作者：齊紅雷

來(lái)源：商海律盾（ID：faguanlaojiang）

第三章 房地產(chǎn)企業(yè)取得建設用地途徑總匯

如前所述，十有其九的房地產(chǎn)并購，是以取得建設用地作為唯一或最主要目標的。那么，在房地產(chǎn)企業(yè)運營(yíng)過(guò)程中，到底有多少種取得建設用地途徑呢？每一種取得建設用地途徑的法律依據和注意事項又有哪些呢？

由于房地產(chǎn)企業(yè)取得建設用地的途徑很多，俺把這些途徑分成九個(gè)板塊，以便于讀者把握。希望讀者在把握了這些途徑之后，能夠在企業(yè)并購房地產(chǎn)稅務(wù)規劃方案的設計過(guò)程中有所裨益。

第一節 與招拍掛有關(guān)的十種途徑

1、典型開(kāi)發(fā)

以“招拍掛”方式，公開(kāi)取得建設用地使用權之后，自行進(jìn)行投資建設。

問(wèn)題3  什么是“招拍掛”？

出讓分為協(xié)議出讓和公開(kāi)出讓。2002年前，土地出讓都是采取協(xié)議出讓?zhuān)凑陀玫卣咚较潞炗唴f(xié)議。2002年7月1日正式實(shí)施的國土資源部《招標拍賣(mài)掛牌出讓土地使用權規定》（業(yè)內簡(jiǎn)稱(chēng)１１號令）規定，商業(yè)、旅游、娛樂(lè )和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地的出讓?zhuān)宦赏Ｖ箙f(xié)議出讓?zhuān)酵恋赜行问袌?chǎng)進(jìn)行公開(kāi)出讓。公開(kāi)出讓的具體方式有三種:招標、拍賣(mài)和掛牌，業(yè)內簡(jiǎn)稱(chēng)為“招拍掛”?！】傊?，“招拍掛”就是公開(kāi)出讓建設用地使用權的三種方式的簡(jiǎn)稱(chēng)。

問(wèn)題4 “招拍掛”的主要法律依據有哪些？

2002年7月1日正式實(shí)施的國土資源部《招標拍賣(mài)掛牌出讓土地使用權規定》（業(yè)內簡(jiǎn)稱(chēng)１１號令）規定，招拍掛的范圍為經(jīng)營(yíng)性用地，包括商業(yè)、旅游、娛樂(lè )和商品住宅，但工業(yè)用地除外。

2004年頒布實(shí)施的《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發(fā)[2004]28號）和《國務(wù)院關(guān)于加強土地調控有關(guān)問(wèn)題的通知》（國發(fā)[2006]31號）一致規定，工業(yè)用地也納入招拍掛的范圍。但是，由于工業(yè)用地的特殊性，在招拍掛過(guò)程中出現激烈競爭的情形極其罕見(jiàn)。

2006年8月1日實(shí)施國土部頒布實(shí)施的《招標拍賣(mài)掛牌出讓國有土地使用權規范》和《協(xié)議出讓國有土地使用權規范》（業(yè)內簡(jiǎn)稱(chēng)兩規范），在實(shí)務(wù)層面上，對招拍掛和協(xié)議出讓的具體界限，做了進(jìn)一步的厘清。

2、收儲摘牌

房地產(chǎn)企業(yè)先與原土地使用權人（通常是工業(yè)企業(yè)）簽訂協(xié)議或控股該企業(yè)，再將該工業(yè)地交由政府收購儲備，最后房地產(chǎn)企業(yè)在公開(kāi)交易市場(chǎng)參與競買(mǎi)。

問(wèn)題5 收儲摘牌的基本邏輯是什么？

收儲摘牌的基本邏輯是，抓住收購儲備過(guò)程中溢價(jià)分成的機制弱點(diǎn)，使房地產(chǎn)企業(yè)在公開(kāi)競價(jià)的時(shí)候，享有競價(jià)上的特別優(yōu)勢，從而排擠其他競爭對手。如政府和原土地使用權人全地價(jià)四六分成，則房地產(chǎn)企業(yè)由于享有六成的出讓金，價(jià)格達到一定程度，房地產(chǎn)企業(yè)在競買(mǎi)時(shí)出價(jià)一元，實(shí)際上只出四毛錢(qián)。

