作者：觀(guān)點(diǎn)新媒體

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倫敦的優(yōu)質(zhì)物業(yè)一直被機構投資者看好，近來(lái)數月的幾單大宗交易也可以看出，后疫情時(shí)代國際投資者正在回歸，但與之形成反差的，是中資開(kāi)發(fā)商正從倫敦“大撤退”。

經(jīng)歷了2013年-2016年的“出?！睙岷?，中資開(kāi)發(fā)商在倫敦似乎并未如預期般大展身手，反而因水土不服等原因紛紛觸礁，加之政策收緊與現金流緊張等因素，如今他們只能“收縮”戰線(xiàn)，出清倫敦物業(yè)以解燃眉之急。

從最初的萬(wàn)達，到后來(lái)的萬(wàn)科、綠地、富力、世茂……僅僅數年時(shí)間，當初對海外的憧憬早已不復存在，如今擺在他們面前的，是如何改善自身的資金面，以安全地度過(guò)地產(chǎn)寒冬。

要說(shuō)中資開(kāi)發(fā)商的出海歷史，或許要追溯至十數年前，如綠地在俄羅斯圣彼得堡的項目開(kāi)發(fā)，又或者萬(wàn)通在美國紐約曼哈頓的重建項目。但倫敦市場(chǎng)憑借著(zhù)良好的項目租金收益和長(cháng)期可觀(guān)的資本增值，成為了中資開(kāi)發(fā)商青眼的主要投資目的地。

在進(jìn)入倫敦的中資開(kāi)發(fā)商中，最先入局也是最被人熟知的，當屬萬(wàn)達集團。

早在十一年前，萬(wàn)達已經(jīng)開(kāi)始踏足海外市場(chǎng)，而在英國倫敦則是始于2013年，該公司宣布成立其在英國的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司W(wǎng)anda One (UK) Limited (“Wanda One”)，負責萬(wàn)達集團One Nine Elms項目中倫敦萬(wàn)達酒店和住宅項目的開(kāi)發(fā)。

資料顯示，倫敦ONE又被稱(chēng)為倫敦“九榆樹(shù)一號”，是萬(wàn)達于2013年6月買(mǎi)入的地產(chǎn)項目，建筑面積10.5萬(wàn)平方米。萬(wàn)達在取得該項目后便立即宣布，將投資10億英鎊，打造一棟200米城市塔樓，一棟165米河景塔樓，分別建造439套公寓和一家五星級萬(wàn)達文華酒店。

對于這個(gè)項目，王健林寄予了厚望，曾表示：“海外從來(lái)見(jiàn)不到中國五星級酒店。萬(wàn)達決定做先行者，改變這種局面”。

彼時(shí)任職倫敦市長(cháng)的Boris Johnson（鮑里斯·約翰遜）也說(shuō)：“倫敦是最適合投資的國際大都市，萬(wàn)達集團在Nine Elms投資了7億英鎊，而且這一項目將創(chuàng )造300多個(gè)新的工作機會(huì )，對此我感到非常高興?！?/p>

雙方對于是次合作似乎都十分滿(mǎn)意。

2014年初，王健林在瑞士達沃斯會(huì )晤時(shí)任英國首相卡梅倫。據當時(shí)報道，會(huì )談結束后，雙方正式宣布，萬(wàn)達將在英國投資20-30億英鎊，啟動(dòng)一項城市改造項目，通過(guò)這一項目，萬(wàn)達將在英國落地多個(gè)文化旅游商業(yè)地產(chǎn)項目。

自此，倫敦成為了萬(wàn)達出海最濃墨重彩的一筆。據彼時(shí)消息，倫敦ONE的推售極受到市場(chǎng)熱捧，首期66套物業(yè)告罄，萬(wàn)達給消費者承諾的交付期是2018年第四季度。

萬(wàn)達首個(gè)海外項目的熱銷(xiāo)顯然給了同行信心，加之當時(shí)正值房企“出海熱”，英國也因此成為不少開(kāi)發(fā)商的熱門(mén)首選地。有分析指出，國外的土地成本以及融資成本，確實(shí)比國內要低廉，以萬(wàn)達在倫敦拿的一塊綜合地為例子，地價(jià)僅是中國地價(jià)的1/15。

