陌爺地產(chǎn)圈 作者：陌爺
F1.
3月29日，碧桂園服務(wù)發(fā)布年報，股價(jià)應聲大跌。
可原因不是因為業(yè)績(jì)，而是來(lái)自于資本市場(chǎng)的恐懼。
客觀(guān)的來(lái)說(shuō)，碧桂園服務(wù)的交出的成績(jì)單可圈可點(diǎn)。
營(yíng)業(yè)收入288.4億，同比增長(cháng)85%；
凈利潤43.5億，同比增長(cháng)56%；
凈利率15.08%，雖同比下降2.75%，但仍然處于行業(yè)領(lǐng)先，甚至超過(guò)絕大多數開(kāi)發(fā)商。
手握15億平米的合約管理面積，妥妥的穩坐宇宙第一物管公司。
雖脫胎于碧桂園地產(chǎn)，但來(lái)自于地產(chǎn)的管理面積僅40%，呈良性循環(huán)。
恰逢物管公司被吹上資本市場(chǎng)的風(fēng)口。碧桂園服務(wù)也開(kāi)始了大肆并購。
大舉并購的資金主要來(lái)自于配股，對于其債務(wù)結構和現金流并未帶來(lái)根本性沖擊。
然而這份成績(jì)單，資本市場(chǎng)并不買(mǎi)賬，碧桂園服務(wù)將其歸因于資本市場(chǎng)對于碧桂園地產(chǎn)的恐慌。
資本果然是“反人性”的。逼得碧桂園服務(wù)直接聲明：
“不要把我們和碧桂園聯(lián)系在一起，碧桂園服務(wù)保持戰略和財務(wù)的獨立性”
似是“父子”反目的一場(chǎng)大戲。
F2.
恒大的爆雷已經(jīng)讓資本市場(chǎng)痛徹心扉。
“風(fēng)險出清的鐵拳下，沒(méi)有大而不倒
泰禾、佳兆業(yè)、花樣年等房企已經(jīng)破壞了地產(chǎn)行業(yè)的信用。
而恒大物業(yè)直到審計時(shí)才發(fā)現所謂賬面上的135億資本，不過(guò)只是一張張質(zhì)押保單。
地產(chǎn)行業(yè)的信用崩塌的同時(shí)，也牽連著(zhù)物管公司。
地產(chǎn)公司與物管公司之間的“輸送”，開(kāi)始用血淋淋的案例冒了尖。
資本市場(chǎng)質(zhì)疑的并不是碧桂園服務(wù)的業(yè)績(jì)，而是房企們的信用。
這是行業(yè)的問(wèn)題，只不過(guò)碧桂園服務(wù)目標過(guò)大，被資本做了文章。
F3.
拉回問(wèn)題的焦點(diǎn)，宇宙第一房企碧桂園，會(huì )不會(huì )成為下一個(gè)恒大
答案是否定的。
但是碧桂園的財務(wù)狀況確實(shí)需要關(guān)注與警惕。
最新出爐的年報顯示， 2021年，碧桂園凈賺了409.8億元，同比下降24.27%。
碧桂園首次出現規模負增長(cháng)。
經(jīng)歷過(guò)行業(yè)高壓調控后與洗牌后，行業(yè)已經(jīng)達成了共識。
房企發(fā)展進(jìn)去新常態(tài)。
碧桂園倒沒(méi)有像萬(wàn)科一樣“矯情”，在業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )上道歉。
但同樣顯得不夠真誠?？陀^(guān)的來(lái)說(shuō)，碧桂園的問(wèn)題主要來(lái)自?xún)蓚€(gè)方面。
盈利與流動(dòng)性。
F4.
碧桂園的利潤率在進(jìn)一步下探，從去年的11.69%，跌到只剩下7.83%。
且已經(jīng)連續兩年大幅下滑。
圖片來(lái)源：說(shuō)財貓
這僅僅并表層面的，實(shí)際上，還得分給非控股股東。
據數據統計，近三年分給非控股股東的比例是
35%
折算后，碧桂園最后裝進(jìn)口袋的，或許只有5個(gè)點(diǎn)。
一年賣(mài)房近8000億，所賺只有5個(gè)點(diǎn)，難免顯得差強人意。
F5.
在大調整的周期中，資本市場(chǎng)更關(guān)心的是安不安全。
21年底，碧桂園手握的現金是：
1813億
而扣除受限資金（343億）、預售監管資金（551億）后，實(shí)際可動(dòng)用的資金是：
919億
先看短期債務(wù)，一年沒(méi)到期的優(yōu)先票據、公司債券、銀行等金融機構借款，合計金額：
790億
這么來(lái)看，還是能夠覆蓋的。
但別樂(lè )觀(guān)，前提假設是商票以及表外負債等可控。
至少現在資本市場(chǎng)的風(fēng)已經(jīng)吹了起來(lái)。
“開(kāi)源節流”是碧桂園當下正在做出的努力。
2021年的拿地金額1416億，相較于2020年的2092億，大幅減少。
積極融資與加速回款成為了最為行之有效的手段。
但從目前來(lái)看，碧桂園面臨著(zhù)空前的評級下調壓力。
從存續美元債情況來(lái)看，排名前三的是恒大（140億）、碧桂園（117億）、佳兆業(yè)（116億）。
另兩位美元債大戶(hù)的“兄弟”已經(jīng)爆倉。
最為致命的還不是存續債務(wù)與評級下調的風(fēng)險，而是碧桂園的銷(xiāo)售結構。
三四五線(xiàn)城市，還有機會(huì )嗎？
政策底已經(jīng)在拉升了，但今年卻走丟了小陽(yáng)春。一二線(xiàn)城市都還在等著(zhù)松綁，三四五線(xiàn)城市的市場(chǎng)回暖還有很長(cháng)的傳導周期。
碧桂園的苦日子還得繼續。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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