收儲摘牌的妙處在于，出讓價(jià)格適中時(shí)可順利取得建設用地使用權，若出讓價(jià)格過(guò)高則放棄建設用地使用權，坐享分成之利。

問(wèn)題6 收儲摘牌需要特別注意哪些問(wèn)題？

收儲摘牌有兩個(gè)前提，一是只適用于拍賣(mài)和掛牌，而不適用于招標；二是政府向原土地使用權人支付的收購儲備價(jià)格不是固定數額，而是按比例溢價(jià)分成。

需特別注意參與競買(mǎi)的主體和原土地使用權人簽訂協(xié)議的主體一定不能是同一個(gè)企業(yè)法人，否則，收儲摘牌的法律基礎就會(huì )產(chǎn)生問(wèn)題，一旦產(chǎn)生糾紛，后患無(wú)窮。

另外還要注意帳號控制及資產(chǎn)保全（隱性債務(wù)）等具體問(wèn)題。

3、毛地出讓

政府在公開(kāi)出讓建設用地使用權時(shí)，僅僅確認土地出讓金中的政府收益部分，而不考慮土地出讓金中拆遷成本，該部分拆遷成本由作為新土地使用權人的房地產(chǎn)企業(yè)按實(shí)際發(fā)生額自行承擔。

問(wèn)題7 毛地與凈地以及生地與熟地有何不同？

凈地的概念是相對于毛地來(lái)說(shuō)的，毛地和凈地都是俗稱(chēng)。從形態(tài)上看，毛地指城市舊區范圍內，尚未經(jīng)過(guò)拆遷安置補償等土地開(kāi)發(fā)過(guò)程，不具備基本建設條件的土地。凈地是指完成基礎設施配套,場(chǎng)地內達到開(kāi)工條件的土地

生地是指完成土地征收，未經(jīng)開(kāi)發(fā)，不可直接作為建設用地的農用地或未利用地。

熟地是指完成土地轉用，具備基本建設條件的土地。毛地和生地不是一個(gè)概念，凈地和熟地意思差不多。實(shí)踐中，毛地和凈地常用，生地和熟地比較少見(jiàn)。

問(wèn)題8 毛地出讓的主要缺陷是什么？

毛地出讓有兩大缺陷，一是產(chǎn)權重疊問(wèn)題。因為在拆遷安置補償前，該宗地上的舊產(chǎn)權并未注銷(xiāo)，而政府又將該宗地的建設用地使用權，出讓給新的主體。如此，勢必產(chǎn)生“一地二主”的現象，違反一物一權的物權法基本原則。二是毛地出讓的模式，拆遷成本由房地產(chǎn)企業(yè)自擔，這必然導致房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生降低成本的極大沖動(dòng)，并由此產(chǎn)生的暴力拆遷，激化社會(huì )矛盾的事件不斷產(chǎn)生。

正是由于上述兩個(gè)原因，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于控制城鎮房屋拆遷規模嚴格拆遷管理的通知》（國辦發(fā)【2004】46號文）規定，“嚴禁未經(jīng)拆遷安置補償，收回原土地使用權而直接供應土地，并發(fā)放建設用地批準文件”。那么，46號文是否徹底叫停了毛地出讓呢？俺所在律師事務(wù)所曾就此問(wèn)題，當面咨詢(xún)國土資源部的相關(guān)人員，得到的答復是：毛地出讓是可以的，有人認為不可以是對46號文理解有誤。因為46號文本意是避免出現權利重疊的問(wèn)題，文件提到的“建設用地批準文件”是指出讓合同和建設用地批準書(shū)，實(shí)務(wù)中可在公開(kāi)出讓時(shí)，不與中標人或競得人辦理上述手續，等到拆遷清場(chǎng)完成三通一平后，再辦理上述手續，這樣在法律上就不存在權利重疊的問(wèn)題。

