杠桿地產(chǎn) 作者：桿姐
此前有桿友讓我關(guān)注綠城的財報，今天杠桿地產(chǎn)2021年地產(chǎn)行業(yè)財報拆解“地產(chǎn)年鑒”欄目就來(lái)看看。
01 營(yíng)收高增長(cháng)，但毛利率、凈利率還是降了
從營(yíng)收等數據來(lái)看，如今的綠城中國在行業(yè)逆勢里是比較穩的。比如合同銷(xiāo)售額3509億元，同比增長(cháng)21%，其中一二線(xiàn)城市銷(xiāo)售額貢獻占比80%。區域分布方面，長(cháng)三角占66%、環(huán)渤海18%、成渝4%、大灣區及長(cháng)江中游區域分別占3%?？梢?jiàn)長(cháng)三角依然是其銷(xiāo)售重地。
2021年，綠城中國收入1002.4億元，2020年這一數據為657.82億元，同比增加了52.38%，這一增速在其近9年來(lái)都屬于最高的，此前最高的2017年也不過(guò)44.79%，2015、2013年甚至還是負數。2019、2020年也是個(gè)位數。難怪這次綠城中國打破了一發(fā)業(yè)績(jì)股價(jià)就跌的魔咒。
利潤雖然沒(méi)有營(yíng)收增速那么亮眼，也算不錯。2021年綠城中國年內利潤76.87億元，同比2020年的57.63億元增長(cháng)了33.4%。
2021年，綠城中國毛利率為18.1%，較2020年的23.7%下降5.6個(gè)百分點(diǎn)。其中物業(yè)銷(xiāo)售毛利率17.5%，同比下降6個(gè)百分點(diǎn)。
如業(yè)績(jì)公告所言，一是房地產(chǎn)行業(yè)形勢的變化，毛利率下降，另近年來(lái)受限價(jià)影響，品牌價(jià)值溢價(jià)未能充分體現。
但期間綠城中國的銷(xiāo)售開(kāi)支、行政開(kāi)支、財務(wù)費用等同比增速均不高，分別為23.9%、19.3%、3.1%，加上分占聯(lián)營(yíng)公司業(yè)績(jì)大幅上升，從2020年的6.95億上升至2021年的17.37億元，導致最后綠城中國的年內利潤增速還可以。
不過(guò)值得注意的是，綠城中國的歸母凈利潤同比增速并沒(méi)有這么高，為17.7%、44.69億元。且這一增速是其近3年來(lái)的低位?？v向來(lái)看，綠城中國的這一指標增速起伏不定，比較魔幻。此外少數股東權益也漲得厲害。
02 黃檔綠城
資產(chǎn)負債來(lái)看，綠城中國2021年流動(dòng)資產(chǎn)4582.54億元，比2020年末的3690.72億元增長(cháng)了24.16%；
非流動(dòng)資產(chǎn)627.89億元，資產(chǎn)總額5210.44億元，同比2020年末的4142.82億元增長(cháng)25.8%。
截至2021年末，綠城中國總負債4133.98億元，同比增加25.39%。其中流動(dòng)負債同比增加31.1%，為3123.90億元；非流動(dòng)負債同比增加10.4%，為1010.08億元。
凈負債綠城中國為52%，比2020年末的63.8%下降11.8個(gè)百分點(diǎn)，1年內到期借貸余額為320.53億元，占總借貸的25.1%，比2020年末的27.3%少了2.2個(gè)百分點(diǎn)。不過(guò)杠桿地產(chǎn)發(fā)現，三道紅線(xiàn)方面綠城中國還是黃檔，尚未變綠。
對此綠城中國執行董事兼執行總裁耿忠強曾說(shuō)，上報監管部門(mén)三道紅線(xiàn)的計算口徑和財務(wù)披露口徑稍微有些不同。
截至2021年末，綠城上報監管部門(mén)的現金短債比為1.7倍（2020年底為1.4倍），凈資產(chǎn)負債率為53.5%（2020年底為64.6%），剔除預售帳款后的資產(chǎn)負債率為70.3%（2020年底為71.2%）。
流動(dòng)性來(lái)看，截至2021年末，綠城中國有存款及現金（包括銀行抵押存款）714.9億元，2020年末這一數據為652.03億元，其中銷(xiāo)售監管資金109.51億元，比2020年末的141.28億元少了30來(lái)億。
03 拿地較猛背后的品質(zhì)拷問(wèn)
所謂“戰略2025”目標，就是到2025年，綠城的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)合同額要達到4500億元，房產(chǎn)代建業(yè)務(wù)合同額要達到1500億元，新興業(yè)務(wù)合同額要達到400億元。
不過(guò)從2021年綠城的合同額及增速來(lái)看，即便是在周期底部，只要不出現大的波動(dòng)這一目標似乎不難實(shí)現。
截至2021年末，綠城中國有土儲256個(gè)，總建筑面積約5881萬(wàn)平米，其中權益建筑面積約3276萬(wàn)平米，平均樓面地價(jià)約每平米7182元。
圖表來(lái)源|中指研究院（特此感謝）
不過(guò)在擴規模過(guò)程中，綠城的樓盤(pán)品質(zhì)似乎也正受到拷問(wèn)，甚至出現了安全事故、造假等，連綠城的發(fā)源地杭州，這兩年對綠城樓盤(pán)的吐槽也不少。杠桿地產(chǎn)的北方合伙人看過(guò)不少綠城的項目，他的反饋就是老的樓盤(pán)比新樓盤(pán)品質(zhì)普遍要好。
當然，這些問(wèn)題也并非綠城一家獨有，只是人們心里對綠城的期待值更加高。畢竟綠城的品牌溢價(jià)也高啊，這些都需要購房者買(mǎi)單的……
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標題： 綠城“不綠”|地產(chǎn)年鑒⑤
