觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
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這是華潤置地近年來(lái)屈指可數的與兄弟單位之間的關(guān)聯(lián)交易。
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 不像招商蛇口，母公司是國內規模最大的綜合性央企之一的華潤置地，與兄弟單位鮮有關(guān)聯(lián)交易是其給市場(chǎng)的印象。
這也讓華潤置地只要出現與兄弟單位的關(guān)聯(lián)交易，便足以引起外界的關(guān)注。
1月22日，華潤置地便用一紙公告，向外界披露了其與華潤啤酒簽訂的包括投資合作在內的一系列協(xié)議。根據相關(guān)協(xié)議，雙方將成立合營(yíng)公司負債拆除深圳寶安新安街道的7幅地塊。
在寸土寸金的深圳，與關(guān)聯(lián)方華潤啤酒的合作，使華潤置地曲線(xiàn)補充了土地儲備，而目前可見(jiàn)所需支出的成本，也僅為合營(yíng)公司將向華潤雪花支付貨幣補償款46.5億元。
牽手兄弟單位
這是華潤置地近年來(lái)屈指可數的與兄弟單位之間的關(guān)聯(lián)交易。
按照公告內容，7幅地塊原由華潤啤酒的子公司華潤雪花擁有，將從原來(lái)的工業(yè)用地性質(zhì)重新登記作一般工業(yè)及新興工業(yè)用途。
完成土地改建后，合營(yíng)公司將獲得其中4宗地塊，并將轉型改造成為一個(gè)集辦公室、商業(yè)物業(yè)、廠(chǎng)房、休閑設施、超市、餐廳及酒吧等為一體的綜合體，未來(lái)也將銷(xiāo)售及出租。剩余3宗地塊，華潤置地也將通過(guò)代建服務(wù)合同成為項目管理人。
華潤置地對此表示，地塊處于粵港澳大灣區東岸發(fā)展軸線(xiàn)的戰略性位置，拆除重建后重建規?？捎^(guān)，規劃業(yè)態(tài)豐富，有望打造為具備區域影響力的綜合體項目。
也即意味著(zhù)，通過(guò)與兄弟單位的合作，華潤置地將獲得位于深圳寶安的大片地塊。
不過(guò)需要注意的是，這是華潤置地近年來(lái)為數不多的關(guān)聯(lián)交易。其與華潤啤酒上一次的關(guān)聯(lián)交易，要追溯到2011年。
據觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，當年3月，彼時(shí)還叫華潤創(chuàng )業(yè)的華潤啤酒與華潤置地簽訂協(xié)議，由華潤置地的項目公司開(kāi)發(fā)位于哈爾濱松北區的商住項目開(kāi)發(fā)，項目總面積9.01萬(wàn)平方米，建面29.83萬(wàn)平方米，包括購物中心、超市、各式商店、游戲中心、餐廳及多屏電影院。
后來(lái)在2018年4月30日，華潤置地宣布終止上述協(xié)議，將哈爾濱項目商用部分收歸旗下，對該項目的發(fā)展及未來(lái)營(yíng)運負責，并保留及承擔由此產(chǎn)生的一切利益及一切成本和風(fēng)險。
除此之外，近幾年華潤置地與兄弟單位之間的關(guān)聯(lián)交易僅僅只有兩宗。
一次是2017年3月，華潤置地與深圳市潤投咨詢(xún)有限公司及深圳市投資控股有限公司共同出資成立項目公司，由項目公司與華潤五豐肉類(lèi)食品（深圳）有限公司（華潤集團70%權益附屬公司）簽訂協(xié)議，開(kāi)發(fā)深圳羅湖筍崗倉儲冷庫城市更新項目，拆遷面積9.08萬(wàn)平方米。
該項目目前名為華潤筍崗中心，總建面約45萬(wàn)平方米，其中，商業(yè)、辦公及酒店約10.5萬(wàn)平方米，商務(wù)公寓4.5萬(wàn)平方米，住宅8.5萬(wàn)平方米（含保障性住宅1.7萬(wàn)平方米）。
另一次是2018年3月，華潤置地與深圳市三九旅游酒店有限公司（華潤集團全資附屬公司）簽訂協(xié)議，開(kāi)發(fā)深圳羅湖三九大酒店城市更新項目，拆遷面積2.74萬(wàn)平方米。
