商業(yè)地產(chǎn)與法務(wù) 作者：盧鵬
商業(yè)地產(chǎn)租賃合同之中，存在著(zhù)一種“裝修補助條款”（以下簡(jiǎn)稱(chēng)為裝補條款）情形。通常多為出租房為完善商業(yè)項目的品牌號召力，挑選部分國際名品或國內有較高美譽(yù)度的品牌進(jìn)行招徠，并許諾在在經(jīng)營(yíng)期給予一定經(jīng)濟補助的條款。此類(lèi)條款隨著(zhù)目前國內商業(yè)綜合體競爭的日漸加劇而越發(fā)盛行，甚至部分出租方饑不擇食，無(wú)差別對任何進(jìn)駐品牌給予裝修補助。一方面是嚴重的資金浪費，另一方面為企業(yè)內部管理腐敗打開(kāi)了方便之門(mén)。同時(shí)由于商業(yè)地產(chǎn)項目在合同談判過(guò)程之中，代表出租方的法務(wù)或律師對此理解存分歧，所以我與大家分享一下我個(gè)人對于商業(yè)租賃合同中裝補條款的理解與應用，以供各位有需求的朋友參考。
一、什么是裝補條款
（一）裝補條款
裝補條款是指為了促使某品牌或特定系列品牌同意簽署租賃合同并進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)，而由出租方同意該承租方在經(jīng)營(yíng)期間給予特殊經(jīng)濟補助的行為，多數表現形式是以專(zhuān)項裝修補助名義進(jìn)行，本質(zhì)上就是一種附生效條件的條款。
（二）裝補條款的金額
裝補費用的標準，往往是根據項目自身的定位、業(yè)態(tài)以及所匹配的品牌層級而定。在國內一二線(xiàn)城市中，常規商業(yè)綜合體的裝補通常在四千元/㎡至一萬(wàn)元/㎡左右，餐飲類(lèi)在兩千元/㎡左右，配套類(lèi)在三千元/㎡左右。如果是高檔型商業(yè)綜合體，則裝補費用則更加高昂。需要注意的是，關(guān)于金額內容的信息有很強的局限性，會(huì )隨著(zhù)社會(huì )中具體項目而進(jìn)行變動(dòng)，在此敘述，僅僅是便于從事審計、紀檢工作的朋友作為參考，但具體項目一定要因當時(shí)的情況而定。
（三）裝補條款的種類(lèi)
1、出租方按照承租方標準代為裝修
即由出租方按照承租方所給予的裝修標準和材料要求，為承租方進(jìn)行裝修。該種情形往往見(jiàn)于具有施工能力或掌握有施工資源的出租方，是為最大化節省成本而進(jìn)行施工。此種模式往往是大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或擁有多家連鎖商業(yè)地產(chǎn)項目的出租方企業(yè)采用，因為從成本核算及裝修進(jìn)度上比較容易掌控。而且在合同簽署過(guò)程中，能夠擁有比較強勢的談判地位（你掏錢(qián)你說(shuō)了算）。
2、出租方按照承租方標準給予支付
即由出租方按照承租方所給予的裝修標準和材料要求所應付的金額，為承租方提供經(jīng)濟補助。該模式往往是一些具有強大品牌效應，自身又具備快速裝修裝飾能力的承租方所采用的模式，其邏輯簡(jiǎn)單粗暴，就是你給錢(qián)我就快點(diǎn)干，而且我不信任你的裝修能力。該模式主要是由承租方作為主導，實(shí)踐中甚至裝補條款或合同都要采用承租方版本。
3、出租方按照承租方標準給予對價(jià)
采用此類(lèi)模式，往往是出租方與承租方地位相當，甚至承租方略強勢。對于承租方所選定的裝修標準和材料，由出租方采用非金錢(qián)模式進(jìn)行置換或對價(jià)償付，至于是否真實(shí)以裝修標準和材料進(jìn)行裝修則在所不論。例如給予專(zhuān)項消費采購、營(yíng)銷(xiāo)費用抵扣，租金或物管費減免等形式。實(shí)踐中此類(lèi)與裝補掛鉤的優(yōu)惠條款比比皆是，完全不考慮稅籌規劃以及法律性質(zhì)，屬于野性自由派模式。但優(yōu)點(diǎn)是能夠及時(shí)落地，方便執行，缺點(diǎn)是財務(wù)部門(mén)比較抵觸。
（四）時(shí)間因素及比例
