水平不夠、質(zhì)量不夠，就改叫主題產(chǎn)業(yè)園區，把它放到房地產(chǎn)的細分市場(chǎng)看，能夠解釋得通，我們也接受產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)概念。后來(lái)又發(fā)現，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)很容易被誤解、被誤讀，或者成為某一種政策性的概念，所以我們又回頭稱(chēng)產(chǎn)業(yè)園區。兩年前談“走出地產(chǎn)模式”時(shí)，實(shí)際上就是把產(chǎn)業(yè)園區定義為以空間為載體的一種服務(wù)形式，但一定不僅僅是賣(mài)房子和租房子的行為，所以這有一個(gè)認識過(guò)程。展開(kāi)討論的時(shí)候，無(wú)論是區域性規劃還是具體的項目策劃，或者項目的建筑設計，乃至建造和建造以后的服務(wù)過(guò)程，不同階段選擇概念的時(shí)候，會(huì )選擇更適合的概念。比如說(shuō)設計、建造和招商環(huán)節中，可能有一個(gè)倒置，就是把招商前置。不是說(shuō)規劃好、建好房子再去賣(mài)和租，而是先找到企業(yè)的需求，明確企業(yè)的需求，再把需求帶到規劃里面。這就會(huì )變成因為面對的對象不同，切入的角度不同，而需要使用不同的概念。
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：中電光谷與金蝶軟件的合作是否就是這一類(lèi)？
黃立平：金蝶產(chǎn)業(yè)園其實(shí)也是一種新模式的探索。過(guò)去我們是以園區的開(kāi)發(fā)或者運營(yíng)主體為核心來(lái)聚集產(chǎn)業(yè)，或者來(lái)構建產(chǎn)業(yè)生態(tài)?，F在單一的能力有一定局限性，所以我們比較傾向于本身有生態(tài)帶動(dòng)性的企業(yè)，一起來(lái)共建生態(tài)。
也就是說(shuō)，一些希望應用它的技術(shù)和平臺發(fā)展自己業(yè)務(wù)的中小企業(yè)，往往缺乏空間組織的經(jīng)驗，我們作為擅長(cháng)空間組織的企業(yè)，可以跟這些企業(yè)共同構建生態(tài)。
總體上講，復雜的問(wèn)題應該用多樣化的辦法來(lái)解決，而不是簡(jiǎn)單化的辦法。一個(gè)復雜的問(wèn)題或者非常復雜的問(wèn)題，如果用非常簡(jiǎn)單的辦法來(lái)解決，比如說(shuō)用寫(xiě)字樓和通用型廠(chǎng)房的辦法來(lái)解決，可能解決不好，因為需求太復雜。
如果完全憑過(guò)去的經(jīng)驗去判斷未來(lái)需求的結構，我相信沒(méi)有人能真正判斷得準。所謂“與時(shí)俱進(jìn)”，我們過(guò)去曾經(jīng)用某種方法成功過(guò)，但是今天環(huán)境變了，企業(yè)認知變了，對服務(wù)的要求也變了。必須用今天的辦法，或者說(shuō)比今天更好、更超前的辦法來(lái)面對需求。
另外一個(gè)是因地制宜，就是在不同地方面對的問(wèn)題不同，如果簡(jiǎn)單地把在深圳、上海遇到的問(wèn)題拿到三線(xiàn)城市甚至二線(xiàn)城市，對不上號。
無(wú)論是與時(shí)俱進(jìn)還是因地制宜，我們都需要有針對性地去選擇概念、選擇方法、選擇手段，去面對我們需要解決的問(wèn)題。
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：過(guò)去幾年，您一直強調產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)要從地產(chǎn)的邏輯走出來(lái)，要從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向園區運營(yíng)服務(wù)商發(fā)展，為什么？