據觀(guān)點(diǎn)新媒體了解，繼萬(wàn)達之后，萬(wàn)科、綠地、世茂、保利、富力等紛紛布局英國霧都。

如同樣在2013年之前就探索海外業(yè)務(wù)的萬(wàn)科，在長(cháng)達2年之久的磋商后，終于入股倫敦第二大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商Galliard Homes的住宅開(kāi)發(fā)項目The Stage，取得該項目20%的股權。

該項目坐落于泰晤士河北岸的倫敦核心區，即有“第三硅谷”之稱(chēng)的倫敦Shoreditch（肖爾迪奇）中心地區。項目建面約4萬(wàn)平方米，由四棟建筑、412套精品住宅及優(yōu)質(zhì)景觀(guān)、城市、生活配套構成, 包括一棟37層的住宅樓和兩棟寫(xiě)字樓，都是圍繞著(zhù)面積達1.28英畝的公共廣場(chǎng)而建造。

Galliard Homes的行政長(cháng)官當時(shí)預期：“The Stage將成為倫敦全新的世界級地標。它的中央廣場(chǎng)將成為英國首都最大的公共廣場(chǎng)之一?！?/p>

2016年9月，萬(wàn)科再以1.15億英鎊購入倫敦市中心的寫(xiě)字樓Ryder Court。該物業(yè)位于倫敦市梅菲爾區，靠近Picadilly Circus和Green Park地鐵站。項目總面積達到7萬(wàn)平方英尺（約為6671平方米），年租金回報率約為4.3%。

另外，在2014年1月，綠地也斥資1.4億英鎊，自英國開(kāi)發(fā)商Minerva手中買(mǎi)下了位于倫敦旺茲沃思（Wandsworth）的蘭姆啤酒廠(chǎng)地塊，并將其改名為蘭姆公館。

據彼時(shí)介紹，蘭姆公館項目總投資將超過(guò)6億英鎊，整個(gè)項目總分三期開(kāi)發(fā)，將新建超過(guò)700套住宅、9000平方米啤酒文化商業(yè)街，及歷史保護建筑改造的loft式住宅，打造歷史文化住宅社區。

數年后在上海舉辦的首期項目推介會(huì )上，蘭姆公館項目吸引了58組百余高端客戶(hù)到達現場(chǎng)，成交額為8套。

2015年，世茂集團許榮茂也在2015年以2.7億英鎊收購了倫敦老金融城核心地段的Christ Church Court大樓。該物業(yè)靠近倫敦證券交易所，此前曾出租給高盛作為倫敦總部。

2016年初，保利地產(chǎn)則以1.45億英鎊買(mǎi)下倫敦金融城的總部大樓5 Fleet Place，彼時(shí)主力租戶(hù)為英國律所Charles Russell Speechlys。這也是保利在英國的第一筆投資。

進(jìn)入倫敦市場(chǎng)兩年后，保利才決定進(jìn)一步深入，開(kāi)始布局住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。

2018年2月，同樣是春節前后。保利地產(chǎn)宣布已經(jīng)正式完成收購英國倫敦大型開(kāi)發(fā)地塊，地塊屬于Millbrook Park地產(chǎn)項目的其中一部分，占地11.88英畝，約合72畝，位于倫敦北四區Mill Hill，收購價(jià)格為7465萬(wàn)英鎊。

與全盤(pán)拿下倫敦金融城寫(xiě)字樓項目不同，保利地產(chǎn)此次是通過(guò)合作方式取得Millbrook Park項目地塊。整個(gè)Millbrook Park地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目共分為14期，保利拿了其中4期，占總開(kāi)發(fā)面積約30%。Millbrook Park項目總共規劃新建2240套住房，保利拿下的地塊將建設其中706套（包括134套保障房），并新建1400平方米的商業(yè)和零售空間，以及Millbrook廣場(chǎng)。

2017年5月，華潤置地也以聯(lián)合方式，與美國北極星房地產(chǎn)（NorthStar Realty Europe）收購位于倫敦金融城核心區的寫(xiě)字樓20 Gresham Street，收購價(jià)為3.09億英鎊，華潤占80%股份。這是華潤在英國的第一筆投資，項目主要被出租給中國工商銀行旗下的工行標準銀行作為其總部大樓。

