觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)（ID：guandianweixin）
受制于資金實(shí)力及集團內部分工等因素，萬(wàn)科海外正被塑造成另一種意義上的輕資產(chǎn)平臺。
在借殼上市的第9個(gè)年頭，萬(wàn)科海外半年凈利潤才達到2億港元以上的水平。
根據萬(wàn)科海外8月16日發(fā)布的盈喜公告，該公司預期2021年上半年將錄得股東應占盈利上升不少于390%，而去年同期的綜合管理賬目錄得股東應占盈利約5490萬(wàn)港元。
萬(wàn)科海外前身即“萬(wàn)科置業(yè)（海外）”，它的過(guò)往發(fā)展歷史可追溯至2012年5月，萬(wàn)科旗下全資子公司萬(wàn)科置業(yè)（香港）有限公司（下文簡(jiǎn)稱(chēng)“萬(wàn)科香港”），以大約10.79億港元收購港股南聯(lián)地產(chǎn)73.91%股份。
這或許也是萬(wàn)科最早獲取的港股殼平臺，按萬(wàn)科管理層的說(shuō)法，收購的主要目的是“進(jìn)行國際化嘗試”。而隨著(zhù)2014年萬(wàn)科完成B轉H，萬(wàn)科企業(yè)成功登陸港交所，珠玉在前，萬(wàn)科置業(yè)（海外）距離部分投資者所預期的“萬(wàn)科境外主要上市平臺”越來(lái)越遠。
以致于在2019年前，萬(wàn)科置業(yè)（海外）的雇員都在2-6人左右，主要物業(yè)發(fā)展項目也僅有與新世界合作的香港荃灣西站柏傲灣。2019年注入英國、美國及香港若干項資產(chǎn)并更名“萬(wàn)科海外”后，該公司才被萬(wàn)科管理層譽(yù)為“未來(lái)海外的主要平臺”。
但實(shí)際上，在萬(wàn)科境外投資業(yè)務(wù)架構中，萬(wàn)科香港、萬(wàn)科地產(chǎn)（香港）有限公司（下文簡(jiǎn)稱(chēng)“萬(wàn)科地產(chǎn)（香港）”）至今仍是主要投資平臺。其中，香港地區目前在售的項目幾乎都由萬(wàn)科香港持有，作為子公司，萬(wàn)科海外主要充當提供資管、銷(xiāo)售及開(kāi)發(fā)服務(wù)的角色。
受制于資金實(shí)力及集團內部分工等因素，萬(wàn)科海外正被塑造成另一種意義上的輕資產(chǎn)平臺。
借殼9年
在8月16日發(fā)布盈喜公告后，萬(wàn)科海外當日盤(pán)中出現大幅上漲，最高漲幅逾37%，觸及52周新高3.49港元；至收盤(pán)時(shí)報3.08港元，漲幅21.26%。
資本市場(chǎng)對萬(wàn)科海外的半年度業(yè)績(jì)給予了肯定，畢竟390%的現象級增長(cháng)在過(guò)去9年間尚屬首次。觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，由于缺乏持續穩定的項目供應，萬(wàn)科海外自借殼以來(lái)半年度凈利潤大多處于1億港元以下，且業(yè)績(jì)出現較大的波動(dòng)。
2012年借殼之初，萬(wàn)科海外前身萬(wàn)科置業(yè)（海外）擁有的項目，僅有位于香港葵涌的麗晶中心項目若干單位及停車(chē)場(chǎng)，建面65.7萬(wàn)平方呎，相當于總建面的64%。當時(shí)，該物業(yè)公允值為12.6億港元。
次年5月16日，萬(wàn)科置業(yè)（海外）才以7.22億港元的代價(jià)，從母公司萬(wàn)科香港手中收購西鐵荃灣西站六區物業(yè)發(fā)展項目（TW6項目）共計20%權益，首次實(shí)現進(jìn)軍香港房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)。