黃立平：說(shuō)到產(chǎn)業(yè)園區，一定是一種不動(dòng)產(chǎn)的服務(wù)形式、載體，媒介是不動(dòng)產(chǎn)、是房子，所以肯定跟房地產(chǎn)政策環(huán)境和市場(chǎng)環(huán)境是有關(guān)系的。為什么我曾經(jīng)對房地產(chǎn)可持續發(fā)展有比較多的憂(yōu)慮呢？就是我們每年造出來(lái)的房子超過(guò)15億平米時(shí)，就自然可以做一個(gè)推理，未來(lái)能夠持續多久？我們需不需要那么多房子？
中央非常英明，看到了這個(gè)問(wèn)題，看到了里面可能潛伏著(zhù)比較大的風(fēng)險，或者說(shuō)經(jīng)濟危機，比較早就提出要解決這個(gè)問(wèn)題。還有就是不動(dòng)產(chǎn)金融化的問(wèn)題，客觀(guān)上講，因為現在土地跟金融是綁得很緊，也就是土地可以作為融資工具，具有金融屬性。對政府而言，土地收益是財政主要來(lái)源之一，是城市化的基礎，離開(kāi)了這土地金融機制，運作不下去。因此房地產(chǎn)是不可或缺的，既然土地有金融屬性，如果房屋沒(méi)有金融屬性，這兩個(gè)就匹配不上，所以房屋是有金融屬性的。但如果金融屬性成為主要屬性，居住屬性處于次要屬性時(shí)，就有可能帶來(lái)金融風(fēng)險，或者說(shuō)結構性風(fēng)險、系統性風(fēng)險。所以強調居住功能，減少金融功能，避免過(guò)度的市場(chǎng)炒作和過(guò)度交易，國家采取了若干措施，當然有些能夠迅速見(jiàn)效，有些可能在某個(gè)階段因為供求關(guān)系的原因，會(huì )起一些反作用?？傊?，現在對房地產(chǎn)的宏觀(guān)調控越來(lái)越成熟。房屋過(guò)剩的原因，一方面是因為有金融屬性，另一方面是因為資產(chǎn)價(jià)格上漲的預期，讓大家樂(lè )于把增量的貨幣放到這個(gè)地方來(lái)。供應過(guò)剩是一個(gè)趨勢，也是必然，沒(méi)有辦法改變，就跟的邏輯是相關(guān)的。但是適度超量供應最后帶來(lái)的后果，就是企業(yè)犯錯誤的概率增加了。大量房子可能會(huì )積壓，金融性的收益會(huì )受到影響。如果說(shuō)企業(yè)的競爭力不能迅速提高，跟不動(dòng)產(chǎn)持有或者使用成本不能匹配，這個(gè)時(shí)候金融收益也會(huì )打折扣。未來(lái)只能有一種可能性，即收益水平更趨于平均化，或者是走低的趨勢。相對商辦地產(chǎn)而言，產(chǎn)業(yè)園區要么為制造業(yè)服務(wù)，要么為科技企業(yè)服務(wù)，要么為特殊的新興產(chǎn)業(yè)服務(wù)，跟寫(xiě)字樓的區別大概就在這里。特殊需求的本質(zhì)是什么？上述幾種類(lèi)型的產(chǎn)業(yè)都是現在國家產(chǎn)業(yè)政策、地方產(chǎn)業(yè)政策要扶持的。所謂扶持，就是要立足于降低商務(wù)成本，能夠幫助其更快發(fā)展。從這個(gè)意義上看，政府也是不希望租金價(jià)格和不動(dòng)產(chǎn)售價(jià)快速提高。如果用地產(chǎn)邏輯、標準和價(jià)值觀(guān)來(lái)衡量，矛盾比較尖銳。地產(chǎn)思維就是地段、土地成本，要盡可能價(jià)值最大化，要賣(mài)得比較貴，租金要持續上漲。這樣一種價(jià)值觀(guān)跟扶持產(chǎn)業(yè)就會(huì )有矛盾，雖然地方政府可能會(huì )給一些調劑政策，但是如果寄希望第三方調劑，比較間接，難以持續。從這個(gè)角度看，相關(guān)企業(yè)，應該有選擇性地參與這個(gè)市場(chǎng)，不可盲目進(jìn)入。未來(lái)投資的收益是長(cháng)周期的，這是現在包括REITs在內的各種市場(chǎng)化資金針對性地支持專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展的必然性。