但是，隨著(zhù)拆遷由行業(yè)問(wèn)題上升為社會(huì )問(wèn)題，隨著(zhù)各地方財政的日益充盈，目前毛地出讓的身影越來(lái)越難得一見(jiàn)了。細想極對，土地溢價(jià)的蛋糕只能有政府獨享，豈能仍由房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)拆遷的方式叼走一塊。

4、一級開(kāi)發(fā)

房地產(chǎn)企業(yè)先中標進(jìn)行土地拆遷整理，將毛地變成凈地，待日后政府凈地招拍掛時(shí)，順勢取得建設用地使用權。

問(wèn)題9 什么叫一級開(kāi)發(fā)？什么叫二級開(kāi)發(fā)？

一級開(kāi)發(fā)是指將將毛地變成凈地的拆遷整理過(guò)程。

二級開(kāi)發(fā)是取得凈地的開(kāi)發(fā)權，進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設的過(guò)程。

一級開(kāi)發(fā)主要適用舊城改造（如城中村和舊區改造）項目，目前只有北京、石家莊等少數城市制訂了具體的實(shí)施辦法。

俺認為一級開(kāi)發(fā)是毛地出讓的變通模式，其本質(zhì)還是毛地出讓。雖然從法律上，政府不能象毛地出讓一樣，向房地產(chǎn)企業(yè)承諾，只要你把毛地變成凈地，就肯定能取得凈地開(kāi)發(fā)權，但由于房地產(chǎn)拆遷和開(kāi)發(fā)的復雜性，房地產(chǎn)企業(yè)總能在一級開(kāi)發(fā)過(guò)程中找到發(fā)揮主觀(guān)能動(dòng)性的地方。

5、危陋改造

房地產(chǎn)企業(yè)與房屋所有權人簽訂房屋改造合約后，進(jìn)行前期報建，此后通過(guò)招拍掛方式成為項目改造實(shí)施人。

問(wèn)題10 危陋房改造的步驟和優(yōu)惠政策有哪些？

危陋改造分為兩種，危險房改造和簡(jiǎn)陋房改造，現實(shí)生活中簡(jiǎn)陋房已經(jīng)很少見(jiàn)，主要是危險房的改造。此種模式的第一步就是進(jìn)行危險房和簡(jiǎn)陋房鑒定，若不符合鑒定標準，就不能列入政府改造計劃。

這種途徑房地產(chǎn)企業(yè)的利潤主要來(lái)源于多出的存量房部分，雖然利潤不是很豐厚，但它享受經(jīng)濟適用房的優(yōu)惠政策，且比經(jīng)濟適用住房更優(yōu)惠，也因此受到很多中小房地產(chǎn)企業(yè)的青睞。

如河北省石家莊市相關(guān)規定就好幾個(gè)：

《石家莊市加快危陋住宅改造的實(shí)施意見(jiàn)》（石政發(fā)【2002】73號）

《石家莊市人民政府關(guān)于完善和落實(shí)城市住房保障制度切實(shí)解決低收入家庭住房問(wèn)題的實(shí)施意見(jiàn)》（石政發(fā)【2007】54號）

《關(guān)于加快城區危險住房改造的實(shí)施意見(jiàn)》（石政發(fā)【2008】6號）

《石家莊市危陋住宅改造項目房屋權屬登記暫行規定》等。  

6、軍地開(kāi)發(fā)

