專(zhuān)注不良和法律顧問(wèn)律師團 作者：王利平，李源
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宅基地房產(chǎn)在執行案件的處置問(wèn)題
近幾年，我國城鎮化進(jìn)程步伐發(fā)展很快，使得很多農村地區被規劃到市區，農村的宅基地審批建房由原來(lái)的隨意建設到現在的嚴格監管。我國的城鎮化快速的發(fā)展，宅基地房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格不斷飆升。在一、二線(xiàn)城市，宅基地上建造的房屋一般是7層，部分新建的多數是10層以上，一棟價(jià)值很多都是高達1000萬(wàn)以上。之前農村村民的大量房產(chǎn)都是隨意建設，有的是建在自己的承包地上，有些是通過(guò)與同村村民的換地方式（換地是指：為了能夠在他人的承包地上建造房屋，而把自己承包地以同等面積或價(jià)值的方式進(jìn)行交換），還有的是通過(guò)支付一定的費用對他人的承包地進(jìn)行補償后再建造房屋等方式。同時(shí)還有很多非本村的自然人通過(guò)和村委合建或租賃等方式建造相應房屋進(jìn)行出售。2018年3月份我國新成立了“中華人民共和國農業(yè)農村部”開(kāi)啟了對農村的全面管理，開(kāi)始對宅基地的嚴格審批兼顧，并逐步出臺很多規定。農村村民私自建設房屋很多是根本無(wú)法辦理宅基地證或相應審批文件的，部分歷史遺留的房屋需要重新經(jīng)過(guò)審批后可以取得宅基地證書(shū)。我們處理過(guò)好幾個(gè)涉及宅基地房屋拍賣(mài)、變賣(mài)的案件，本文就宅基地及其房產(chǎn)在執行中的問(wèn)題互相探討和學(xué)習，由于經(jīng)驗有限，歡迎各位批評指正。
一、宅基地房產(chǎn)的執行現狀
法官在執行案件中處理涉及宅基地房產(chǎn)處置中有很大差別。在一、二線(xiàn)城市，法院對宅基地房屋的執行是比較積極的。主要是由于價(jià)格高，拍賣(mài)成交率比較高，當地政府和法院也會(huì )共同出臺一些有利于法院對宅基地房屋處置的政策和指導意見(jiàn)。然而在三、四線(xiàn)城市的農村，由于價(jià)格較低，相應村民礙于情面，村民都不會(huì )進(jìn)行競買(mǎi)，相應評估公司一般也不接受宅基地房產(chǎn)的評估。
結合我們處理的涉及一、二線(xiàn)城市宅基地的執行案件，目前登記在被執行人名下的宅基地可以由法院拍賣(mài)處理，而不會(huì )過(guò)多考慮被執行人及其家人的居住問(wèn)題。如果宅基地房產(chǎn)被執行后，被執行人及其家人沒(méi)有宅基地的，可以租賃他人宅基地房屋或者村委提供相應的房屋進(jìn)行居住。嚴格來(lái)說(shuō)，相應房產(chǎn)即便登記在被執行人名下或由被執行人占有使用的，不能認為只是債務(wù)人的財產(chǎn)，應當認為屬于家庭共同財產(chǎn)，同時(shí)，相應宅基地證書(shū)上登記的可能只有戶(hù)主一個(gè)人，有些地方會(huì )登記家庭成員人員。如果被執行人名下宅基地房產(chǎn)拍賣(mài)或以物抵債給他人的，則被執行人或者其家人將來(lái)經(jīng)濟條件允許的，則可以購買(mǎi)其他村民的宅基地房產(chǎn)，這是沒(méi)有問(wèn)題的。實(shí)踐中，被執行人名下宅基地房產(chǎn)被執行的，政府不會(huì )再次批準被執行人的宅基地的申請，但是其他家庭成員可以另行申請相應宅基地，每個(gè)省份和地方政府對宅基地的申請和滅失等問(wèn)題都有詳細的規定?！睹穹ǖ洹返?63條規定：“宅基地使用權取得、行使、和轉讓?zhuān)m用土地管理法的法律和國家有關(guān)規定?！蓖瑫r(shí)，《土地管理法》（經(jīng)過(guò)修正后于2020年1月1日開(kāi)始施行）第62條規定：“農村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區、直轄市規定的標準。農村村民出賣(mài)、出租、贈與住宅后，再申請宅基地的，不予批準?！?/p>
二、競買(mǎi)人問(wèn)題