在2017年進(jìn)入倫敦的還有富力地產(chǎn)。該年3月，富力地花費接近6000萬(wàn)英鎊買(mǎi)下位于南倫敦克羅伊登的雀巢總部大樓地塊和其附近的地塊。隨后，富力地產(chǎn)再花費1.58億英鎊從英國房地產(chǎn)上市公司CLS Holding手中買(mǎi)下了位于倫敦一區的Vauxhall地塊，項目將建兩棟50層高樓。

2017年8月，富力地產(chǎn)聯(lián)合中渝置地五五開(kāi)接手本為萬(wàn)達收購的倫敦九榆廣場(chǎng)項目。2018年1月16日，富力、中渝置地再度“雙打”，以41.38億港元接手萬(wàn)達的“倫敦ONE”綜合發(fā)展項目，業(yè)態(tài)包括酒店、住宅、辦公室及零售。

除了上面這些大型開(kāi)發(fā)商之外，上置集團、中渝置地、總部基地ABP等中資開(kāi)發(fā)商也不甘落后。

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其中，總部基地ABP進(jìn)入倫敦的步伐則邁得比較早。就觀(guān)點(diǎn)新媒體了解，2013年5月29日，總部基地ABP董事長(cháng)許為平即與前倫敦市市長(cháng)鮑里斯·約翰遜在倫敦市政廳簽約，計劃斥資17億英鎊打造東倫敦皇家阿爾伯特碼頭亞洲商務(wù)港，該項目又被稱(chēng)為倫敦第三金融城。

作為中資開(kāi)發(fā)商在英國最大的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，該項目占地達35英畝，相當于23個(gè)足球場(chǎng)大小，包括辦公樓、住宅樓、零售和餐飲等休閑配套設施，ABP曾稱(chēng)該項目將為倫敦創(chuàng )造超3萬(wàn)個(gè)工作崗位。

事實(shí)上，董文標掌舵的中民投也曾想借助該項目進(jìn)入倫敦，并在2015年初與總部基地在上海簽署戰略合作投資框架協(xié)議，雙方協(xié)定投資約10億英鎊共同建設上述英國倫敦新國際金融城。

按照當時(shí)說(shuō)法，皇家阿爾伯特碼頭項目的重點(diǎn)在于吸引亞洲企業(yè)特別是中國金融企業(yè)到歐洲開(kāi)展業(yè)務(wù)，因而，這個(gè)被視作東西方投資合作“燈塔式”典范的項目也將參照當時(shí)英國碼頭區的改造藍本金絲雀碼頭。

只是出乎意料的是，2015年10月9日，總部基地董事長(cháng)許為平在接受采訪(fǎng)時(shí)透露，自2015年初簽署合作意向書(shū)后，中民投至今沒(méi)有出資，“沒(méi)必要再提他們了”。很快，便是中信集團的入局。

一年之后，中民投還是借助旗下上置集團實(shí)現了踏足英倫的計劃。上置集團2016年9月2日披露，其與法興銀行及SG Hambros Bank Limited訂立《買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》，前者將以8450萬(wàn)英鎊代價(jià)收購后者持有的倫敦總部大樓41 Tower Hill。法興銀行倫敦總部大樓的成交是英國脫歐后單筆最大中資對英地產(chǎn)投資，也是脫歐后中國資本在英國的第一筆寫(xiě)字樓收購。對上置來(lái)講，這同樣是其在英國邁出的第一步。

而中渝置地自2017年進(jìn)入倫敦市場(chǎng)后，先后進(jìn)行過(guò)多筆大宗交易，包括買(mǎi)下了倫敦“奶酪刨”大廈。

2017年1月27日，中渝置地以2.92億英鎊買(mǎi)下位于倫敦帕丁頓火車(chē)站附近的沃達豐總部大樓；2017年3月1日，中渝置地拿下倫敦金融城最高樓——奶酪刨摩天樓（the Cheesegrater），當時(shí)11.5億英鎊的成交價(jià)震驚了倫敦地產(chǎn)圈；