也就是說(shuō)，當資產(chǎn)到達一定規模、能夠有更高效率的時(shí)候，社會(huì )資本收益的整體能力有可能提高的時(shí)候，新的市場(chǎng)就出現了。雖然比個(gè)人分散式持有資產(chǎn)的效率肯定更高，但是，未來(lái)應該也是一個(gè)逐步走低的過(guò)程。這個(gè)過(guò)程會(huì )到一個(gè)什么狀態(tài)？從發(fā)達國家已有的經(jīng)驗來(lái)看，無(wú)論是美國還是歐洲，日本，他們沒(méi)有今天中國這么大的不動(dòng)產(chǎn)規模，世界上沒(méi)有一個(gè)國家像中國這樣10年到20年發(fā)生這么大規模的產(chǎn)業(yè)載體建設，我們一個(gè)城市的供應量都是按千萬(wàn)平米計算，這是人類(lèi)城市化歷史上從來(lái)沒(méi)有遇到過(guò)的事情，所以不確定性比較大。好在我們的經(jīng)濟調整空間余地比較大，容錯能力比較強，在這種情況下，個(gè)別項目出一點(diǎn)問(wèn)題，有可能用一段時(shí)間就消化了。如果問(wèn)題積累得越來(lái)越多，還是有可能會(huì )產(chǎn)生系統性風(fēng)險。也就是說(shuō)，在K形復蘇成為大家共識，出現大的市場(chǎng)環(huán)境波動(dòng)時(shí)，有可能有的企業(yè)就撐不住了，包括負債能力、負債結構、現金流管理能力等，可能出現問(wèn)題。有戰略準備的企業(yè)會(huì )更好。原因是什么呢？因為有一些應急措施會(huì )刺激新的需求，這些需求可能使某一種業(yè)務(wù)帶來(lái)新的增長(cháng)。觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：未來(lái)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，究竟怎么做才有盈利的空間？怎么能夠比較好的走下去？黃立平：我的看法是，不同的路都有可能走得通，不是只有一條路走得通，關(guān)鍵是過(guò)程中將會(huì )遇到什么，必須要預見(jiàn)清楚。參與到產(chǎn)業(yè)園區這個(gè)市場(chǎng)的大都有自己的個(gè)人因素或者企業(yè)先天背景，離開(kāi)了這些沒(méi)辦法討論。以我為例，有產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷，也有過(guò)一段房地產(chǎn)經(jīng)歷，在中間找到一個(gè)結合點(diǎn)，用房地產(chǎn)的方法來(lái)服務(wù)企業(yè)，為企業(yè)提供空間，很合邏輯。本質(zhì)是產(chǎn)業(yè)，地產(chǎn)是方法。如果一開(kāi)始就是房地產(chǎn)企業(yè)，就很容易將產(chǎn)業(yè)當作一個(gè)概念，或者是一個(gè)噱頭，一個(gè)手段，而不是目的。如果目的是通過(guò)房地產(chǎn)獲得盈利，怎么盈利就怎么想問(wèn)題，住宅能盈利就以住宅為核心，產(chǎn)業(yè)不外乎是開(kāi)發(fā)的一種義務(wù)。算賬的時(shí)候也是按義務(wù)來(lái)算賬，不會(huì )把核心資源放到產(chǎn)業(yè)，也不會(huì )把產(chǎn)業(yè)作為優(yōu)先考慮的內容。產(chǎn)城通常不是模式，而是作為策略。從城市規劃的角度講，它是城市發(fā)展策略；從開(kāi)發(fā)企業(yè)角度講，特別是以住宅為主的企業(yè)，它是拿地策略。對于以產(chǎn)業(yè)園為主體的企業(yè)，是一種規劃策略。未來(lái)應該怎么分工？擅長(cháng)組織產(chǎn)業(yè)的就發(fā)揮組織作用，擅長(cháng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的去把房地產(chǎn)做好，其他業(yè)務(wù)由別人做。