根據《土地管理法》的相應規定，原則上每戶(hù)只有一處宅基地。但是，我們在實(shí)踐中會(huì )遇到某人有多個(gè)宅基地房產(chǎn)的問(wèn)題，有多個(gè)宅基地房產(chǎn)的，法院可能會(huì )限制其參加競買(mǎi)。競買(mǎi)人的資格問(wèn)題可以通過(guò)分戶(hù)、結婚等方式來(lái)解決。以廣東省為例，根據《廣東省農村宅基地管理辦法》第10條規定：“申請使用宅基地的，應當為宅基地所在地的農村集體經(jīng)濟組織成員，并應當符合下列條件之一：1、已依法登記結婚或者本戶(hù)中有兩名以上已達法定婚齡的未婚子女需要分戶(hù)的；2、因自然災害、征地、村莊和集鎮公益事業(yè)建設等原因宅基地滅失或者不能使用且戶(hù)內沒(méi)有其他宅基地的；3、外來(lái)人口落戶(hù)稱(chēng)為本集體經(jīng)濟組織成員，在本集體內沒(méi)有宅基地的；4、因實(shí)施村莊規劃或者舊村改造，需要調整搬遷的；5、原有的宅基地面積低于本辦法規定標準的，可以按照前款規定申請新的宅基地，但應當交回原使用的宅基地”。根據相應規定，競買(mǎi)人沒(méi)有宅基地的資格還是比較容易實(shí)現的。拍賣(mài)公告會(huì )強調競買(mǎi)人需要核實(shí)自己的購買(mǎi)資格、法院不保證能夠過(guò)戶(hù)、相應費用需要競買(mǎi)人核實(shí)等。
對于競買(mǎi)人來(lái)說(shuō)，主要還是資格、過(guò)戶(hù)等問(wèn)題。根據相應的法律規定和地方政策的要求，涉及的問(wèn)題主要為是否是本村村民、是否具有完全民事行為能力、名下宅基地數量、評估價(jià)格如何確定、村委開(kāi)會(huì )、村民代表大會(huì )等，每個(gè)地方和法院的要求都不相同，競買(mǎi)人在參加競買(mǎi)時(shí)一定要向當地村委、鄉鎮政府、不動(dòng)產(chǎn)管理部門(mén)以及執行法官了解清楚，防止競買(mǎi)后無(wú)法辦理過(guò)戶(hù)或者法院無(wú)法出具相應執行手續。
三、處置中的評估價(jià)格問(wèn)題
宅基地房產(chǎn)價(jià)格可以參考相應市場(chǎng)價(jià)，在一、二線(xiàn)城市，相應的市場(chǎng)價(jià)比較好參考和確定，很多地方的執行法院可以依法直接評估、拍賣(mài)，由相應競買(mǎi)人咨詢(xún)和協(xié)調村委會(huì )等相應部門(mén)的競買(mǎi)資格、過(guò)戶(hù)問(wèn)題等。同時(shí)，在城市內繁華區域的宅基地房屋的拍賣(mài)會(huì )有很多人參與競買(mǎi)，基本不會(huì )流拍。 三、四線(xiàn)城市的農村的宅基地房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)比較難確定，一般都是村民私下協(xié)商處理的，情況各不相同，評估價(jià)格很難確定。有些地方需要征詢(xún)村委會(huì )或村民小組等，還要鄉鎮政府出具相應的意見(jiàn)。另外，在三、四線(xiàn)城市，做宅基地專(zhuān)業(yè)評估的公司比較少，部分基層法院執行法官3到5年都不會(huì )涉及宅基地的評估拍賣(mài)問(wèn)題。三、四線(xiàn)城市的執行案件，一旦涉及宅基地房產(chǎn)執行問(wèn)題，基本不會(huì )走到拍賣(mài)的流程。宅基地房產(chǎn)的處理太復雜了，涉及多部門(mén)的問(wèn)題，甚至涉及上訪(fǎng)維穩問(wèn)題，基層法官案件多人員少，沒(méi)有太多精力對處理涉及宅基地的評估拍賣(mài)。我們曾經(jīng)遇到過(guò)，有些法院建議申請執行人申請司法救助的方式處理相應涉及宅基地房產(chǎn)的執行案件，要求申請執行人自愿不申請處理宅基地房屋的拍賣(mài)程序。
農村的宅基地房屋的價(jià)格，可以評估，也可以由當事人協(xié)商不進(jìn)行評估。根據《最高法院關(guān)于人民法院民事執行中拍賣(mài)、變賣(mài)財產(chǎn)的若干規定》（2020年12月23日修正）第4條的規定：“對擬拍賣(mài)被執行人財產(chǎn)，應當委托相應資質(zhì)的拍賣(mài)機構進(jìn)行，并對拍賣(mài)機構進(jìn)行監督，但法律、司法解釋另有規定的除外。當事人雙方及其他執行債權人申請不進(jìn)行評估的，人民法院應當準許?！?nbsp;
四、宅基地房產(chǎn)的以物抵債