該項目如今被稱(chēng)為華潤深南一號，開(kāi)發(fā)建設用地面積0.79萬(wàn)平方米，計容積率建筑面積15.56萬(wàn)平方米，其中，商業(yè)、辦公與酒店計容積率建筑面積合計為15.16萬(wàn)平方米，公共配套設施計容積率建筑面積為0.4萬(wàn)平方米。
孵化模式
雖然與兄弟單位之間的關(guān)聯(lián)交易比較少，但是華潤置地之所以能夠快速增長(cháng)，母公司孵化戰略則是其獨特的“捷徑”。
早在2005年，華潤集團便首次向華潤置地注資，以31.95億港元的對價(jià)，注入了包括四個(gè)可長(cháng)期持有的商用物業(yè)，及一個(gè)建筑面積為17.5萬(wàn)平方米的發(fā)展盤(pán)。
這是一種由集團購入項目并進(jìn)行孵化，再以較低估值注入上市公司的內涵可精簡(jiǎn)為“先放后取”的方式。華潤置地孵化模式的主要特點(diǎn)，是被注入到華潤置地之前，被孵化項目所有權雖為華潤集團所有，但具體項目操作則由華潤置地負責。
據不完全統計，從2005年至今，華潤集團便通過(guò)十余次“孵化”將資產(chǎn)裝入華潤置地。
數據來(lái)源：企業(yè)公告，觀(guān)點(diǎn)指數統計
最近五年比較令人矚目的是，2018年4月30日，華潤置地以總計20.56億元，從華潤集團手中收購南京夫子廟商業(yè)項目和深圳灣體育中心相關(guān)資產(chǎn)及負債。
其中深圳灣體育中心項目，由華潤集團旗下華潤深圳灣與華潤置地訂立經(jīng)營(yíng)權授權終止協(xié)議，終止授權委托書(shū)下的經(jīng)營(yíng)權許可，并轉讓深圳灣體育中心的相關(guān)資產(chǎn)和負債予華潤置地(深圳)，交易總價(jià)人民幣3.22億元。
深圳灣體育中心項目（含酒店）位于深圳市南山后海中心區、深圳灣15公里濱海休閑帶中段，占地面積30.74萬(wàn)平方米，總建筑面積33萬(wàn)平方米。該次交易完成后，華潤置地將回收深圳灣體育中心的經(jīng)營(yíng)權，并將該資產(chǎn)納入囊中。
但是隨后的兩年時(shí)間里，華潤置地經(jīng)歷多次人事變動(dòng)，吳向東、唐勇等“老臣”相繼離開(kāi)，在2019年底，華潤集團董事、總經(jīng)理王祥明接任為華潤置地新任董事會(huì )主席兼非執行董事。
事實(shí)上，在這段人事動(dòng)蕩期間，華潤置地通過(guò)母公司注入資產(chǎn)的動(dòng)作亦少了很多。直至新主席上任半年后，才結束這段空窗期。
2020年6月22日晚，華潤置地公告表示向華潤集團購買(mǎi)沈陽(yáng)、北京、寧波、深圳的4個(gè)項目，包括12.99億元收購沈陽(yáng)項目股權、4.97億元收購北京項目股權、2.38億元收購寧波項目股權、5.23億元收購深圳項目股權。
其中，北京項目總地盤(pán)面積約為1.9萬(wàn)平方米，總建筑面積將約為8.49萬(wàn)平方米，將發(fā)展成為一個(gè)購物中心；沈陽(yáng)項目計劃建設混合用途的綜合體項目，包含總建筑面積約29.6萬(wàn)平方米的住宅大廈及購物中心；
寧波項目總建筑面積約9.64萬(wàn)平方米，將發(fā)展成為一個(gè)購物中心，預計今年開(kāi)業(yè)；深圳項目為布吉萬(wàn)象匯，總建筑面積和可出租面積分別為12.45萬(wàn)平方米及6.92萬(wàn)平方米，已于2018年4月開(kāi)業(yè)。
但可以看到的是，隨著(zhù)銷(xiāo)售規模的增大，華潤置地對于孵化模式的依賴(lài)則越來(lái)越小，近年來(lái)，也早已沒(méi)有早年的注入力度。
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題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
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