作者：黃小妹

來(lái)源：風(fēng)財訊（ID:fengcaixun)

2021年的最后一天，深圳房企華南城控股（01668.HK）發(fā)布公告稱(chēng)，按認購價(jià)每股 0.57 港元配發(fā)及發(fā)行 33.5 億股新股份予深圳特區建發(fā)集團或其全資附屬公司，發(fā)行認購股份的所得款項總額估計約為 19.1 億港元。

認購事項完成后，深圳特區建發(fā)集團一舉成為華南城控股公司的第一大股東，華南城創(chuàng )始人鄭松興的持股比例由持股前的28.5%稀釋至20.16%，降至第二大股東，騰訊仍為第三大股東，持股比例由11.81%稀釋至8.35%。

20年前，看中深圳對外商貿物流的興起之勢頭，香港珠寶老板鄭松興瞄準商機，聯(lián)合4個(gè)好友拿出26億元，以華南城造國際工業(yè)原料商貿城為起點(diǎn)創(chuàng )立了自己的商業(yè)帝國。

20年后的年關(guān)，華南城折價(jià)賣(mài)身國企，創(chuàng )始人鄭松興將第一大股東拱手讓給國企特區建發(fā)集團。鄭松興想過(guò)自救，曾牽手馬化騰、賣(mài)身中洲、聯(lián)姻王健林，均未能奏效，如今賣(mài)身國企成了最后的唏噓。

 01 折價(jià)賣(mài)身的無(wú)奈

2002年8月，華南城內地首個(gè)項目動(dòng)工，用時(shí)380天完成首期50萬(wàn)㎡建筑，28天建一座招商中心，2個(gè)月建成一座展覽館。

380天，平地起高樓，這一壯舉成為了當時(shí)深圳的一個(gè)神話(huà)：華南城創(chuàng )造了第二個(gè)“深圳速度”，華南城創(chuàng )造了一個(gè)業(yè)績(jì)奇跡。鄭松興甚至不惜花費500萬(wàn)元，造了一座城門(mén)，向首批入駐的客商說(shuō)：“一只腳踏入華南城，就等于邁入國際市場(chǎng)?！?/p>

直到10年后，這次收購的另一個(gè)主角特區建發(fā)集團方才成立。作為深圳市國有資產(chǎn)監督管理委員會(huì )下轄的國有獨資企業(yè)，2016年特區建發(fā)被深圳市政府進(jìn)一步明確作為“基礎設施投資建設運營(yíng)平臺”，主營(yíng)業(yè)務(wù)包括基礎設施投資建設運營(yíng)、產(chǎn)業(yè)園區開(kāi)發(fā)建設運營(yíng)、戰略性新興產(chǎn)業(yè)投資、區域經(jīng)濟合作、PPP項目實(shí)施等。

華南城此次股權交易，算不上體面。

其中，配發(fā)價(jià)0.57港元較12月16日創(chuàng )下的52周最低股價(jià)（0.47港元）有所上浮，并接近20日交易均價(jià)（0.56港元）。而目前華南城市盈率(TTM)僅有2.44倍，市凈率0.14倍，同時(shí)每股凈資產(chǎn)達5.22港元，處于嚴重破凈狀態(tài)。

于特區建發(fā)集團來(lái)說(shuō)，相當于僅耗資19.095億港元便獲得了凈資產(chǎn)422.77億港元綜合商貿物流企業(yè)的大股東席位。

IPG中國區首席經(jīng)濟學(xué)家柏文喜分析，華南城折價(jià)賣(mài)身，應該還是遇到了現金流壓力和流動(dòng)性問(wèn)題，旨在通過(guò)折價(jià)賣(mài)身引入戰略投資人來(lái)解決流動(dòng)性危機。

財務(wù)數據作為佐證。2017-2021年，華南城營(yíng)業(yè)收入由78.39億港元增至113.09億港元，年復合增長(cháng)率13%；歸母凈利潤則由43.23億港元降至24.15億港元，復合增長(cháng)率-10.99%。