首先受讓軍用建設用地，再到地方辦理土地登記手續，進(jìn)而進(jìn)行項目開(kāi)發(fā)。

問(wèn)題11 軍用土地開(kāi)發(fā)的主要法律政策有哪些？

軍用土地的傳統法律政策主要有四個(gè)：

1990年4月20日《中國人民解放軍房地產(chǎn)管理條例》

1992年12月1日《軍隊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理暫行規定》

1993年7月7日財政部、國家土地管理局、總后勤部《關(guān)于軍隊有償轉讓空余軍用土地有關(guān)問(wèn)題的通知》

1995年5月16日《軍用土地使用權轉讓管理暫行規定》

其中，1993年7月7日《關(guān)于軍隊有償轉讓空余軍用土地有關(guān)問(wèn)題的通知》，首次提到《軍用土地補辦出讓手續許可證》的問(wèn)題，“用地單位需持解放軍土地管理局制發(fā)的《軍用土地補辦出讓手續許可證》，按照國家有關(guān)規定，到當地縣級以上土地管理部門(mén)補辦土地使用權出讓手續，辦理土地變更登記。在補辦土地出讓手續時(shí)免交土地出讓金?！?/p>

1995年5月16日《軍用土地使用權轉讓管理暫行規定》，沿用了上述規定。

問(wèn)題12  2002年11號令實(shí)施以來(lái)，軍用土地的傳統法律政策與招拍掛如何對接？

2002年7月1日，11號令實(shí)施后，軍用閑置土地在軍轉民的過(guò)程中，是否需要招拍掛的問(wèn)題，國土部門(mén)始終沒(méi)有明確的政策，因此一直沿用1993年7月7日《關(guān)于軍隊有償轉讓空余軍用土地有關(guān)問(wèn)題的通知》中的規定，由軍隊相關(guān)部門(mén)直接協(xié)議出讓?zhuān)蟮降胤睫k理土地變更登記。

05年9月20日，國土資源部轉發(fā)了一份遼寧省國土資廳向大連市國土資源和房屋局的復函（《關(guān)于軍用土地轉讓有關(guān)問(wèn)題的復函》（[2005]543號），首次表明了國土部門(mén)的態(tài)度，即軍用閑置土地在軍轉民的過(guò)程中需要辦理招拍掛手續。該《復函》明確指出，“對《軍用土地補辦出讓手續許可證》是軍用土地轉讓的前置批準文件。軍用土地轉讓?xiě)斒紫热〉谩盾娪猛恋匮a辦出讓手續許可證》，然后通過(guò)土地市場(chǎng)公開(kāi)競爭確定具體土地使用權人和價(jià)款?！钡@一態(tài)度，并未引起軍隊相關(guān)部門(mén)的共鳴。

07年1月31日，國土資源部、財政部和解放軍總后勤部聯(lián)合下發(fā)了國土資發(fā)[2007]29號《關(guān)于加強軍隊空余土地轉讓管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（簡(jiǎn)稱(chēng)29號文），29號文明確規定，“經(jīng)依法批準，可以依法轉讓的軍隊空余土地，其土地面積、用途、開(kāi)發(fā)利用和規劃設計條件、轉讓方式、交易結果等信息，在當地土地有形市場(chǎng)和中國土地市場(chǎng)網(wǎng)等相關(guān)媒體上公布。凡屬于商業(yè)、旅游、娛樂(lè )、商品住宅和工業(yè)用途的，必須在當地統一的土地市場(chǎng)公開(kāi)轉讓?zhuān)磧r(jià)高者得的原則，確定土地使用權人?！薄氨就ㄖ掳l(fā)之前，已領(lǐng)取《軍用土地補辦出讓手續許可證》的，可按原有規定辦理，并在2007年6月30日前辦理完畢?！敝链?，軍用閑置土地軍轉民協(xié)議出讓的大門(mén)，終于勉強關(guān)閉，媒體稱(chēng)之為軍用土地的“6.30”大限。

