小債看市 作者| 小債看市
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近日，一些優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企美元債出現劇烈波動(dòng)，引發(fā)市場(chǎng)廣泛關(guān)注。
1月17日，旭輝控股集團（00884.HK）2025年10月到期美元債每1美元跌5.6美分，至75.2美分，創(chuàng )出該券自2020年7月發(fā)行以來(lái)的最大單日跌幅。
另外，旭輝控股2024年11月和2025年7月到期債券也出現較大波動(dòng)。
《小債看市》統計，目前旭輝控股集團存續美元債13只，存續規模49.37億美元，其中有超20億規模美元債于一年內到期。
存續美元債
近日，旭輝控股集團完成要約贖回2.65億美元2022年到期的5.5%優(yōu)先票據，剩余本金額2.4億美元。
2021年末，曾有旭輝員工爆料內部理財產(chǎn)品到期未兌付，引發(fā)外界對其流動(dòng)性的擔心。
盡管償債方面的不確定性仍然是未解決的主要問(wèn)題，但瑞信短期內看好旭輝控股。
瑞信發(fā)表報告稱(chēng)，中央短期內對房地產(chǎn)市場(chǎng)政策放松，可能會(huì )推動(dòng)波動(dòng)大的內房股反彈，低迷估值料已反映市場(chǎng)對內房去年業(yè)績(jì)乏力預期。
近年來(lái)，具有閩系基因的旭輝激進(jìn)擴張，2017年跨入“千億俱樂(lè )部”行列，但隨后業(yè)績(jì)增速放緩、毛利率下滑，高額債務(wù)壓頂等問(wèn)題顯露。
據官網(wǎng)介紹，2000年旭輝集團成立于上海，是一家以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主營(yíng)業(yè)務(wù)，定位于“美好生活服務(wù)商、城市綜合運營(yíng)商”的綜合性大型企業(yè)集團。
2012年，旭輝控股集團在香港上市，2018年末物業(yè)平臺永升生活服務(wù)(01995.HK)也登陸香港資本市場(chǎng)。
旭輝集團官網(wǎng)
從股權結構看，旭輝控股集團的控股股東為茂福投資有限公司，公司實(shí)控人為林中、林偉和林峰三兄弟。
股權結構圖
近年來(lái)，靠著(zhù)大力舉債極速擴張，2017年旭輝控股集團跨進(jìn)“千億房企俱樂(lè )部”行列，次年實(shí)現1520億銷(xiāo)售額，2019年再次突破2000億，其近三年銷(xiāo)售金額年均復合增長(cháng)率為54%。
2021年，旭輝控股集團累計合同銷(xiāo)售金額約2472.5億元，距離2650銷(xiāo)售目標還有不小的差距。
據克而瑞數據，2021年旭輝集團以2175.8億操盤(pán)金額和1275.2萬(wàn)平方米操盤(pán)面積位居房企第13和17位，屬于大型房企。
2019年克而瑞數據
旭輝控股集團銷(xiāo)售額大幅提升的背后，歸功于其大手筆豪擲土拍市場(chǎng)。
2017和2018年，旭輝控股集團分別耗資452億和411億元，拿下78個(gè)和93個(gè)土地項目權益，新增土地面積1320萬(wàn)平方米和1240萬(wàn)平方米。
新增土儲情況
2021年上半年，旭輝控股集團新增43個(gè)新項目，新增土儲總建面為772.48萬(wàn)平方米，同比增加65.8%，截至2021年中共有土地儲備5840萬(wàn)平方米。
從業(yè)績(jì)上看，2017年以來(lái)旭輝控股集團連續兩年業(yè)績(jì)高速增長(cháng)，但隨后業(yè)績(jì)增速明顯放緩。
2021年上半年，旭輝控股集團實(shí)現營(yíng)收收入365億元，同比增長(cháng)58%；實(shí)現歸母凈利潤36.03億元，同比僅增長(cháng)6.94%，凈利增速疲軟跡象明顯。
實(shí)現歸母凈利潤
和大多房企一樣，旭輝控股集團的毛利率和凈利率也在持續走低，這說(shuō)明其拿地成本較高以及銷(xiāo)售均價(jià)增長(cháng)乏力。
2021年上半年，旭輝控股集團毛利率和凈利率分別為20.69%和14.75%。
毛利率情況
截至2021年6月末，旭輝控股集團的總資產(chǎn)有4399.91億元，總負債3434.63億元，凈資產(chǎn)965.28億元，資產(chǎn)負債率78.06%。
近年來(lái)，瘋狂拿地導致旭輝控股集團負債迅速攀升，其財務(wù)杠桿水平高企，曾一度接近80%。
財務(wù)杠桿
從“三道紅線(xiàn)”看，旭輝控股集團凈負債率為60.4%，現金短債比2.7倍，剔除預售帳款后的負債率72.14%，踩中一道紅線(xiàn)屬于“黃檔”房企。
《小債看市》分析債務(wù)結構發(fā)現，旭輝控股集團主要以流動(dòng)負債為主，占總負債的72%。