1、通常在裝補條款中，裝補的周期是在簽訂后之后給予支付或裝修。具體的支付節點(diǎn)由雙方協(xié)商，如簽訂合同后給予部分裝補，開(kāi)業(yè)后給裝補條款的予裝補，開(kāi)業(yè)達一定時(shí)間后給予裝補，時(shí)間靈活度較強，
2、裝補支付比例通常為合同簽訂后支付補助費用的40%左右，進(jìn)場(chǎng)裝修支付30%左右，正式開(kāi)業(yè)后支付30%左右。亦有其他支付比例模式，具體看雙方訴求及談判情況而定。
3、時(shí)間因素和比例是裝補條款的重要組成部分，具體關(guān)系到后期違約責任的判定。實(shí)踐中，由于出租方在簽訂合同后往往就會(huì )給予一定的經(jīng)濟補助行為，這就使得自身行為在初始就已成為枷鎖，所以?xún)刃钠谕麜?huì )變的強烈。而實(shí)際情況恰恰相反，因為承租方自始就并不是十分看好該項目，所以即便獲得裝補也會(huì )采取觀(guān)望、拖延的方式來(lái)對待，那么雙方的期望與行動(dòng)就存在偏差，拿錢(qián)不辦事或找借口就是事實(shí)上的常態(tài)，因此在裝補條款中，對于時(shí)間因素及比例必須明確和細致的確定。同時(shí)對于違約責任也應當予以綁定對應，從而保障出租方的權益。
（五）裝補條款的發(fā)票應對
在真實(shí)的商業(yè)租賃行為中，承租方如依照常規裝補條款進(jìn)場(chǎng)，此時(shí)出租方應當履約向承租方支付相應裝補款項，但由于承租方自身沒(méi)有裝修資質(zhì)和經(jīng)營(yíng)項，是不具備開(kāi)具工程發(fā)票的能力的。所以實(shí)踐中裝補條款及合同中會(huì )引入第三方，即具有裝修資質(zhì)的裝修公司，由出租方、承租方及裝修公司簽訂《三方裝修施工協(xié)議》，并約定由出租方將裝修補貼款支付裝修公司。這種解決方式其實(shí)隱含觸碰民法典第146條的問(wèn)題，存在認定是虛偽表示還是隱藏行為的可能性。然而目前沒(méi)有相關(guān)判例存在，且包含于整個(gè)租賃合同之中，實(shí)踐中意義有限。
二、裝補條款的理解
（一）裝補條款產(chǎn)生場(chǎng)景
裝補條款本質(zhì)是由于項目或運營(yíng)方運營(yíng)能力的羸弱所導致。由于商業(yè)地產(chǎn)項目的開(kāi)發(fā)往往涉及到前期選址規劃、中期建設與招商、后期運營(yíng)三者的統一影響，所以很多新建商業(yè)項目在開(kāi)業(yè)時(shí)往往過(guò)分強調“品牌效應”與“首店效應”，追逐一些其他商業(yè)項目所沒(méi)有的新品牌和首家店鋪，故而導致了為招徠此類(lèi)品牌需要給出超常規的優(yōu)惠力度，使得承租方對裝補形成了依賴(lài)。此風(fēng)在國內已有多年歷史，甚至部分品牌利用出租方的心理而大肆獲取非正常經(jīng)營(yíng)效益，僅僅靠裝補就獲得了第一桶金。但出租方的飲鴆止渴式補貼已然成風(fēng)，越是小出租方，越得通過(guò)這種經(jīng)濟補貼方式來(lái)獲得品牌入駐。
（二）裝補條款的后果
裝補條款這種經(jīng)濟補助方案在正式合同文本中與違約責任相捆綁。因此核心是對于違約責任的綁定，但由于這類(lèi)品牌多是強勢姿態(tài)，所以在條款及合同表述之中較難掌握。很多時(shí)候法務(wù)或律師剛試圖進(jìn)行條款自我保護時(shí)，就被各類(lèi)商務(wù)條件所壓制，甚至動(dòng)輒被拒簽所要挾。承租方“優(yōu)勢在我”的心態(tài)會(huì )令出租方談判極其被動(dòng)，合同簽署也是異常艱辛。故而想解決此類(lèi)問(wèn)題，要么項目自身進(jìn)行強化，從而使承租方確實(shí)感興趣。要么是再多掏點(diǎn)，讓對方暫時(shí)閉嘴。只有這樣，才有可能從根本上簽署有利自身的合同條款。在此，我向大家推薦一個(gè)課程--《商業(yè)招商談判要點(diǎn)》，我用3.5小時(shí)向大家講透商業(yè)地產(chǎn)招商談判中的風(fēng)險點(diǎn)、節奏與技巧。歡迎大家來(lái)指點(diǎn)，付款后可添加我的微信獲取相關(guān)附贈資料及課件包。