為什么說(shuō)“勉強關(guān)閉”而不是“徹底關(guān)閉”呢？因為29號文又規定“軍隊空余土地轉讓可采用以下三種模式：（一）由當地政府收購儲備，再由政府統一出讓?zhuān)唬ǘ┲苯釉诋數氐耐恋赜行问袌?chǎng)公開(kāi)轉讓?zhuān)绍婈犈c土地所在地的市、縣人民政府國土資源管理部門(mén)協(xié)商一致后共同實(shí)施，招標拍賣(mài)掛牌的具體事務(wù)性工作可由當地國土資源管理部門(mén)承辦；（三）由軍隊單位按照總后勤部的有關(guān)規定組織公開(kāi)轉讓?zhuān)_定受讓人，市、縣國土資源管理部門(mén)按規定與受讓人簽訂《國有土地使用權出讓合同》，按市場(chǎng)價(jià)格核定土地出讓收益。具體采用哪種模式，由軍隊單位與土地所在地的市、縣國土資源管理部門(mén)協(xié)商后，在申報軍隊空余土地轉讓計劃時(shí)一并上報總后勤部審批?！憋@然，軍隊單位自行組織招拍掛的規定，與“必須在當地統一的土地市場(chǎng)公開(kāi)轉讓”的規定，互相矛盾。

29號文正式實(shí)施，“6.30”大限已過(guò)，房地產(chǎn)企業(yè)要想得到軍用土地的開(kāi)發(fā)權，招拍掛是不是成了自古華山一條路呢？俺認為，顯然未必！因為，29號文規范的僅僅是軍用土地的“轉讓”問(wèn)題， 如果房地產(chǎn)企業(yè)和軍隊單位進(jìn)行“軍地合作”，29號文就鞭長(cháng)莫及了。1993年7月7日財政部、國家土地管理局、總后勤部聯(lián)合頒布的《關(guān)于軍隊有償轉讓空余軍用土地有關(guān)問(wèn)題的通知》中，明確規定可以“軍地合作”呀。

7、土地租賃

房地產(chǎn)企業(yè)在土地一級市場(chǎng)上以承租人的身份取得建設用地使用權。

問(wèn)題13 土地使用權租賃、出租及轉租有何區別

土地使用權租賃是指國家以土地所有者的身份，將國有建設用地使用權在一定年限內租與土地使用者，并由土地使用者向國家支付租金的行為。屬于土地一級市場(chǎng)行為，

土地使用權出租是指土地使用者（可以不是承租人）作為出租人將土地使用權隨同地上建筑物、其他附著(zhù)物租賃給承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行為。土地使用權轉租是承租人再次將土地使用權出租的行為?？梢?jiàn)，土地使用權轉租是土地使用權出租的一種特例。二者均屬于二級市場(chǎng)行為。

問(wèn)題14 土地租賃為何不受待見(jiàn)？

土地租賃的模式在全國各地普遍受到冷遇，處于停滯狀態(tài)。其根本原因在于，對于增加地方財政收入提供GDP方面來(lái)說(shuō)，地租要一年一年的收，遠沒(méi)有土地出讓一下收70年租金解渴、過(guò)癮。

現在吆喝的響徹宇宙的租售同權是專(zhuān)指房屋銷(xiāo)售階段，與土地租賃沒(méi)半毛錢(qián)關(guān)系哈。

8、聯(lián)合競買(mǎi)

與其他企業(yè)聯(lián)合投標或競買(mǎi)建設用地使用權，之后共同進(jìn)行投資建設。   

問(wèn)題15 土地出讓金全部繳清才能頒發(fā)用地證書(shū)的法律依據何在？

根據國土資源部【2007】39號令的規定，土地出讓金要全部繳清，才能頒發(fā)國有土地使用權證書(shū)。像以前那樣，交點(diǎn)錢(qián)拿一小證，再交點(diǎn)錢(qián)再拿一小證，碎敲牛皮糖式的所謂滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的模式，被徹底禁止。

顯然，在地價(jià)不斷跳高的今天，對于任何企業(yè)來(lái)說(shuō)，招拍掛后土地出讓金要全部繳清，都是不小的資金壓力，因此，聯(lián)合招拍掛共同開(kāi)發(fā)，不失為一條明智之路。

9、合作轉售

在取得某宗土地使用權之前，與其他單位、個(gè)人簽訂相關(guān)合同，提前得到部分資金用于繳納土地出讓金，之后取得建設用地使用權，達到預售條件后，轉成商品房買(mǎi)賣(mài)合同。