2017年8月22日，就在萬(wàn)達宣布放棄收購倫敦市中心地塊Nine Elms Square（九榆廣場(chǎng)）之時(shí)，中渝置地和富力地產(chǎn)出現，拿下了這個(gè)標價(jià)4.7億英鎊的大型開(kāi)發(fā)地塊；2018年1月，富力、中渝置地再度以41.38億港元接手萬(wàn)達的“倫敦ONE”綜合發(fā)展項目

當然，除了開(kāi)發(fā)商們的角逐之外，有充裕資本支撐的金融機構們也不甘落后，紛紛出手購入資產(chǎn)

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那時(shí)候，一切看來(lái)都充滿(mǎn)著(zhù)勃勃的生機。

但是有時(shí)候風(fēng)向的轉變來(lái)得很快，關(guān)于海外投資的政策也是這樣。

回看2013年-2016年的熱鬧出?？梢园l(fā)現，彼時(shí)國內開(kāi)發(fā)商的規模仍在高歌猛進(jìn)，而“國八條”、“國十條”等樓市政策的出臺使得他們多少有點(diǎn)束手束腳，海外市場(chǎng)則成為另一片“藍?！?，加上越來(lái)越多的人到海外留學(xué)或者長(cháng)期發(fā)展，境外置業(yè)的需求似乎為他們提供了不少機會(huì )。

另一方面，彼時(shí)相對寬松的融資環(huán)境也使中資開(kāi)發(fā)商有能力開(kāi)拓海外市場(chǎng)。

據觀(guān)點(diǎn)新媒體了解，銀行貸款是開(kāi)發(fā)商海外投資較為常見(jiàn)的傳統融資方式，包括境內銀行和境外銀行提供的貸款，或將用到內保外貸（這也是后來(lái)大多中資開(kāi)發(fā)商所用的融資手段）。

而且在2014年5月，國家外匯管理局放開(kāi)跨境擔保，變審批為備案，也刺激了開(kāi)發(fā)商的境外融資。

據仲量聯(lián)行過(guò)往發(fā)布的調研報告顯示，2013年-2016年，中國房企在海外市場(chǎng)的投資金額分別為113億美元、165億美元、251億美元和330億美元，增速極為明顯。

除了大熱的美國市場(chǎng)以外，倫敦成為不少中資開(kāi)發(fā)商落子的目的地。就像當初綠地在上海推介蘭姆公館項目時(shí)所說(shuō)那樣，倫敦房地產(chǎn)市場(chǎng)40多年來(lái)的穩定發(fā)展與投資利好（年租金回報率高于4%），使之成為中資企業(yè)海外房地產(chǎn)投資首選的目的地之一。

萊坊就曾指出，“澳大利亞、美國和英國是中國投資者最關(guān)注的三個(gè)市場(chǎng)。2013年中國流入這三個(gè)市場(chǎng)的資本較2012年增長(cháng)了5倍。我們預計，2014年中國投資者在這三個(gè)市場(chǎng)的交易額將達到或超過(guò)2013年的水平?！?/p>

據英倫投資客統計，2017年，中國投資者對英國房地產(chǎn)投資交易達49筆，即使不算進(jìn)中投122.5億歐元的大交易（中間包括對歐洲大陸的投資，難以計算），中國對于英國房地產(chǎn)總投資額也超過(guò)了100億英鎊，比2016年增加了至少一倍以上。

從數據看，2017年時(shí)候的中資開(kāi)發(fā)商似乎仍然熱衷海外投資，但如今看來(lái)，那時(shí)已是這股風(fēng)潮的強弩之末。

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2017年6月，國家發(fā)展改革委、商務(wù)部、人民銀行、外交部聯(lián)合牽頭制定，并由國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步引導和規范境外投資方向指導意見(jiàn)的通知》，引導和規范境外投資方向，其中將房地產(chǎn)、酒店、影城、娛樂(lè )業(yè)、體育俱樂(lè )部等境外投資列為限制類(lèi)。