三、裝補條款常見(jiàn)風(fēng)險
（一）簽約前的資質(zhì)審查
1、主體審查
裝補在表現形式上多數是對承租方裝修投入的補貼，故而在簽約前必須對承租方的主體進(jìn)行審查。例如審查對方的經(jīng)營(yíng)主體資格是否合法，是否真實(shí)存在、證照是否齊全。同時(shí)審查履約能力：如資本出資情況、已有店鋪經(jīng)營(yíng)情況，如有可能還應向其他已開(kāi)業(yè)的商場(chǎng)詢(xún)問(wèn)履約能力，是否存在欠租、逃店或工商處罰事項。
2、審查文件
承租方應提供經(jīng)過(guò)年檢的營(yíng)業(yè)執照復印件并加蓋公章，履行合同需要的資質(zhì)證件（如生產(chǎn)廠(chǎng)家或代理商的銷(xiāo)售授權書(shū)和商標許可、產(chǎn)品合格證、質(zhì)檢合格證等）。
（二）裝補條款支付路徑
由于裝補條款的支付名目多數為裝飾裝修工程款，故該費用往往是支付至指定的裝修公司，再由裝修公司開(kāi)具工程款發(fā)票。故應由三方簽署《裝修施工協(xié)議》，明確約定支付路徑以及支付后的工程進(jìn)度與管控。例如裝補支付入何方賬戶(hù)？由誰(shuí)管控進(jìn)度，裝修標準審定，以及責任劃分方案。
實(shí)踐中還有名為裝補實(shí)為補償的情形，例如在品牌經(jīng)營(yíng)達到一定日期后給予經(jīng)濟補償，令其翻新。又或以裝補條件名義購買(mǎi)承租方的產(chǎn)品、服務(wù)等方式變向輸送經(jīng)濟補償。此類(lèi)模式中經(jīng)濟補償的模式五花八門(mén)，所以合同中需要細細梳理、記錄，必要時(shí)輔以會(huì )議記錄、往來(lái)信函作為佐證。
（三）裝補條款支付后的風(fēng)險管控
簽訂裝補條款后應當約定，因承租方在合同租賃期內違約或解約時(shí)，對于裝補費用的退賠方式、款項及時(shí)間。需要注意的違約與解約不同，違約不一定會(huì )解約，僅僅是進(jìn)行處罰的情況下不存在退賠裝補。但承租方單方解約則需要明確約定退賠出租方已給予的裝補。
（四）價(jià)格評估
簽訂裝補條款后應當對于出租方實(shí)際裝修的項目進(jìn)行價(jià)格評估，并由雙方簽字蓋章予以確認。
四、對裝補條款的應對策略
我認為所有的合同條款，均有著(zhù)一定的應對策略，本處向各位提供一些思路與方式，僅供參考。
（一）合同相對性原則
當商業(yè)租賃合同中出現裝補條款時(shí)，其實(shí)平衡性已略偏向了承租方。所以作為出租方需在整體合同中設定些對自身有利的條款。例如當給予裝補條款后，承租方必須保障經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)，必須保障新款、新品的優(yōu)先供應，必須保障在一定物理半徑內保障獨家。又或者承租方因自身商品、服務(wù)的美譽(yù)度，必須要保障店鋪的客流量、活動(dòng)頻次等，從而達到出租方用條件換取條件，用魔法對打魔法的平衡。
（二）裝補條款的效力變換
裝補條款通常是一種附生效條件的條款，但效力在于裝補行為支付與否，即簽訂合同后出租方支付經(jīng)濟對價(jià)時(shí)該附條件的條款正式確定生效，但此時(shí)出租方已失去了主動(dòng)性。因此作為出租方，建議轉換為以承租方在實(shí)際經(jīng)營(yíng)一定期限后給予相應經(jīng)濟補助，這樣就能夠從性質(zhì)上轉變附期限條款，裝補條款生效主動(dòng)權將被控在出租方手中。而承租方則需要反向操作，以避免被動(dòng)。
五、裝補條款的組合應用