問(wèn)題16 為什么土地交易不叫買(mǎi)賣(mài)叫出讓?zhuān)?/strong>

民法理論認為買(mǎi)賣(mài)轉移的是所有權，而在中國大陸土地交易轉移的是使用權而非所有權，因此不能叫買(mǎi)賣(mài)而起了個(gè)新名字叫做出讓。當然，土地交易的價(jià)款也就不能叫地價(jià)，而叫土地出讓金。

問(wèn)題17 土地出讓金和全地價(jià)是啥關(guān)系？

所謂土地出讓金就是全地價(jià)，它主要包括土地成本（主要是拆遷、征收和收儲三種）和政府收益兩部分。有人認為，只有政府收益才叫出讓金，而土地成本不能叫出讓金，這種認識是錯誤的。之所以有這種錯誤認識，是由于中國大陸房地產(chǎn)方興未艾之時(shí)，政府主要搞毛地出讓?zhuān)爻鲎寱r(shí)只掛政府收益，而土地成本不包含在掛牌的土地出讓金總價(jià)里由摘牌企業(yè)自行消化，所以人民群眾形成了一個(gè)只有政府收益才叫出讓金的認識。實(shí)際上，由于毛地出讓的惡性案例此起彼伏屢禁不絕，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于控制城鎮房屋拆遷規模嚴格拆遷管理的通知》（國辦發(fā)【2004】46號文）明確規定，“嚴禁未經(jīng)拆遷安置補償，收回原土地使用權而直接供應土地，并發(fā)放建設用地批準文件”。此后，毛地出讓很快進(jìn)入冰凍期，全國各地基本上都只搞凈地出讓了，自然土地出讓金也必須包含土地成本了。如果有人鐵齒銅牙硬要說(shuō)只有政府收益才叫出讓金而土地成本不能叫出讓金，那只能說(shuō)明他的專(zhuān)業(yè)知識隨著(zhù)毛地出讓一塊兒進(jìn)入冰凍期了，腦子也結冰了。

問(wèn)題18 合作轉售產(chǎn)生的背景是什么？

對于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，這種途徑的本質(zhì)是一種融資手段，只不過(guò)房地產(chǎn)企業(yè)為拿到這筆融資，分兩個(gè)階段簽訂兩種協(xié)議，第一階段先簽訂《合作開(kāi)發(fā)協(xié)議》，第二階段簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。

地價(jià)不斷上漲，房地產(chǎn)企業(yè)連買(mǎi)地的錢(qián)都湊不齊；房?jì)r(jià)一勁上竄，老百姓做夢(mèng)都想買(mǎi)便宜房。于是，大量的單位號召自己的幾百甚至上千職工，先把買(mǎi)房款交給房地產(chǎn)企業(yè)，以解其燃眉之急；房地產(chǎn)企業(yè)作為回報，按微利價(jià)甚至成本價(jià)收取職工的價(jià)款。

在這場(chǎng)游戲中，可謂各得其所，皆大歡喜。職工買(mǎi)了便宜房，房地產(chǎn)企業(yè)得了廉價(jià)融資。雖然房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有在職工身上掙多少錢(qián)，但可以通過(guò)出售職工之外的商品房，取得豐厚的回報，所謂借雞生蛋，何樂(lè )不為。

問(wèn)題19 合作轉售有非法預售的法律風(fēng)險嗎？

其實(shí)，在這場(chǎng)看似完美的游戲中，蘊含了巨大的法律風(fēng)險。它的最大法律風(fēng)險在于，有非法預售之嫌，合同有無(wú)效之虞?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》自2OO3年6月1日起施行。該《解釋》第二條明確規定，“出賣(mài)人未取得商品房預售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預售合同，應當認定無(wú)效”。

針對上述風(fēng)險，法律界曾經(jīng)提出了諸多的對策，如委托開(kāi)發(fā)、委托建房、定向開(kāi)發(fā)、投資協(xié)議、名為借款實(shí)為買(mǎi)賣(mài)等等。但俺經(jīng)過(guò)反復比較、不斷摸索，最終認為能有效規避非法預售法律風(fēng)險的法律方案只有兩種，一是信托投資，二是合作轉售。這第二種方式有人稱(chēng)之為“團購”，但俺認為“團購”一詞不太符合這種方式的本質(zhì)含義，更要命的是沒(méi)有取得《商品房預售許可證》就與他人簽訂“團購”合同，顯屬自殺合同，斷無(wú)采用之理。  