既要求較高的速度，又要求比較強的專(zhuān)業(yè)能力，還要求綜合能力。可以通過(guò)企業(yè)的合作形成一種系統能力，面對一個(gè)問(wèn)題或者面對一個(gè)區域開(kāi)發(fā)的要求時(shí)，效率會(huì )高一點(diǎn)。大包大攬的企業(yè)，出問(wèn)題的相對比較多。因為任何一個(gè)企業(yè)再偉大，能力都不可能是均衡的，只能是做最擅長(cháng)的那部分事情。中電光谷就做自己能力范圍內的事，超過(guò)范圍內的事不是我們要做的。比如說(shuō)住宅，把資源放到住宅里面也許能掙錢(qián)，但是除此之外沒(méi)有其它意義，把時(shí)間成本、團隊資源都放到這個(gè)地方，可能會(huì )影響自身能力的發(fā)展。如果產(chǎn)業(yè)園區項目有這樣的，應該找擅長(cháng)做住宅的公司合作。不必要發(fā)展這個(gè)能力，因為這種能力不是必須的。觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：2019年采訪(fǎng)您，談到新的增長(cháng)期，您覺(jué)得這幾年公司的業(yè)績(jì)怎么樣？如何評價(jià)中電光谷這段時(shí)期的戰略結果？
黃立平：客觀(guān)來(lái)講，中電光谷正走在持續增長(cháng)這條路上。
今天的感受，實(shí)際遇到的機會(huì )比兩年前更多，就看我們敢不敢面對真正的困難。這個(gè)困難就是在一些相對落后的地區，產(chǎn)業(yè)組織難度大。地方政府熱情很高，決心也很大，但是他們缺專(zhuān)業(yè)能力，我們敢不敢到這些地方去幫助組織產(chǎn)業(yè)？這些地方往往有能力組織資金，或者說(shuō)我們也有可能在現有條件下幫助組織一部分資金。我覺(jué)得這種事對我們是個(gè)考驗，能不能有更好的發(fā)展，就在于能不能應對這樣的考驗。中電光谷現在已經(jīng)進(jìn)入了35個(gè)城市，希望在2022年能夠覆蓋到50個(gè)城市，也就是今年到明年底前還要再進(jìn)入15個(gè)城市。如果今年下半年到明年沒(méi)有特別大的外在因素影響，有可能超額完成這個(gè)目標。因為在“十四五”規劃里面，我們的目標是到2025年能進(jìn)入100個(gè)城市，也就是未來(lái)3年還要再增加50個(gè)城市。用這樣一種節奏來(lái)發(fā)展組織，對我們是比較大的考驗，因為跟做住宅不一樣。產(chǎn)業(yè)園區建設難度更高，卻沒(méi)有那么高的毛利，所以在支付成本的時(shí)候會(huì )比較謹慎，但是在業(yè)務(wù)擴張比較快的時(shí)候，人才要跟得上，組織發(fā)展能力至關(guān)重要。所以，今年我們用前所未有的力度抓組織發(fā)展、能力建設，就是希望我們的團隊尤其是有產(chǎn)業(yè)組織能力的骨干，愿意到那些相對落后地區，幫助那個(gè)地區把產(chǎn)業(yè)組織水平提高。從宏觀(guān)上講，現在中國城市化遇到的最大問(wèn)題，就是人口都往中心城市聚集，甚至很多二線(xiàn)城市、三線(xiàn)城市都是人口負增長(cháng)。那些GDP 5000億到10000億之間的城市，如果不能成為大量吸納人口的重要城市，那么城市化整體就會(huì )有問(wèn)題。如何提高這些地方的產(chǎn)業(yè)發(fā)展質(zhì)量，吸納更多就業(yè)？本質(zhì)上就是使城市化水平更高、結構更加合理，體系更加完善。從長(cháng)遠看，或許能夠解決區域之間的協(xié)調問(wèn)題，解決制造業(yè)的可持續發(fā)展問(wèn)題?，F在無(wú)論是長(cháng)三角還是大灣區，他們自身也在想辦法留住制造業(yè)、提升制造業(yè)。但是區域之間也有博弈，如果廣大的中西部地區、北方地區成為整體的失敗者，這個(gè)事就比較嚴重。