對于涉及宅基地房產(chǎn)的執行案件，如果經(jīng)過(guò)拍賣(mài)程序的，就會(huì )涉及流拍后以物抵債的問(wèn)題。談到宅基地房產(chǎn)以物抵債，又要涉及申請執行人的主體資格問(wèn)題，不是本村村民，或者名下已經(jīng)有一處甚至多處的宅基地房產(chǎn)的申請執行人，法院也可能不會(huì )把相應宅基地房產(chǎn)裁定以物抵債給申請執行人。在實(shí)踐中，部分法院在執行中關(guān)于以物抵債的事宜沒(méi)有向村委會(huì )、土管所等部門(mén)進(jìn)行調查和征求建議。在流拍后，直接根據申請執行人的申請進(jìn)行裁定以物抵債。但是，申請執行人拿著(zhù)相應裁定和協(xié)助執行通知等資料向房屋管理部門(mén)或不動(dòng)產(chǎn)登記中心部門(mén)進(jìn)行過(guò)戶(hù)時(shí)，房產(chǎn)登記部門(mén)會(huì )以登記系統問(wèn)題，申請執行人名下已有宅基地為由無(wú)法辦理相應登記。
在宅基地房產(chǎn)拍賣(mài)流拍后，申請執行人拒絕以物抵債時(shí)如何處理？實(shí)踐中法院操作不同，但是大部分法院會(huì )解除對相應標的物的查封措施，該做法也是符合法律規定的，我們也贊同法院的這種做法。根據《最高法院關(guān)于民事執行中拍賣(mài)、變賣(mài)財產(chǎn)的規定》（2020年12月23日修正）第28條規定：“對于第二次拍賣(mài)仍流拍的不動(dòng)產(chǎn)或者其他財產(chǎn)權，人民法院可以依照本規定第19條的規定將其作價(jià)交申請執行人或者其他執行債權人抵債。申請執行人或者其他執行債務(wù)人拒絕接受或者依法不能交付其抵債的，應當在60日內進(jìn)行第三次拍賣(mài)。第三次拍賣(mài)流拍且申請執行人或者其他執行債權人拒絕接受或者依法不能接受該不動(dòng)產(chǎn)或者其他財產(chǎn)權抵債的，人民法院應當于第三次拍賣(mài)終結之日起七日內發(fā)出變賣(mài)公告。自公告之日起六十日內沒(méi)有買(mǎi)受人愿意以第三次拍賣(mài)的保留價(jià)買(mǎi)受該財產(chǎn)，且申請執行人、其他執行債權人仍不表示接受該財產(chǎn)抵債的，應當解除查封、凍結，將該財產(chǎn)退還被執行人，但對該財產(chǎn)可以采取其他執行措施的除外?！?nbsp;。
五、優(yōu)先購買(mǎi)權問(wèn)題
正常來(lái)說(shuō)，每戶(hù)宅基地房產(chǎn)中有一家人。相應的宅基地房產(chǎn)即便只是登記在被執行人名下，相應的房產(chǎn)一般都是屬于家庭共同共有，不單單是被執行人所有。原來(lái)農村的宅基地房屋很多是四合院，有爺爺奶奶、爸爸媽媽、兄弟姐妹等人，甚至還有兄弟姐妹的配偶和小孩等一大家人一起居住?，F在生活都賦予了很多，農村新建宅基地房屋的一般都是一排或一棟的房屋，居住的人一般是父母和子女。執行被執行人名下的宅基地房產(chǎn)，還是涉及一家人的居住生活問(wèn)題。同時(shí)，村委會(huì )或村民小組等集體組織也享有優(yōu)先購買(mǎi)權，涉及的問(wèn)題十分復雜。我們曾經(jīng)遇到咨詢(xún)相應問(wèn)題，涉及村委會(huì )、家庭共同生活人的優(yōu)先購買(mǎi)權的沖突，我們認為家庭共同生活人應當優(yōu)先于村委會(huì )、村民小組等的優(yōu)先購買(mǎi)；在共同人之間發(fā)生的優(yōu)先購買(mǎi)權的沖突，名下沒(méi)有宅基地房產(chǎn)優(yōu)先于名下有宅基地房產(chǎn)的優(yōu)先購買(mǎi)；名下都沒(méi)有相應宅基地房產(chǎn)的，則按照家庭人數比例享有優(yōu)先購買(mǎi)權或者采用抽簽的方式確定優(yōu)先購買(mǎi)權。同時(shí)，在處理優(yōu)先購買(mǎi)權時(shí)還要綜合考慮照顧老人小孩、使用價(jià)值、公平合理、促進(jìn)和諧等問(wèn)題。
由于我們處理的涉及宅基地拍賣(mài)的案件沒(méi)有商業(yè)房產(chǎn)和商品房住宅非常的多，經(jīng)驗有限，本文難免有不妥之處，歡迎專(zhuān)業(yè)人士批評指正。
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