像之前那樣開(kāi)發(fā)商大規?！俺龊！钡那樾?，即將不再出現。

在當年7月18日，發(fā)改委政研室主任、新聞發(fā)言人嚴鵬程還提醒：“有關(guān)部門(mén)將繼續關(guān)注房地產(chǎn)、酒店、影城、娛樂(lè )業(yè)、體育俱樂(lè )部等領(lǐng)域非理性對外投資傾向，防范對外投資風(fēng)險，建議有關(guān)企業(yè)審慎決策?！?/p>

據稱(chēng)，文件出臺的背景，主要是一段時(shí)間以來(lái)，我國企業(yè)境外投資存在一些嚴重問(wèn)題。一些企業(yè)打著(zhù)國家“走出去”戰略的幌子，卻做著(zhù)轉移資產(chǎn)的事實(shí)。而且在開(kāi)展境外投資時(shí)，缺乏科學(xué)論證，盲目決策，造成較大損失。一些企業(yè)將境外投資重點(diǎn)放在房地產(chǎn)等非實(shí)體經(jīng)濟領(lǐng)域，不僅未能帶動(dòng)國內經(jīng)濟發(fā)展，反而導致資金跨境流出大幅增加，沖擊我國金融安全。

按照文件的指導內容，就是國家鼓勵一部分投資，限制一部分投資，禁止一部分投資。通過(guò)“鼓勵發(fā)展+負面清單”模式，來(lái)規范境外投資方向。

從文件內容不難看出，中資出海并非一帆風(fēng)順， “缺乏科學(xué)論證，盲目決策，造成較大損失”的例子并不在少數。

萬(wàn)達或是其中的典型案例，畢竟國外的經(jīng)濟制度、文化、政治、民意等等都與中國有著(zhù)極大差異。

其進(jìn)入倫敦的首個(gè)項目“倫敦ONE”，2016年4月即遇到建筑商退出事件。彼時(shí)，英國上市建筑商Interserve在官網(wǎng)證實(shí)，由中國央企中建和Interserve共同成立的合資公司CI-ONE不再擔任萬(wàn)達倫敦地產(chǎn)項目“倫敦ONE”的工程承包商，萬(wàn)達將重啟工程招標，Interserve也成了英媒口中今年第一家退出萬(wàn)達倫敦項目的英國建筑商。

當年7月，萬(wàn)達與英國最大的建筑承包商Balfour Beatty簽下了《前期建設承包服務(wù)合同》，后者將作為“倫敦ONE”新任的主承包商。

彼時(shí)，Balfour Beatty首席執行官Leo Quinn還表示，將使用參與過(guò)倫敦2012奧運主場(chǎng)館建設的最頂尖的項目團隊來(lái)給萬(wàn)達倫敦項目服務(wù)。然而，不過(guò)短短數月間，雙方的合作就在2016年11月出現了重大變數，Balfour Beatty確認退出萬(wàn)達“倫敦ONE”，不再擔任該項目的工程承包商。

另外，同樣進(jìn)展不順的還有萬(wàn)達2014年以2.65億歐元購入的位于西班牙馬德里中心的“西班牙ONE”項目。對于這個(gè)在上世紀50年代完工，高達110多米的地標，萬(wàn)達集團認為，西班牙大廈建成于還沒(méi)有高質(zhì)量建筑材料的年代，盡管常年來(lái)大廈都進(jìn)行了維護，但建筑物本身的使用壽命已經(jīng)接近于極限，因此提出了完全拆毀大廈，一磚一瓦重建的改造方案。

但是馬德里市政方面稱(chēng)，“馬德里市政府的計劃不批準拆除西班牙大廈的正面”。西班牙工人社會(huì )黨對此也表示反對。在多番交涉未果之后，2017年6月，萬(wàn)達宣布已經(jīng)向西班牙企業(yè)Baraka Global Invest出售了西班牙大廈的全部股權。

萬(wàn)達酒店曾公告稱(chēng)，出售西班牙大廈的代價(jià)為2.72億歐元(按目前匯率約20.81億人民幣)，對比2014年2.65億歐元(按2014年匯率約22億人民幣)的收購價(jià)格，萬(wàn)達損失過(guò)億人民幣。

而在倫敦方面，在上述新政出臺后，2017年8月，萬(wàn)達即迅速將兩個(gè)月前計劃斥資4.7億英鎊購置的英國第二幅土地的產(chǎn)權移交予富力地產(chǎn)和中渝置地。