華南城2021上半年實(shí)現收入61.66億港元，同比下降13.2%，其中物業(yè)銷(xiāo)售及融資租賃收入錄得44.83億港元，同比下降22.5%。毛利率下降1.4個(gè)點(diǎn)至36.6%，歸母凈利潤6.567億港元略微上升。

增收不增利的華南城現流動(dòng)性隱憂(yōu)。截至2021年9月30日，華南城的計息銀行及其他借貸合計為221.76億港元，其中60.86億港元須于一年內或應要求償還，對應貨幣資金約96億港元，并不能覆蓋到期債務(wù)。

12月15日，標普將華南城控股有限公司的長(cháng)期發(fā)行人信用評級從“B”下調至“B-”，并指出 2022 年 2 月、6 月和 11 月華南城仍有三筆到期的大額離岸款項，總計 9.7 億美元。

資深地產(chǎn)人士張波表示，受疫情影響，營(yíng)業(yè)收入持續下滑是其面臨的重要困境，但面臨短期償債的重大壓力是推動(dòng)其低價(jià)轉讓股份的直接推手。

02  背靠大樹(shù)好乘涼

如此來(lái)看，華南城折價(jià)賣(mài)身更多是，投靠白衣騎士，保生存。

市場(chǎng)還是對這一波操作給與了積極的回應。2022年開(kāi)盤(pán)首日，華南城股價(jià)創(chuàng )60日新高，報價(jià)0.75港元，漲幅2.74%，以漲幅1.37%收盤(pán)。

資本市場(chǎng)一致看好華南城此次折價(jià)賣(mài)身的邏輯在于：身份改頭換面，從一家民營(yíng)企業(yè)搖身一變成國企參股企業(yè)。

華南城集團有限公司是一家在香港聯(lián)合交易所上市的綜合商貿物流企業(yè)，核心業(yè)態(tài)涵蓋專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)、倉儲物流配送、綜合商業(yè)、電子商務(wù)、會(huì )議展覽、生活配套及綜合物業(yè)管理等。截至2021年9月末，華南城已經(jīng)在廣東省深圳、重慶、河南、陜西、黑龍江、江西、安徽、廣西，建設了八個(gè)大型商貿物流中心，名字統一稱(chēng)為華南城。

張波表示，特區建發(fā)的入主短期內無(wú)疑增強了其資金實(shí)力，也避免了因短期債務(wù)可能引發(fā)的財務(wù)危機，從長(cháng)期來(lái)看則更有利于其“商貿物流+”的深化發(fā)展，但由于其商業(yè)模式和普通住宅開(kāi)發(fā)有很大不同，受政策影響亦存在較大差異。從現狀來(lái)看，其跨境電商項目受?chē)H貿易影響較大，而商業(yè)綜合體等項目則和市場(chǎng)環(huán)境有密切聯(lián)系。

柏文喜認為，國企特區建發(fā)集團入主華南城，對于華南城而言除了直接增加華南城的現金、提升企業(yè)流動(dòng)性以幫助企業(yè)度過(guò)流動(dòng)性危機之外，還可以為華南城提升市場(chǎng)信用并形成協(xié)同效應，從而有利于華南城的發(fā)展與轉型。

華南城稱(chēng)，發(fā)行認購股份將籌得19.1億港元，所得款項將用于償還現有債務(wù)和一般公司用途。一定程度上意味著(zhù)，公司的債務(wù)壓力將得到有效緩解。

畢竟，資本市場(chǎng)看重的是公司業(yè)務(wù)基本面，背靠國企，造夢(mèng)大師鄭松興這一次能否再造2004年的神話(huà)，還需驗證。

張波認為，華南城后期的營(yíng)收能否快速轉降為升，并不斷提升凈利潤水平，對其來(lái)說(shuō)依然是其面臨的主要挑戰，短期內國資大股東入局并不能完全解決是商業(yè)運營(yíng)所面臨的主要困難。

柏文喜表示，特區建發(fā)集團入主華南城，華南城后期面臨著(zhù)運營(yíng)管理與企業(yè)戰略主導權將歸誰(shuí)的問(wèn)題，還面臨著(zhù)下一步企業(yè)轉型的方向如何選擇的問(wèn)題。

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原標題： 華南城插標賣(mài)首