當然，規避非法預售法律風(fēng)險的上策是，依托信托公司銷(xiāo)售信托產(chǎn)品，因為它有非常明確具體的法律支撐?？上У氖?，時(shí)間成本太高，頗有遠水不解近渴之感。當然，隨著(zhù)2016年底開(kāi)始的這輪史無(wú)前例的大調控，資金通過(guò)信托公司這一通道流向房地產(chǎn)的傳統玩法也受到了前所未有的挑戰。

至于合作轉售可謂中策，也不失為一種切實(shí)可行的法律方案。它雖然沒(méi)有明確具體的法律支撐，但它卻巧妙到達了一個(gè)法律暫未禁止的領(lǐng)地，即法律沒(méi)有規定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合作各方的人數上限。也就是說(shuō)，兩或三方簽訂協(xié)議合作開(kāi)發(fā)一個(gè)項目合法，一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)與一千名職工簽訂協(xié)議（實(shí)踐中往往只與職工的一個(gè)共同受托人簽訂）合作開(kāi)發(fā)一個(gè)項目，肯定也不違法。因為法無(wú)禁止即自由，是民事法律適用的一個(gè)基本原則。

合作轉售模式，經(jīng)過(guò)數年的研究和探索，以俺為首的律師團已經(jīng)有了非常成熟、完備的做法，系統詳盡的法律文件經(jīng)過(guò)實(shí)踐的不斷沖刷已經(jīng)日臻完善。在此，限于篇幅，細節問(wèn)題只能一帶而過(guò)。

如果作為房地產(chǎn)企業(yè)的顧問(wèn)律師，重點(diǎn)關(guān)注處理需要按揭貸款職工的按揭貸款提前補足的問(wèn)題。

如果作為單位或職工的顧問(wèn)律師，除了將《合作開(kāi)發(fā)協(xié)議》轉為名為合作實(shí)為買(mǎi)賣(mài)的性質(zhì)外，重點(diǎn)關(guān)注處理摘牌失敗、資金擔保、賬戶(hù)共管及防止意外查封等問(wèn)題。

問(wèn)題20 合作轉售的有非法集資的法律風(fēng)險嗎？

有人提出合作轉售還有兩種法律風(fēng)險，一是房地產(chǎn)企業(yè)有非法集資的風(fēng)險，二是職工單位若為黨政機關(guān)，則有黨政機關(guān)利用職權或其影響，搞集資合作建房的問(wèn)題。為此，俺仔細研讀了《國務(wù)院辦公廳關(guān)于依法懲處非法集資有關(guān)問(wèn)題的通知》（國辦發(fā)明電〔2007〕34號）及2006年8月14日建設部、監察部、國土資源部三部委又聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于制止違規集資合作建房的通知》（簡(jiǎn)稱(chēng)196號文）等文件，結論是，風(fēng)險不大，無(wú)需研究采取特別的防范措施。

作者簡(jiǎn)介：齊紅雷，男，畢業(yè)于著(zhù)名高校高等數學(xué)專(zhuān)業(yè)。正式從事律師職業(yè)已經(jīng)超過(guò)20年?，F為北京德和衡律師事務(wù)所高級合伙人。是“三務(wù)合一”稅務(wù)規劃理論的核心創(chuàng )始人。自2003年開(kāi)始，專(zhuān)門(mén)從事房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)法律服務(wù)。自2009年開(kāi)始，主要從事企業(yè)并購房地產(chǎn)稅務(wù)規劃方案設計和審查工作，參與過(guò)眾多房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)剝離、項目轉讓、轉讓公司股權等標的額巨大的方案設計。代表作為《企業(yè)并購房地產(chǎn)稅務(wù)規劃108式》。

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