截至2021年6月末，旭輝控股集團有流動(dòng)負債2476.39億元，主要為其他流動(dòng)負債，其一年內到期的短期債務(wù)合計196.35億元。
相較于短期債務(wù)，旭輝控股集團流動(dòng)資金較為充沛，其賬上現金及現金等價(jià)物有523.04億，可以覆蓋短期債務(wù)，短期償債壓力不大。
除此之外，旭輝控股集團還有非流動(dòng)負債958.24億元，主要為長(cháng)期借款，其長(cháng)期有息負債合計913.49億元。
整體來(lái)看，旭輝控股集團剛性負債有1109.84億元，主要為長(cháng)期有息負債，帶息債務(wù)比為32%。
其中，旭輝控股集團以美元債為主的境外債共有454.35億元，較去年末增加24.72億元，占比41.03%。
有息負債高企，旭輝控股集團融資成本也在上升，截至2021年中期其所有債務(wù)的加權平均融資成本為5.1%。
從融資渠道看，旭輝控股集團主要依賴(lài)于長(cháng)期借款，該指標規模比2016年翻了4倍多。雖然目前其流動(dòng)性較充盈，但當長(cháng)期借款轉化為一年內到期非流動(dòng)負債時(shí)，對其資金鏈將是個(gè)嚴峻的考驗。
除了借款和債券融資，旭輝控股集團還通過(guò)應收賬款，股權質(zhì)押以及信托等方式融資。
值得注意的是，近年來(lái)旭輝控股集團的少數股東權益規模迅猛增加，但少數股東損益規模卻變化不大，存在一定“明股實(shí)債”嫌疑。
截至2021年6月末，旭輝控股集團少數股東權益達572.35億元，較2020年末增長(cháng)30%，占所有者權益的59%；少數股東損益為16.94億元，較2020年末腰斬。
此外，作為行業(yè)內有名的"合作之王"，旭輝控股集團還借助合聯(lián)營(yíng)公司隱藏真實(shí)負債，存在大量表外負債。
在資產(chǎn)質(zhì)量方面，旭輝集團的存貨和其他應收款規模龐大，對資金形成較大占用且未來(lái)存在一定回收風(fēng)險。
總得來(lái)看，旭輝控股集團銷(xiāo)售和業(yè)績(jì)增速放緩，盈利能力下降；有息負債規模較大，前期高舉高打的債務(wù)擴張和融資后遺癥開(kāi)始顯現。
1990年，林中從廈門(mén)大學(xué)企業(yè)管理系畢業(yè)，他放棄體制內的“鐵飯碗”，成為了一家房地產(chǎn)公司的銷(xiāo)售。
在對房地產(chǎn)行業(yè)形成初步認知后，林中發(fā)現在廈門(mén)雖然想買(mǎi)房的人很多，但好房源卻很少，這正是由于當時(shí)整個(gè)行業(yè)中缺少中介服務(wù)商。
于是1992年，24歲的林中在廈門(mén)創(chuàng )辦了“永升物業(yè)服務(wù)公司”，最初幫開(kāi)發(fā)商做銷(xiāo)售代理，兩年后進(jìn)入地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，投身于時(shí)代的洪流。
旭輝控股董事局主席林中
1998年，在房地產(chǎn)市場(chǎng)化啟動(dòng)之后，為搶占高地、布局全國市場(chǎng)，林中放棄大本營(yíng)廈門(mén)轉戰上海。兩年后他正式將公司總部遷往上海，并創(chuàng )建旭輝。
來(lái)到上海發(fā)展后，旭輝正式進(jìn)入發(fā)展快車(chē)道，2012年旭輝控股登陸港股資本市場(chǎng)。
2017年，旭輝終于跨入房地產(chǎn)千億陣營(yíng)，當時(shí)意氣風(fēng)發(fā)的旭輝對外發(fā)布“二五戰略”，宣稱(chēng)未來(lái)5年復合增長(cháng)率保持在40%以上，向3000億元銷(xiāo)售規模進(jìn)軍，最終進(jìn)入行業(yè)TOP8。
然而，在經(jīng)歷了2018年“史上最嚴調控”后，旭輝的戰略思路也從規模擴張轉向更加追求“質(zhì)”的發(fā)展。
也是從這個(gè)時(shí)候起，旭輝開(kāi)始走多元化道路，目前已布局包括物業(yè)管理、長(cháng)租公寓、養老地產(chǎn)、教育、商業(yè)在內的9個(gè)業(yè)務(wù)板塊。
2018年年底，旭輝集團旗下物業(yè)平臺永升生活服務(wù)登陸香港資本市場(chǎng)。
旭輝林氏三兄弟
2020年，林中家族以340億元財富名列《2020胡潤全球房地產(chǎn)富豪榜》第49位。旭輝的成長(cháng)過(guò)程，雖然被深深打上林氏三兄弟的烙印，但卻早已告別家族企業(yè)的特征。
其實(shí)，在頭部房企紛紛爆雷的今天，旭輝還算少有的優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企，其能否穿越行業(yè)周期，在這輪洗牌中勝出？（作者微信：littlebond1）
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