杠桿地產(chǎn) 作者：桿姐
最近從監管到銀行、地方，都出了很多大招，融資、利率、調控優(yōu)惠政策一個(gè)接一個(gè)。
為解決民營(yíng)房企再融資舉步維艱的情況，有關(guān)部門(mén)選定碧桂園、龍湖集團、美的置業(yè)作為示范，協(xié)助其境內融資加碼增信，意欲提升市場(chǎng)對民營(yíng)房企的投資信心。
基礎好、資質(zhì)不錯的民營(yíng)房企，最壞的時(shí)候基本過(guò)去，但那些中型、也不算差，但總有一些問(wèn)題的民營(yíng)房企呢？杠桿地產(chǎn)也看到一些好消息。
比如中梁控股，日前發(fā)布公告，該司4月28日公告的2筆優(yōu)先票據的交換要約，取得高支持率 (最高獲超過(guò)90%支持率)。成功通過(guò)兩筆2022年5月到期與2022年7月到期合共本金7.5億美元票據的交換要約，及2023年4月到期本金2億美元票據條款修改的同意征求。
復雜的話(huà)看著(zhù)累，翻譯過(guò)來(lái)就是美元債展期，獲通過(guò)。
當然也不全是好消息。今天杠桿地產(chǎn)以中梁控股為切口，談?wù)勥@類(lèi)型民營(yíng)房企的境遇改善、未來(lái)的道路。
事情回到2022年4月28日。
公司根據交換要約及同意征求備忘錄所載條款及在其條件規限下，就至少26082萬(wàn)美元或2022年5月票據未償還本金額的90%(2022年5月最低接納金額)及39555萬(wàn)美元或2022年7月票據未償還本金額的90%(2022年7月最低接納金額)開(kāi)始交換要約，并征求合資格持有人同意對規管交換票據的契約的若干建議修訂。
公告說(shuō)，將予發(fā)行的2023年12月新票據的本金總額，不得超過(guò)5.33億美元。
如上文所述，日前中梁控股發(fā)布公告，上述兩筆2022年5月到期與2022年7月到期的美元票據(「交換票據」)將會(huì )交換為2023年4月，2023年12月到期的新美元票據。
此外，杠桿地產(chǎn)注意到，公告還指出，中梁一筆2022年8月到期的私募美元債，存量規模1.5億美元，已于4月26日簽定“再融資貸款” 協(xié)議，展期至2023年。
圖表來(lái)源|東方財富（特此感謝）
據說(shuō)，中梁控股已經(jīng)完成管理今年所有美元債務(wù)的到期風(fēng)險。
如果企業(yè)有信用，也是符合債權人利益的。
中梁控股說(shuō)，設立開(kāi)發(fā)物業(yè)增信包，12個(gè)月內權益可售貨值超過(guò)100億元；并承諾，除現有項目融資抵押外，包括蘇州雅秀云庭、無(wú)錫中梁芯都會(huì )、長(cháng)沙中梁璽悅臺、西安中梁鎏金云璽等在內的項目，銷(xiāo)售套現的自由現金流凈額的50%，優(yōu)先歸集用作歸還或回購美元債。
同時(shí)，杠桿地產(chǎn)注意到，中梁控股4月末發(fā)布公告，取消了2021年中期派息。
據解釋?zhuān)b于中國房地產(chǎn)面臨的持續不確定性、持續波動(dòng)的市況以及新冠肺炎疫情的持續影響，為保留更多現金維持流動(dòng)性去應對目前的市場(chǎng)困境，以及為達致更佳營(yíng)運資金管理……
嚴格說(shuō)，錢(qián)不算多，但是對于需要錢(qián)的企業(yè)來(lái)說(shuō)，這是救命錢(qián)。
02 戰績(jì)：2021年表現不佳
根據此前3月末，中梁控股發(fā)布的年度業(yè)績(jì)公告，2021年該司營(yíng)收761.14億元，同比增長(cháng)約15.43%，對應歸母凈利潤同比減少27.81%，至27.03億元左右。
詳細看，實(shí)現毛利130億元，毛利率由2020年的21%下滑至17%。歸母凈利潤27億元，同比下滑近三成，歸母凈利潤率為3.5%，同比上一年下降2.2個(gè)百分點(diǎn)。
2021年，中梁控股實(shí)現合約銷(xiāo)售額1718億元，按年增長(cháng)約1.8%，合約銷(xiāo)售均價(jià)為每平米約12000元，2020年單價(jià)約12500元，嚴格說(shuō)，跌了一點(diǎn)。
回款率超85%，杠桿地產(chǎn)認為，還算不錯。
2021年，中梁控股其實(shí)有點(diǎn)猛，合計耗資526億元獲取了85個(gè)新項目，總建筑面積約1000萬(wàn)平方米，已收購地塊(不含停車(chē)位)的平均成本約為每平方米5267元。
當然，布局是有一些特點(diǎn)的，長(cháng)期也是如此。
新增項目中來(lái)自集中供地政策的二線(xiàn)城市占土地投資總額約17%，其他二線(xiàn)城市占22%，三線(xiàn)城市51%。
賬面上的債務(wù)還不錯。
截至2021年末，中梁控股未償還債務(wù)總額約401.81億元，較2020年底下降約26%。
截至2021年末，其剔除預收賬款后，中梁控股的資產(chǎn)負債率約為75.8%，凈負債比率約為35.4%，非受限現金短債比約1.04，即期債務(wù)總額約為195.39億元。
不過(guò)，現金流壓力仍然很大。
同時(shí)，借錢(qián)難度增大。
此前，中梁控股方面曾希望2021年的融資成本能降到8%以下。
03 銷(xiāo)售待回暖，春天何時(shí)來(lái)？
最近杠桿地產(chǎn)老說(shuō)這句話(huà)，我覺(jué)得這話(huà)太正了。
之于壓力較大的中梁控股，以及其他類(lèi)似民營(yíng)房企開(kāi)說(shuō)，都是這個(gè)道理。
而前4月合約銷(xiāo)售金額為257億元，單價(jià)約10000元/平米。
顯然，無(wú)論銷(xiāo)售還是單價(jià)，4月很慘。
如果我們看2021年的4月，不用杠桿地產(chǎn)預告，桿友們注定有很多感觸。
比一下，如今單月只有當時(shí)的零頭了，單價(jià)也低了很多。
而2021年的前4月，中梁控股合約銷(xiāo)售更是高達621億元，當時(shí)前4月單價(jià)約12500元/平米。
回憶一下，那真是一個(gè)房企美好的春天。
如今大規模救市此起彼伏，還將持續一段時(shí)間。
房地產(chǎn)是否就是這樣循環(huán)？
房企就是在高杠桿、高周轉、死和生之間不停循環(huán)嗎？
哪天，我們的房企才可以更加成熟？
哪天，我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)才可以走向成熟？
哪天，我們的經(jīng)濟和房地產(chǎn)之間才有一個(gè)良好的關(guān)系？
圖表來(lái)源|百度股市通（特此感謝）
最后，杠桿地產(chǎn)多說(shuō)一句，看看中梁控股近幾個(gè)月的股價(jià)走勢。
每個(gè)企業(yè)、每個(gè)行業(yè)其實(shí)都會(huì )有機會(huì )，就看怎么做、老板怎么想。
多數民營(yíng)房企日子很難，但是我們也看到，確實(shí)有些樣板企業(yè)。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
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