來(lái)到2017年末，有報道指，萬(wàn)達尋求以不低于50億美元的價(jià)格，一次性出售位于英國、美國與澳大利亞的五處海外資產(chǎn)。

很快地，2018年1月，萬(wàn)達即宣布出售位于倫敦的一個(gè)物業(yè)項目，經(jīng)查實(shí)，這正是萬(wàn)達于海外布局的首個(gè)房地產(chǎn)項目——“倫敦ONE”，該物業(yè)也成為了萬(wàn)達在倫敦的最后一個(gè)項目。

根據當時(shí)的分析，萬(wàn)達收購這些海外地產(chǎn)項目時(shí)借了不少的外債，而到2017年時(shí)，萬(wàn)達再融資受限、國內資金亦難以輸送到國外。由于資金緊張，以及海外項目后續開(kāi)發(fā)也存在大量資金缺口，萬(wàn)達因此急于出售海外地產(chǎn)項目。

萬(wàn)達的例子似乎只是一個(gè)開(kāi)始，它當時(shí)的情形和數年后中資密集撤出倫敦的情況是何其相像。

2018年1月，萬(wàn)達還宣布以68.85億港元的代價(jià)出售了悉尼的兩個(gè)住宅和酒店綜合項目。

至于萬(wàn)達海外的最后一個(gè)項目，則于2020年7月公布出售——以代價(jià)2.7億美元出售芝加哥大廈90%權益。據悉，項目在2016年8月開(kāi)工后，坊間就不斷傳出消息稱(chēng)“大樓未完工就已轉手”，直至2018年，該公司完成出售澳洲項目后，透露將擇機出售美國項目，以進(jìn)一步減少海外項目開(kāi)發(fā)帶來(lái)的債務(wù)，并可加強集團財務(wù)狀況使集團受惠。

芝加哥項目完成出售，萬(wàn)達旗下再無(wú)海外地產(chǎn)項目。

這時(shí)候，與萬(wàn)達境遇相似的還有海航集團。

當時(shí)消息指，2017年6月22日，銀監會(huì )要求各大銀行對“海外并購明星企業(yè)”境外投資借款進(jìn)行風(fēng)險排查，并點(diǎn)名排查萬(wàn)達、安邦、海航集團、復星、浙江羅森內里等企業(yè)。

有數據顯示，自2015年起，兩年間通過(guò)舉債完成了總額超過(guò)400億美元收購交易的海航集團，收購數量高達80多筆，著(zhù)名交易包括買(mǎi)下德意志銀行、希爾頓酒店、英邁等公司的股權。

至2017年，出海航集團當時(shí)資產(chǎn)規模超過(guò)1400億美元，估計負債超過(guò)1000億美元，其中大約四分之一的債務(wù)將在一年內到期。債務(wù)即將到期，國內融資不順，海航國外融資也遭遇了評級下調。

在這樣的背景下，華爾街日報2017年12月19日消息指，海航集團考慮出售總價(jià)值約60億美元，位于紐約、倫敦和其他大城市的大批商業(yè)地產(chǎn)。這些海外地產(chǎn)包括位于美國曼哈頓中城、倫敦金絲雀碼頭和舊金山教區的高級寫(xiě)字樓，以及位于法國波利尼西亞的度假村和澳大利亞的建筑。

其中位于倫敦的項目分別是，海航2015年8月以2.15億英鎊購入的路透社總部大樓，位于倫敦金絲雀碼頭。海航于2016年4月20日斥資1.31億英鎊買(mǎi)下的倫敦Credit Suisse副樓（17 Columbus Courtyard）。

出售消息傳出兩年后，2019年11月，香港新鴻基公司聯(lián)手澳洲投行麥格理集團（Macquarie Group），以1億英鎊的價(jià)格受讓了海航集團持有的倫敦金絲雀碼頭寫(xiě)字樓——哥倫布廣場(chǎng)17號（17 Columbus Courtyard）。在此之前，海航已將倫敦路透總部大樓（30 South Colonnade）出售給了另一家中資企業(yè)。