TW6項目剩余80%權益由新世界持有，該項目計劃提供983個(gè)住宅單位，實(shí)用面積介乎306-1366平方呎。同時(shí)，項目毗鄰荃灣西港鐵站，大部分單位坐擁無(wú)敵海景，但需要到2018年才有望竣工，也意味著(zhù)有大約5年時(shí)間項目才能實(shí)現結轉。
郁亮在萬(wàn)科2013年度業(yè)績(jì)會(huì )上也表達了謹慎的態(tài)度：公司“走出去”一是為了學(xué)習，二是為了“請進(jìn)來(lái)”，三則是為內地投資者提供一個(gè)海外置業(yè)渠道。因此，包括新加坡、紐約、香港等地項目均是與當地企業(yè)合作。
2015年，萬(wàn)科置業(yè)（海外）曾計劃通過(guò)供股融資10.32億港元，并用于向萬(wàn)科收購一項位于香港灣仔的發(fā)展中物業(yè)。但此后雙方并未達成協(xié)議，交易進(jìn)入擱置狀態(tài)。萬(wàn)科置業(yè)（海外）轉而尋求透過(guò)參與拍賣(mài)或投標收購市場(chǎng)上其他物業(yè)項目，收效甚微。
2017年1月，萬(wàn)科、新世界合作的“柏傲灣”首次推出發(fā)售并獲得破紀錄認購，至同年2月20日已售出755個(gè)單位，對應銷(xiāo)售總額70億港元。至2019年初，該項目已售出逾99%單位，銷(xiāo)售總額約100億港元。
由于柏傲灣于2018年四季度逐步交付，萬(wàn)科置業(yè)（海外）2018年實(shí)現歸母凈利潤6.77億港元，同比增336.25%，創(chuàng )下借殼以來(lái)最高紀錄。此后由于結轉貨值匱乏，該公司凈利潤又跌回不足兩億的水平。
轉折點(diǎn)出現在2019年，萬(wàn)科置業(yè)（海外）先是收購萬(wàn)科位于英國倫敦，美國三藩市及紐約的若干物業(yè)，此后收購萬(wàn)科香港旗下北角春秧街物業(yè)重建項目，累計斥資16.82億港元。同年，該公司更名“萬(wàn)科海外”。
同時(shí)，萬(wàn)科海外與萬(wàn)科香港簽訂管理服務(wù)框架協(xié)議，雇用萬(wàn)科負責監察及管理美國、英國、香港項目的投資及管理業(yè)務(wù)的前任雇員，以此在這些地區向萬(wàn)科提供資管業(yè)務(wù)。
自此，“資產(chǎn)管理”開(kāi)始逐步成為主要利潤來(lái)源。在具體收費標準上，上述協(xié)議約定，萬(wàn)科海外將就萬(wàn)科香港訂約各方于相關(guān)項目投資資本總額每年按1.25%計算的資管服務(wù)費。
據萬(wàn)科海外2020年財報，期內公司收入為4.75億港元，同比增89%，其中資管業(yè)務(wù)是主要收入來(lái)源，貢獻約2.37億港元。
今年8月16日最新半年預告中，萬(wàn)科海外解釋凈利潤增長(cháng)逾390%的第一條原因也是：公司提供的資產(chǎn)管理服務(wù)產(chǎn)生純利增加。
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體注意到，萬(wàn)科在香港的項目，確實(shí)較少有注入到上市平臺萬(wàn)科海外。至于萬(wàn)科海外的定位，萬(wàn)科方面人士并未予以明確回復。
這樣的結果與過(guò)往萬(wàn)科管理層的表態(tài)似乎有所出入。
在萬(wàn)科2018年度業(yè)績(jì)會(huì )上，時(shí)任萬(wàn)科首席運營(yíng)官兼萬(wàn)科海外董事會(huì )主席的張旭，曾解釋將英美及香港的項目注入萬(wàn)科海外的原因。他表示，未來(lái)會(huì )把萬(wàn)科海外作為海外的主要平臺，目的是想把平臺做好，把海外業(yè)務(wù)做好。
但張旭轉而聲稱(chēng)，萬(wàn)科海外能做多大，取決于這個(gè)平臺的團隊做怎么樣的努力。
據觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體過(guò)往報道，不同于萬(wàn)科海外在香港發(fā)展物業(yè)層面的捉襟見(jiàn)肘，其母公司萬(wàn)科香港2015年便以逾38億港元中標新界屯門(mén)掃管笏項目。項目此后開(kāi)發(fā)為在香港首個(gè)獨資銷(xiāo)售住宅“Le Pont上源”，總投資額90億港元，于2018年上半年宣布計劃推售。
此后三年間，萬(wàn)科香港陸續推出香港西環(huán)15 Western Street、長(cháng)沙灣the Campton、何文田VAU RESIDENCE等發(fā)展物業(yè)；其中上源項目截止2020年9月錄得銷(xiāo)售額約70億港元，The Campton截止今年7月則累計銷(xiāo)售36億港元。
推售項目之余，萬(wàn)科香港亦有意尋求投資機會(huì )，包括去年7月聯(lián)合青建國際37.05億港元中標新界大埔宅地，去年12月以5.76億港元底價(jià)投得九龍深水埗舊樓項目，今年4月以2.76億港元投得深水埗醫局街項目等。
需要指出的是，萬(wàn)科香港屯門(mén)、長(cháng)沙灣、何文田等項目的資產(chǎn)管理、銷(xiāo)售及項目開(kāi)發(fā)的服務(wù)工作，均主要由萬(wàn)科海外的控股子公司“萬(wàn)科控股（香港）有限公司”負責。因此，萬(wàn)科香港、萬(wàn)科海外之間，實(shí)際上是母公司拿地、上市公司提供后端服務(wù)的合作模式。
市場(chǎng)人士對觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，之所以不通過(guò)上市平臺拿地，客觀(guān)原因或主要是萬(wàn)科海外在投融資兩端受到限制，“最后只能負責銷(xiāo)售等工作”。
其中，萬(wàn)科海外借殼至今規模仍舊不大，截止2020年底公司總資產(chǎn)僅55.01億港元，銀行結余及現金6.11億港元，并不具備大量投資擴儲的實(shí)力。相比之下，由母公司萬(wàn)科香港承擔拿地成本，則可節約上市公司大量成本。
融資方面，2012-2020年間，萬(wàn)科海外僅有2013年、2014年、2019年及2020年存在負債情況，其中有息負債比率最高為2013年的46%；2020年僅為17.7%，負債水平較低。
從估值層面看，截止8月16日收盤(pán)該公司總市值僅12億港元，靜態(tài)市盈率6.46，處于較低估水平，這同樣使得股權融資存在挑戰。
從基本面看，通過(guò)萬(wàn)科海外實(shí)現融資功能的難度較大，實(shí)際上萬(wàn)科是通過(guò)另一個(gè)境外平臺補充資金需求。
資料顯示，2004年，萬(wàn)科經(jīng)商務(wù)部批準，首次設立境外融資平臺--萬(wàn)科地產(chǎn)（香港）。2013年，標普曾在報告中指，萬(wàn)科地產(chǎn)（香港）一直獲得母公司高級管理層提供支持的有力且持續承諾，是萬(wàn)科的主要海外控股公司和融資平臺，是萬(wàn)科的“核心”子公司。
去年7月，萬(wàn)科通過(guò)萬(wàn)科地產(chǎn)（香港）向港交所申請規模達95億美元的中期票據計劃上市。對此標普也表示，此次發(fā)行募集資金計劃用于存續債務(wù)的再融資，所以預計此次發(fā)行不會(huì )對萬(wàn)科的財務(wù)杠桿造成顯著(zhù)影響。
而除了萬(wàn)科香港、萬(wàn)科地產(chǎn)（香港）及萬(wàn)科海外，萬(wàn)科在2020年年報中還披露，涉及到香港的主要經(jīng)營(yíng)子公司包括萬(wàn)科置業(yè)地產(chǎn) (香港) 有限公司。
萬(wàn)科在香港發(fā)布的項目新聞稿也明確提及，萬(wàn)科海外是萬(wàn)科的“其中一個(gè)主要海外地產(chǎn)投資平臺”，于香港、英國及美國持有項目。
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