我寄希望于現在講的國內循環(huán)為主的格局，成為一個(gè)協(xié)調解決區域發(fā)展的很好方式，也就是提升國內消費市場(chǎng)的能級，制造業(yè)的布局就會(huì )更加均衡，而不是沿海布局，以出口市場(chǎng)為主。這種可能也給產(chǎn)業(yè)組織提供了一個(gè)機會(huì )，問(wèn)題在于這個(gè)窗口期，各個(gè)地方政府能以正確的方式來(lái)組織產(chǎn)業(yè)，不要走彎路，不要把資源以不恰當的方式浪費掉。我們有責任在這個(gè)時(shí)代去做應該做的事情，把更大范圍的高質(zhì)量發(fā)展變成可能。觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：在中電信息成為大股東之后，公司發(fā)展是否會(huì )有一些新的挑戰？
黃立平：中電信息與我們的戰略關(guān)聯(lián)度更大，應該有利于促進(jìn)中電光谷加快實(shí)現產(chǎn)業(yè)資源共享平臺建設的目標。
任何一種戰略、選擇，不可能沒(méi)有困難。我的態(tài)度是，既然做了這樣的選擇，就要面對這些困難。對我來(lái)講，這是最重要的，希望能把這件事實(shí)驗通。因為其它的都不重要，能不能把這條路走出來(lái)，我覺(jué)得很有必要。我們希望用點(diǎn)時(shí)間探索出一條適合中國的產(chǎn)業(yè)組織道路，是以空間為基礎的。如果這條路走通了，不僅對地產(chǎn)形態(tài)的發(fā)展是一種貢獻，對經(jīng)濟的實(shí)踐、對怎么推動(dòng)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)的組織也是有幫助的，這對我是比較有吸引力的。觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：您希望外界給中電光谷一個(gè)怎么樣的企業(yè)文化上的標簽，怎么形容它是比較恰當的？黃立平：我個(gè)人一直有一個(gè)作為企業(yè)的創(chuàng )業(yè)者或者說(shuō)經(jīng)營(yíng)者的原則，就是不重復別人，也不重復自己。我們在任何時(shí)候面對任何新的環(huán)境和新的問(wèn)題，要做出新的回答，這就是我對經(jīng)營(yíng)企業(yè)的一種認知。這樣的認知對企業(yè)文化肯定會(huì )有影響，比如說(shuō)現在大家很容易用工業(yè)化的思路來(lái)理解城市發(fā)展，比如我做出一個(gè)杯子，就可以做無(wú)限多個(gè)，做杯子過(guò)程中的技術(shù)、設計、品牌就成為無(wú)形資產(chǎn)。這樣一套邏輯不能拿到城市來(lái)實(shí)踐，所謂的復制，如果復制的是建筑，這是一個(gè)違背建筑良知的，或者違背建筑美學(xué)的事情。同樣的房子在不同的地方都能看到，這就是過(guò)去講的千城一面，中國的城市化實(shí)踐中未來(lái)可能會(huì )被后人詬病的就是千城一面，到哪里都分辨不了。我們現在要做的是什么呢？就是在任何一個(gè)城市，根據這個(gè)城市的自然條件、歷史、文化的根源，做出適合它的設計，不能復制。商業(yè)模式能不能復制？當然復制是效率最高的，但是如果面臨的問(wèn)題不一樣，能復制嗎？比如說(shuō)都用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的方式復制，那一定是災難。中國這個(gè)文化以及目前的市場(chǎng)環(huán)境，很容易出現過(guò)剩，而且這個(gè)過(guò)剩的方式如果水準很低，就變成災難。從城市建設的角度，我們過(guò)去40余年很輝煌，這一點(diǎn)不容置疑，但也有很多值得總結的教訓，比如說(shuō)建筑的生命力就值得討論，大量的房子20年就拆了。為什么我們要用這樣的方式消耗資源呢？