相比三年前1.31億英鎊的購入價(jià)格，哥倫布廣場(chǎng)17號大樓的轉手價(jià)僅為1億英鎊，海航集團做了筆虧本買(mǎi)賣(mài)。

在海外投資政策收緊之下，除了當時(shí)債務(wù)壓力山大的海航、萬(wàn)達拋售海外項目外，英國脫歐前景未明等原因也導致中資開(kāi)發(fā)商對倫敦的投資熱情也呈現“斷崖式”回落。

戴德梁行過(guò)往數字顯示，2018年中國境外地產(chǎn)投資為157億美元，同比驟降63%，基本回到了2014年前的水平。

另?yè)愅顿Y客的統計，2018年中國對英房地產(chǎn)投資金額超過(guò)60億英鎊，相比2017年超過(guò)100億英鎊的總投資額有大幅下滑。

就連當時(shí)的倫敦樓市也并不景氣。

英國地產(chǎn)數據分析公司Acadata在2018年3月發(fā)布的報告顯示，彼時(shí)倫敦房?jì)r(jià)正以2009年金融危機以來(lái)的最快速度下跌，最貴區域的跌幅最大。倫敦當年1月份平均房?jì)r(jià)降至59.34萬(wàn)英鎊，同比降幅為2.6%，是2009年8月以來(lái)最大跌幅。而最貴的區域跌幅最大，倫敦西南部的旺茲沃思區（Wandsworth）表現最差，以14.9%的同比跌幅排首位，薩瑟克區（Southwark）也下跌12.2%。

報告還披露，早在2017年，倫敦大部分時(shí)間均呈現疲弱的房?jì)r(jià)勢頭，而這一態(tài)勢也持續到2018年。尤其是脫歐公投以來(lái)，倫敦樓市長(cháng)期受增長(cháng)放緩和通脹加速的打擊。

多重因素疊加之下，不少中資投資的項目開(kāi)始易主。

如2017年11月，復星集團將倫敦金融城Lloyds Chambers大樓出售給美國紐約的私人投資者Abraham Schwartz，成交價(jià)為9700萬(wàn)英鎊，較2013年收購價(jià)6450萬(wàn)英鎊有約3250萬(wàn)英鎊溢價(jià)，期間每年獲得租金約710萬(wàn)英鎊。

2011年就進(jìn)入倫敦的華彬集團，也將2013年2月以9250萬(wàn)英鎊購入的谷物交易所大樓，在2018年1月以總價(jià)1.3億英鎊出售。該項目彼時(shí)的年租金收益率為4.8%。

上置集團則分別在2018年5月及2019年5月兩次出售英國公司股權，目標公司間接持有英國倫敦兩項房產(chǎn)物業(yè)的全部實(shí)益權益，分別為12 Moorgate及41 Tower Hill。

上置集團表示，該筆轉讓交易為集團提供了合適機會(huì )，以能夠在英國退歐前景不明朗及英鎊匯率前景黯淡的情況下變現。上置集團擬將所得款項凈額用于其他房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目及償還公司未償還的股東貸款。

……

2019年之后，進(jìn)入倫敦的更多為港資開(kāi)發(fā)商或投資企業(yè)。

之后，很快就是我們都熟悉的故事了——2020年新冠疫情爆發(fā)；同年8月，消息指監管部門(mén)出臺新規控制房地產(chǎn)企業(yè)有息債務(wù)的增長(cháng)，設置“三道紅線(xiàn)”；2021年1月，還出臺了針對信貸銀行機構的“兩道紅線(xiàn)”。

2021年1月撤出倫敦的國銳地產(chǎn)，3096萬(wàn)英鎊將2016年7月收購并打算長(cháng)期持有的辦公樓Boundary House出售，理由是COVID-19對英國經(jīng)濟的影響及2020年在倫敦與目標物業(yè)類(lèi)似的物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)格下跌。

而更多的案例顯示，以高杠桿撬動(dòng)增長(cháng)的中資開(kāi)發(fā)商們，在“三道紅線(xiàn)”及“兩道紅線(xiàn)”的夾擊下，資金渠道被猛然收緊，自從2021年以來(lái)，房企的債務(wù)壓力成為懸在頭上的達摩克利斯之劍，債券爆雷、理財爆雷等促使部分房企選擇處置資產(chǎn)優(yōu)化債務(wù)，海外項目也因此被擺上貨架。