需要說(shuō)明，合法的裝補條款是經(jīng)濟意志的體現，不應孤立去看待。需要結合承租方品牌在合同洽商時(shí)的市場(chǎng)地位而言。如洽商時(shí)，正屬于商譽(yù)頂點(diǎn)時(shí)，那么裝補就是一種有效的平衡手段。所以裝補條款一定是與合同整體結合起來(lái)看待。簽署合同時(shí)同意簽署裝補條款，到底是為了引進(jìn)新品牌，還是排他利益獨占？是說(shuō)承租方真經(jīng)營(yíng)還是只為了騙補？該承租方將來(lái)會(huì )長(cháng)期經(jīng)營(yíng)還是網(wǎng)紅性質(zhì)一年后撤場(chǎng)？針對這些問(wèn)題，需要對裝補條款進(jìn)行不同方面的調整和預防。這涉及到出租方的經(jīng)營(yíng)預判，以及品牌調整的戰略戰術(shù)應用，但根本上是從企業(yè)的長(cháng)久利益來(lái)考慮。
作為法務(wù)或律師面對此條款時(shí)，不應僅僅的考慮條款的法律界面，還需要同招商、運營(yíng)部門(mén)一同分析和考慮，做出一個(gè)初步預判。
（一）出租方對市場(chǎng)地位的應用
優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)項目與優(yōu)秀品牌在溝通過(guò)程中存在著(zhù)地位的平衡性，店大欺客、客大欺店是永恒的商業(yè)行為，雙方地位會(huì )不斷轉換。優(yōu)秀品牌方作為承租人時(shí)，利用自身美譽(yù)度來(lái)獲得裝補，往往是經(jīng)濟選擇高于品質(zhì)選擇，因此出租方需要警惕后期對方的撤場(chǎng)意愿。出租方不能以一廂情愿認為掏錢(qián)了對方就會(huì )長(cháng)久留下并履行合同。一旦發(fā)現不賺錢(qián)時(shí)，品牌該離開(kāi)依然會(huì )離開(kāi)。所以裝補條款是對出租方劣勢地位的一種補充手段，使用時(shí)應當極為謹慎，想盡辦法的與其他商務(wù)條件進(jìn)行綜合捆綁，例如給予裝補還可以給予業(yè)績(jì)獎勵，或經(jīng)營(yíng)期滿(mǎn)多少年后的翻新免租期等等模式。尤其是具有長(cháng)期價(jià)值的一二線(xiàn)品牌，盡可能深度綁定。這樣能保障對方的經(jīng)營(yíng)意愿與期限，但弊端是難以調整和解約。
（二）承租方對裝補條款的看待
承租方法務(wù)或律師或合同起草人，對裝補條款亦需要警惕。拿人錢(qián)財替人消災，對于裝補條款出租方一定會(huì )進(jìn)行反向制約。所以承租方的重點(diǎn)不應陷入對目前收獲的裝補關(guān)注，需要盯著(zhù)秤砣而非鉤子上的肉，需要對項目的選址地段、客流數量、運營(yíng)服務(wù)等能力進(jìn)行制度性審查與保障，在整體合同、服務(wù)配套內容中需要進(jìn)行預防性設定。例如即便獲取裝補，也應當要求出租方保障項目每年的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)頻次、客流數量等，否則視為條件未成就并約定后續處理。
（三）裝補條款只是個(gè)條款
商業(yè)地產(chǎn)項目租賃合同，本質(zhì)上是對于雙方在經(jīng)營(yíng)預判，并對未來(lái)可能會(huì )發(fā)生行為處理設定，屬于抽象概念的歸集。但客觀(guān)世界中需要盡快落實(shí)及執行，因此合同是先置條件，只要有利促成交易就應當盡快簽署，先把錢(qián)掙到手。在裝補條款中存在的風(fēng)險管控，如談判無(wú)法撼動(dòng)，那么可以在其他條款、規則中進(jìn)行平衡和彌補，不需要死磕。條款只是個(gè)條款，不要糾結，先動(dòng)起來(lái)，在發(fā)展中尋找突破口。
最后，本文是作為商業(yè)租賃合同簽署時(shí)常見(jiàn)問(wèn)題之一的參考建議，并未列舉各類(lèi)法條和案例。裝補條款在商業(yè)租賃中由于應用較廣且客觀(guān)條件以及觸發(fā)形式不同，在此僅僅是表述了其中一部分情形，以供各位在實(shí)踐之中參考。但由于個(gè)人水平和能力有限，還請各位多多斧正批駁。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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