如果用現在碳達峰和碳中和的理念來(lái)看，復制就是最有害的方法，我們要跟這樣的文化斗爭，這就是我想追求的。這是不是企業(yè)文化一個(gè)比較重要的環(huán)節呢？我覺(jué)得是，因為我們有很多比較重要的成員，他們也愿意復制。為什么這個(gè)圖紙不能抄一下？為什么非要重新設計？我不允許，或者說(shuō)我就要批評，要引導他們重新動(dòng)腦筋設計。我覺(jué)得這不只是社會(huì )責任，還是文化良知。我堅信的是能夠考慮長(cháng)遠，做正確選擇的事。觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：中電光谷未來(lái)在產(chǎn)業(yè)園區方面有一些怎樣的新思路？
黃立平：這涉及到一個(gè)產(chǎn)業(yè)園區或者產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)比較根本性的問(wèn)題，就是我們這項工作的目的是什么？本質(zhì)是什么？
我們最早的時(shí)候有一個(gè)目的，就是產(chǎn)業(yè)集群。當時(shí)針對的是產(chǎn)業(yè)集聚，把企業(yè)聚合到一起，有一個(gè)空間上的組織過(guò)程。今天很多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)或者是產(chǎn)業(yè)園區的基本理念，還是在產(chǎn)業(yè)聚集上。就是提供一個(gè)空間，誰(shuí)愿意付租金，誰(shuí)愿意買(mǎi)，我就讓你進(jìn)來(lái)，這就是用地產(chǎn)的方式在組織，沒(méi)有超越聚集。但是聚集第一次遇到的問(wèn)題，走到集群后企業(yè)跟企業(yè)之間有什么內在關(guān)系？起初沒(méi)有那么深刻的認知，有可能是同類(lèi)的業(yè)務(wù)，大家在一起可以交流，有可能是上下游供應鏈關(guān)系，也有可能是文化的關(guān)系，大家有共同的愛(ài)好，總之是有共同點(diǎn)的一種產(chǎn)業(yè)聚集。我們做園區，規劃的核心是什么？主要的原則是什么？如果自己都沒(méi)有，往往是迷茫的。我們在差不多十幾年前、二十年前就提了這個(gè)概念，但是后來(lái)發(fā)現更有價(jià)值的是產(chǎn)業(yè)鏈。我在5年前提出來(lái)要建產(chǎn)業(yè)生態(tài)，當然還是受到互聯(lián)網(wǎng)生態(tài)建設的啟發(fā)，就是騰訊、阿里、百度要建他們的生態(tài)，是在線(xiàn)上建立，但是在線(xiàn)下應該也是可以建立的。所以，構建生態(tài)就是我們工作的本質(zhì)，組織產(chǎn)業(yè)是組織什么呢？組織一個(gè)產(chǎn)業(yè)生態(tài)，這個(gè)生態(tài)在一個(gè)地方形成了，就有競爭力。中國電子現在有一個(gè)重要的使命，是網(wǎng)信產(chǎn)業(yè)的核心力量和組織平臺，這個(gè)組織平臺一定程度上就是產(chǎn)業(yè)園區的業(yè)務(wù)，這個(gè)業(yè)務(wù)是要構建網(wǎng)信產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)生態(tài)。這個(gè)地方既包括有信創(chuàng )、科創(chuàng )，又包括智能制造、文創(chuàng )，都在這個(gè)生態(tài)構建中。我覺(jué)得我們要做的事情就是探索，構建產(chǎn)業(yè)生態(tài)的專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化發(fā)展模式。
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原標題：
觀(guān)點(diǎn)與黃立平面對面：產(chǎn)業(yè)生態(tài)是園區建設的根本
觀(guān)點(diǎn) 