“出倫敦記”在2021年底到今年初開(kāi)始集中上演。

去年12月初，保利以1.9億英鎊將倫敦金融城的寫(xiě)字樓5 Fleet Place售予一香港買(mǎi)家。大樓在保利持有的五年里升值了4500萬(wàn)英鎊，若算上五年里每年收到的775萬(wàn)英鎊租金，五年的租金約3.3億人民幣。

接著(zhù)是萬(wàn)科海外，2022年1月21日宣布出售倫敦1宗物業(yè)，該物業(yè)正是其2016年9月以1.15億英鎊購入的倫敦市中心寫(xiě)字樓Ryder Court，預期就出售事項將確認未經(jīng)審核除稅前收益約400萬(wàn)英鎊。

到了2月初，世茂集團主席許榮茂計劃以3.4億英鎊的價(jià)格，出售位于倫敦老金融城核心地段的Christ Church Court大樓。2015年7月10日，許榮茂斥資2.7億英鎊收購了該大樓，大樓面積為30.3萬(wàn)平方英尺。

在此之前，已有消息顯示，世茂為了緩解債務(wù)壓力，已相繼放售香港中環(huán)中心兩層辦公室樓面，放售價(jià)約15億港元(1.93億美元)；18.445億元人民幣出售廣州亞運城商住混合式綜合體項目所持26.67%股權；另外，深圳市的世茂深港國際中心也正在尋找買(mǎi)家，對外報價(jià)151.43億元人民幣；1月28日，宣布以45億的價(jià)格出售上海虹口區外灘黃浦路199號“上海外灘茂悅大酒店”。

債務(wù)壓力不小的綠地集團，2月12日也有報道顯示，其以約4000萬(wàn)英鎊價(jià)格將倫敦西南部Wandsworth的住宅開(kāi)發(fā)項目——蘭姆公館（Ram Quarter）未完工部分，出售給了英國上市開(kāi)發(fā)商伯克利集團（Berkeley Group）。

在出售剩余地塊之前，綠地已經(jīng)開(kāi)發(fā)了項目首期300套房，住戶(hù)也已搬進(jìn)入住。綠地英國首席執行官表示，綠地將保留對該蘭姆地塊已完工部分（約300套房）的控制權，并補充稱(chēng)期待與伯克利St George合作，助力該地區的長(cháng)期發(fā)展。

此次出售，意味著(zhù)綠地將正式退出蘭姆公館項目的未來(lái)開(kāi)發(fā)。

已經(jīng)“躺平”的奧園，1月傳出將處置境外資產(chǎn)約30億元，2月中旬消息又指，其五年前聯(lián)手中渝置地收購的倫敦One Nine Elms（九榆樹(shù)）項目，如今已連續幾個(gè)月未向工人支付工資，承包商Multiplex也暫停了這個(gè)總投資約9億英鎊工地的所有建設工作。

除了大型房地產(chǎn)之外，不得不提的，是總部基地ABP于2013年簽下的東倫敦皇家阿爾伯特碼頭亞洲商務(wù)港項目。由于面積大、投資金額高等，項目備受英國政府重視。

只是最近消息顯示，由于工期延誤，倫敦市政府已于2021年8月向中資開(kāi)發(fā)商總部基地ABP發(fā)出最終通知（Final Termination Notice），要求其母公司道豐（Dauphin）必須確認是否能夠按照合同完成開(kāi)發(fā)計劃，并將最后期限設于2022年3月。

如果超過(guò)這個(gè)期限，ABP將會(huì )失去未開(kāi)發(fā)土地的控制權，也就是說(shuō)，倫敦政府將會(huì )在今年晚些時(shí)候收回該土地的開(kāi)發(fā)權。

或許，總部基地已經(jīng)無(wú)力回天，畢竟其已陷在銀行停貸、股權凍結、資產(chǎn)查封等一系列困境中難以?huà)昝摗?/p>

就像大多數被債務(wù)“壓垮”的中資開(kāi)發(fā)商那樣，倫敦已是過(guò)去的美好。

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