觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
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觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)：以收并購為增長(cháng)動(dòng)力之一，碧桂園服務(wù)在不斷邁開(kāi)市場(chǎng)擴張的步伐。
7月28日，入局機場(chǎng)物業(yè)管理公司新華正達持股70%，加強對機場(chǎng)物業(yè)的布局；8月1日信息顯示，碧桂園服務(wù)收購湖南天環(huán)物業(yè)100%股權，吃下了長(cháng)沙本土“領(lǐng)頭羊”物管公司，增加約700萬(wàn)平方米在管面積。
值得注意的是，該兩項收并購背后早已有碧桂園投資的身影，此番股權變更相當于“左手倒右手”，將其納入物業(yè)上市公司并表。
工商資料顯示，天環(huán)物業(yè)成立于2006年4月，法定代表人朱新星，注冊資本500萬(wàn)元人民幣，經(jīng)營(yíng)范圍包括物業(yè)管理、建筑材料銷(xiāo)售、日用雜品零售等。此前，該公司由深圳市帕拉丁五期股權投資合伙企業(yè)（有限合伙）、曹豐分別持股80%、20%。
帕拉丁五期股權投資成立于2015年11月，注冊資本6718980萬(wàn)元人民幣，屬于貨幣金融服務(wù)。該公司由佛山市順德區榮躍企業(yè)管理有限公司（下稱(chēng)“榮躍企管”）、增城市碧桂園物業(yè)發(fā)展有限公司、碧桂園地產(chǎn)集團有限公司、萬(wàn)向信托股份公司、佛山市慧佳企業(yè)管理有限公司分別持股79.8335%、9.9792%、9.9792、0.1634%、0.0446%。
其中碧桂園地產(chǎn)集團有限公司為碧桂園境內發(fā)債主體，亦是碧桂園在境內最主要經(jīng)營(yíng)主體；而其他持股方也多與碧桂園有關(guān)聯(lián)。
榮躍企管成立于2016年8月，注冊地址位于佛山市順德區北滘鎮三桂管理區辦事處碧桂園國際會(huì )所，即順德碧桂園總部范圍內。此外，該公司與碧桂園多家項目公司均存在股權出質(zhì)等關(guān)聯(lián)；間接持股企業(yè)達1000家，疑似關(guān)聯(lián)的59家公司里面，包括了碧桂園旗下博智林機器公司和鳳凰優(yōu)選平臺等。
向上股權穿透，榮躍企管由佛山市順德區捷逸企業(yè)管理有限公司100%持股，而該公司由自然人股東吳業(yè)能、吳春銘通過(guò)西藏捷誠投資管理中心（有限合伙）、西藏捷勝投資管理有限公司100%持股。
西藏捷誠有限合伙基金下有多達上千家入股公司，涉及了多家碧桂園地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、投資公司、子基金、長(cháng)租公寓等相關(guān)公司。其中包括與分別持股50%投資了“深圳市碧桂園產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司”及長(cháng)租公寓公司。
業(yè)內分析，西藏捷誠顯然是一家為碧桂園實(shí)現股權騰挪等一系列資金操作的基金。也有熟悉碧桂園的內部人士指出：“雖然沒(méi)有直接持有股權，帕拉丁投資同樣為碧桂園關(guān)聯(lián)公司，為碧桂園家族投資公司?！?/p>
也有信息顯示，此前碧桂園有通過(guò)將子公司或二級子公司剔除出報表的方式，達到間接改善集團資產(chǎn)負債的效果，其中便涉及西藏捷誠投資管理中心（有限合伙）之間有關(guān)聯(lián)的股權交易。
7月28日信息顯示，碧桂園生活服務(wù)集團股份有限公司成為?？谛氯A正達空港服務(wù)有限公司的新投資人，持股70%股權。
原投資方深圳市慧和企業(yè)管理有限公司將退出，股權變更前，新華正達由慧和企管持股70%、徐薇持股30%；股權變更后，新華正達由碧桂園服務(wù)持股70%、徐薇持股30%。
而原投資方慧和企管由上文所述的順德榮躍企管持股99.4746%、深圳市帕拉丁持股0.5254%。
另外值得一提的是，根據工商信息，帕拉丁五期股權投資的企業(yè)集團為民營(yíng)火箭企業(yè)藍箭航天。此前碧桂園創(chuàng )投相繼參投藍箭航天的融資——于2019年12月，藍箭航天完成5億元人民幣C輪融資，投資方為碧桂園創(chuàng )投；2020年9月藍箭航天宣布完成12億元人民幣C+輪融資，碧桂園創(chuàng )投參與領(lǐng)投。
