杠桿地產(chǎn) 作者：桿姐
來(lái)源：杠桿地產(chǎn)（ID：Property-Market）
最近，手拿房企股票的投資者日子不好過(guò)。
另一邊，港交所房企、物企上市潮依然井然有序進(jìn)行。前不久的融信、中梁，以及最近輪到了區域大佬，比如“中億基業(yè)”。
很多桿友可能沒(méi)聽(tīng)過(guò)這家公司，杠桿地產(chǎn)也很好奇，今天就來(lái)一探究竟。
01 關(guān)鍵的“朋友”
中億基業(yè)，全稱(chēng)“中億基業(yè)控股有限公司”，是寧夏中房實(shí)業(yè)集團有限公司母公司。
1991年中房集團銀川房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總公司成立，主要從事物業(yè)開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理等。1994年，中房銀川總公司改制為有限責任公司，即如今的寧夏中房實(shí)業(yè)，開(kāi)始在銀川發(fā)展住宅物業(yè)。
董事長(cháng)方陸1962年10月出生，1985年畢業(yè)于原寧夏大學(xué)中文系，畢業(yè)后留校任職于教學(xué)研究科，這一周期大概為5年。
此后方陸報考公務(wù)員，脫離教學(xué)管理崗位，從科員一直到銀川高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區經(jīng)濟發(fā)展局副局長(cháng)，負責整個(gè)開(kāi)發(fā)區的招商和項目審批。
1994年，32歲的方陸辭職下海，2000年加入中房，直到現在成為企業(yè)掌舵人。
關(guān)于方陸先生的朋友圈，有幾個(gè)很有意思的細節。
一是和萬(wàn)科曾經(jīng)的靈魂人物王石有共同的愛(ài)好：登山，也曾經(jīng)登頂珠峰。2006年，他和王石還一起登頂了臺灣玉山（3952米）。
憑借萬(wàn)科集團的品牌知名度及行業(yè)專(zhuān)業(yè)知識，使之能鞏固現有市場(chǎng)地位，并逐步擴展至不同地區。
2017年還建立中房萬(wàn)科實(shí)業(yè)，作為與萬(wàn)科集團戰略合作的平臺。
此外，可能是有共同的愛(ài)好，方陸先生與地產(chǎn)界另一大佬馮侖也淵源頗深。兩人曾一起參加諸多活動(dòng)，馮侖還幫忙引薦新東方俞敏洪給方陸，看上去關(guān)系不錯。
深厚的緣分也體現在招股書(shū)里。中億基業(yè)管理層架構顯示，馮侖先生目前為該司獨立非執行董事，負責就本集團的經(jīng)營(yíng)及管理提供獨立建議。
有了上述業(yè)界大佬朋友加持，可以說(shuō)為中億基業(yè)的上市增加了不少“籌碼”，尤其是萬(wàn)科。
此外，中億基業(yè)獨立非執行董事名單里還有另一位地產(chǎn)界大佬：歐陽(yáng)寶豐，其曾為寶龍地產(chǎn)副總裁、首席財務(wù)主管。后陸續在中國天然氣集團、國銳地產(chǎn)、杉杉、弘陽(yáng)地產(chǎn)、中梁控股、新力控股、正榮服務(wù)、上坤地產(chǎn)等公司擔任獨立非執行董事。
02 西北一哥的底色
招股書(shū)自我介紹，中億基業(yè)專(zhuān)注于在中國選定地區開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售優(yōu)質(zhì)的中高端住宅物業(yè)，截至2021年3月31日，有30個(gè)處于不同發(fā)展階段的物業(yè)開(kāi)發(fā)項目，應占的總建筑面積為6516722平米，體量并不算大。
目前，物業(yè)開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售仍是中億基業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)，占比基本維持在啊99%左右，其中住宅物業(yè)又是大頭，2018-2020年分別占其營(yíng)收的71.9%、78.3%、83.3%，有越來(lái)越集中化的趨勢。
其他的如物業(yè)租賃服務(wù)、管理咨詢(xún)及其他服務(wù)的占比，都幾乎忽略不計。
中億基業(yè)所有物業(yè)開(kāi)發(fā)的項目里，基本分布在兩座城市：西寧和銀川。此外還有幾個(gè)項目零星分布在包頭、成都、咸陽(yáng)等，部分為合營(yíng)產(chǎn)品。由此可見(jiàn)，其“西北一哥”的名號確實(shí)實(shí)至名歸，這就是一家具有濃厚地域色彩的企業(yè)。
土地儲備方面，中億基業(yè)也很有西北范兒。截至2021年3月31日，其應占總土地儲備為6516722平米，包括住宅物業(yè) 及商業(yè)物業(yè)。其中圈子附屬公司開(kāi)發(fā)的土儲全部位于銀川、西寧、海東三市，占總土儲的35.6%；非全資附屬公司開(kāi)發(fā)的53.5%位于銀川和西寧市，其他少量分布在陜西、四川等地。
2020年，盡管黑天鵝壓頂，但中億基業(yè)的擴展步伐加劇。
營(yíng)收翻倍了。2018年至2020年，分別為24.79億元、20.75億元和55.38億元。
但均價(jià)起伏，期間平均售價(jià)為6725元/平方米、7011元/平方米和6965元/平方米。
毛利率穩定在30%以上，有些變動(dòng)，分別為34.8%、39.1%、31.8%。
凈利潤增幅較大，從2018年的3.65億元到2020年的8.43億元，最近兩年增幅達41.19%、63.68%。
但凈利率同比2019年下滑嚴重，從2019年的24.2%將至14.9%。
此外值得注意的是，2020年，中億基業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現金流大幅下降，且最近三年呈遞減的趨勢。2018年-2020年分別為33.38億元、21.79億元、-9.33億元。
融資活動(dòng)現金流也流出加速，2020年比2019年凈流出了1億多元。好在投資活動(dòng)的現金流不錯，拯救了年末現金及現金等價(jià)物，比2019年多了10多億元。
另一變動(dòng)較大的指標是債務(wù)。2018-2020年，中億基業(yè)的借款總額（包括計息銀行借貸、租賃負債及來(lái)自其他融資機構的借款）分別為13.12元、13.51億元及18.88億元。期間資產(chǎn)負債率分別為88.66%、91.68%、91.84%，持續走高的同時(shí)，也大大高于行業(yè)平均水平。
三道紅線(xiàn)方面，中億基業(yè)也踩中了，截至2020年底，中億基業(yè)負債資產(chǎn)比率（不包括合約負債）為80.7%。
如方陸董事長(cháng)在公開(kāi)場(chǎng)合所言：
前些年日子好過(guò)時(shí)，很多老板靠運氣賺了一些錢(qián)，這些年如果再硬扛下去，很有可能又會(huì )憑“本事”和“能力”將錢(qián)輸掉了。
實(shí)在沒(méi)能力沒(méi)實(shí)力的，握好家底，平安退休也是不錯的選擇；所謂“隔行不取利”，轉行也是九死一生；如果選擇了堅守，那就想方設法去拼未來(lái)。所以，中小房企目前要想好出路，才能走出生路。
杠桿地產(chǎn)覺(jué)得說(shuō)得非常好。只是穿越周期，談何容易，祝福西北地產(chǎn)一哥早日“上岸”。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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