來(lái)源：楊老師的基建課堂

2014年3月發(fā)布的《國家新型城鎮化規劃（2014~2020年）》，明確到2020年基本完成城市棚戶(hù)區改造的任務(wù)。實(shí)際上，我們也確實(shí)在2014-2017、2018-2020兩個(gè)階段分別完成了1800萬(wàn)套和1500萬(wàn)套的棚戶(hù)區改造任務(wù)；全國性的棚戶(hù)區改造已經(jīng)臨近尾聲，“棚改”即將成為歷史名詞。

但是，棚改結束就意味著(zhù)城市拆舊建新、城市化進(jìn)程的終止嗎？事實(shí)并不是如此，在如今的棚改收尾工作中已經(jīng)出現了一些征兆，“十四五”期間仍將是城市格局變化、城市深度發(fā)展的關(guān)鍵五年。

2020年是全國性棚改的收官之年，也是全國普遍編制棚改工作計劃的最后一年。但是，2020年只是最后一批項目開(kāi)工的期限，仍然有許多政策將隨著(zhù)這一批項目直到收尾，未來(lái)兩年內仍然能聽(tīng)到不少關(guān)于棚改項目的消息。

比如在2019年9月，財政部就暫停了新增純土地類(lèi)地方專(zhuān)項債券的發(fā)行工作；但如今仍有不少棚改項目在使用專(zhuān)項債券資金。這樣的情況存在兩種可能：一是在財政部新政前就已經(jīng)開(kāi)工的棚改項目，在2020年繼續滾動(dòng)發(fā)行新增債券額度，保障已落地項目的資金使用；二是雖名為棚改，但其中有安置房等實(shí)物工作量，滿(mǎn)足了有實(shí)物工作量的要求。從中我們不難發(fā)現，雖然棚改正在收尾，但已經(jīng)落實(shí)的項目仍需要持續推進(jìn)，保障棚改任務(wù)順利收官。

另一方面，既有的棚改模式已經(jīng)走到尾聲，各種新型城鎮化模式正在摸索。既有舊城改造、老舊小區改造；又有鄉村振興和特色小鎮，未來(lái)五年的城鎮化仍將是政府的核心工作之一。

舊改籌謀，城市發(fā)展的轉變

在棚改結束后，我們的城市將如何發(fā)展？目前來(lái)看，舊城改造將成為主要的核心，但實(shí)現舊城改造同樣有多種方式，可以排列組合，共同協(xié)助城市的發(fā)展：

一是城市更新。將低效用地進(jìn)行再次開(kāi)發(fā)，在提高開(kāi)發(fā)強度和效率的基礎上實(shí)現資金與收益的平衡，也幫助老城區煥發(fā)新顏、具有現代城市的更多功能。

二是老舊小區改造。通過(guò)維修、翻新老舊小區，幫助居民改善生活狀態(tài)，避免城市棚戶(hù)區的再次誕生，幫助維護城市風(fēng)貌。

三是園區升級。許多產(chǎn)業(yè)園區在逐漸發(fā)展后已與城市建成區相連，產(chǎn)業(yè)定位也發(fā)生了改變；此時(shí)的園區應當重新規劃、體現一部分居住功能，既是解決城市發(fā)展空間的辦法，也為園區重新發(fā)展戰略新興產(chǎn)業(yè)提供資金。

四是集體用地入市。在城市不斷發(fā)展后，城市周邊出現了大量具有價(jià)值的集體用地，在符合規劃的前提下，指導集體用地進(jìn)入市場(chǎng)是提升城市功能、與村民共享發(fā)展紅利的雙贏(yíng)之舉。

從實(shí)際情況來(lái)看，以上四種模式的排列組合已經(jīng)基本滿(mǎn)足未來(lái)五年城市發(fā)展的需求，其中既有剛需、也有城市發(fā)展的效益。盡管棚改已經(jīng)臨近結束，但只有經(jīng)濟還在發(fā)展、人口還在集中，城市的發(fā)展和更新就不會(huì )停滯。

錢(qián)從哪來(lái)？市場(chǎng)化運作的邏輯

效益雖好，但舊改的錢(qián)從哪兒來(lái)是個(gè)大問(wèn)題，尤其在當下財政持續吃緊之際，財政資金能夠提供的支持極其有限。但從過(guò)去的棚改經(jīng)驗來(lái)看，未來(lái)的舊改項目一定是市場(chǎng)化模式運作；財政需要提供一些支持，但項目本身的經(jīng)濟效益才是決定項目是否能夠成功的核心。

因此，在未來(lái)的舊改項目中，地方融資平臺將再次發(fā)揮重要的作用。既可以通過(guò)承接金融機構貸款、發(fā)行公司債券的方式來(lái)募集資金；也是公益性項目進(jìn)行市場(chǎng)化運作的政府平臺。正如上周我們所分析的那樣，在當下財政的全方位壓力、城鎮化發(fā)展的必經(jīng)階段中；土地市場(chǎng)才是決定未來(lái)舊改項目成敗的核心要素。

未來(lái)五年，依然將是快速城鎮化的關(guān)鍵階段。

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原標題： 棚改結束，舊改籌謀