可以肯定的是，通過(guò)連續的股權交易，碧桂園服務(wù)正式將新華正達、天環(huán)物業(yè)并表。
以新華正達為例，該公司成立于1994年11月，是國內空港綜合配套服務(wù)供應商，主要服務(wù)包括航站樓保潔服務(wù)、飛機外蒙皮清潔服務(wù)、飛機客艙清潔服務(wù)、機坪保潔服務(wù)等。
據了解，這是碧桂園服務(wù)拿下的第四個(gè)機場(chǎng)物業(yè)項目，此前其于2019年6月中標北京大興國際機場(chǎng)南航基地物業(yè)管理項目，隨后不久中標上海浦東機場(chǎng)T1航站樓水、電、空調等工程維修項目；今年5月份中標拉薩貢嘎機場(chǎng)T3航站樓項目。
一方面，碧桂園服務(wù)增強了機場(chǎng)物業(yè)的拓展，同步深入西南地區公共物業(yè)的市場(chǎng)；此外，按照4.25%增長(cháng)率測算，到2021年新華正達營(yíng)收有望突破1億，追上上市公司新大正，這亦給碧桂園服務(wù)較好的營(yíng)收預期。
在盈利預期上，非住宅類(lèi)物業(yè)項目毛利率普遍高于住宅物業(yè)。以新大正為例，2020年住宅物業(yè)毛利率約為17%，公共物業(yè)毛利率則達到了21%。
業(yè)態(tài)拓展之余，在管規模亦是物管企業(yè)比拼的重點(diǎn)，本次碧桂園服務(wù)并表湖南天環(huán)物業(yè)應是一次較好的規模、業(yè)務(wù)補充。
據介紹，湖南天環(huán)物業(yè)迄今已發(fā)展成為長(cháng)沙市最早獲批國家一級資質(zhì)的四家物業(yè)服務(wù)企業(yè)之一，并躋身長(cháng)沙市物業(yè)服務(wù)行業(yè)前10強，具備國家城市房地產(chǎn)業(yè)物業(yè)管理一級資質(zhì)，在長(cháng)沙本土有“領(lǐng)頭羊”的地位。
規模上，天環(huán)物業(yè)下轄5家分公司，1個(gè)子公司，管理面積約700萬(wàn)平方米，在長(cháng)沙、湘潭、郴州、吉首等地有20多個(gè)直屬項目，現擁有員工1000多人。
業(yè)態(tài)上，天環(huán)物業(yè)有近20年的完全市場(chǎng)化運作，承接物業(yè)類(lèi)型涵蓋住宅、別墅、寫(xiě)字樓、城市綜合體、政府辦公樓、學(xué)校和工業(yè)產(chǎn)業(yè)園，業(yè)務(wù)范圍還包括全委接管服務(wù)、顧問(wèn)咨詢(xún)服務(wù)、銷(xiāo)售案場(chǎng)服務(wù)、延伸增值服務(wù)合專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域服務(wù)等多種合作模式。
可以發(fā)現，物業(yè)股競爭中，收并購外拓及股權并表大多從規模體量、戰略布局補短、業(yè)務(wù)結構完善等方面考量，短期內亦包括拓展物業(yè)想象空間，以實(shí)現估值的提升；長(cháng)期則更多是為發(fā)展空間和盈利性考慮。
加速收并購外拓，一方面有利于迅速提升第三方面積占比。根據年報，2020年碧桂園服務(wù)來(lái)自品牌拓展新增合同管理面積達到7246萬(wàn)平方米，占總新增合同面積的53.3%，而收并購的比例也達到11.5%。相比之下，來(lái)自碧桂園輸送的面積占35.1%。
此外，新增外拓項目中，對存量項目占比和非居住業(yè)態(tài)項目占比也有所傾斜。2020年，碧桂園服務(wù)該兩項指標分別為66%和50.2%。
今年以來(lái)，碧桂園服務(wù)在收并購外拓上除了從規模量級層面考慮之外，也更傾向于在業(yè)務(wù)層面不斷拓展邊界。在基礎物管服務(wù)之上，城市服務(wù)、商業(yè)寫(xiě)字樓、團購等是未來(lái)幾年的發(fā)力點(diǎn)，這都被認為是大有可圖的業(yè)務(wù)。
據不完全統計，2020年1月-2021年8月，碧桂園服務(wù)新增對外投資共計22起，除收并購6家中小型物管公司及藍光嘉寶擴充規模外，其他收并購的15家企業(yè)涵蓋了科技、零售、金融、批發(fā)、媒體行業(yè)等；業(yè)務(wù)則包括商業(yè)資產(chǎn)運營(yíng)、城市服務(wù)、社區團購、社區傳媒、房屋租賃、保險經(jīng)紀等。
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