投拓江湖 作者：投拓江湖
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近期的香港局勢的發(fā)展牽動(dòng)了大部分國人的神經(jīng)，各種媒體也是在輪番不斷地跟進(jìn)報道。香港問(wèn)題的發(fā)展到了今天的局面，有其國際國內錯綜復雜的政治經(jīng)濟外交因素，而經(jīng)濟因素則是其中最重要的內因。
先來(lái)看一組數據，香港歷年經(jīng)濟增長(cháng)圖：
從數據可以看出，香港經(jīng)濟自20112年以來(lái)，就維持在3%左右的低增長(cháng)率狀態(tài)，與隔壁的深圳一路經(jīng)濟高歌猛進(jìn)形成了鮮明的對比。
香港目前經(jīng)濟的四大支柱產(chǎn)業(yè)分別是：貿易物流、金融服務(wù)、旅游、專(zhuān)業(yè)服務(wù)
這四大行業(yè)都不是一個(gè)能大量吸納就業(yè)人口的產(chǎn)業(yè)，而且能提供高薪酬的金融業(yè)屬于精英行業(yè)，吸納的人數更是少之又少，因此香港的就業(yè)問(wèn)題一直很?chē)谰?。盡管這樣，目
這四大支柱產(chǎn)業(yè)在與內地的競爭當中也逐漸式微。
首當其沖的是貿易和物流業(yè)，在我我們國家十大吞吐量排名靠前的大港口當中，香港只能排到第四，而且后面的廣州、青島港背靠巨大的經(jīng)濟腹地，超過(guò)香港只是時(shí)間問(wèn)題。
再來(lái)說(shuō)金融服務(wù)行業(yè)，不得不承認香港目前仍然是我國最大的金融中心，人民幣最大的離岸交易中心，在人民幣國際化，吸引外資，內地企業(yè)走向國際化等方面提供了巨大
便利。但是隨著(zhù)近幾年來(lái)上海加大建設國際金融中心的力度，以及我國金融改革的持續推進(jìn)，這種優(yōu)勢不知道還能維持多久。
那香港的經(jīng)濟問(wèn)題癥結在哪里呢？主要的原因應該歸結于房地產(chǎn)
圖片反映的是美國、日本、香港、中國大陸在近30年名義GDP與房地產(chǎn)市值總額之間的比值。單純從數據分析來(lái)看，1990年日本的房地產(chǎn)市值與GDP比值達到了3.72的峰值，然后泡沫破滅，經(jīng)濟長(cháng)期衰退；香港1997年3倍的峰值，然后泡沫破滅爆發(fā)了亞洲金融危機；美國2008年在1.78倍的峰值爆發(fā)了經(jīng)濟危機，從而影響全球經(jīng)濟衰退。
而香港目前房地產(chǎn)市值與GDP比值是多少呢？5倍！這還只是2016年的水平，目前的情況可能更高。
2008年的全球經(jīng)濟危機證明，發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟，特別是制造業(yè)才是一個(gè)經(jīng)濟體長(cháng)期發(fā)展經(jīng)久不衰的根本。大量的資金、資源被用在了房地產(chǎn)領(lǐng)域，實(shí)體經(jīng)濟得不到應有的發(fā)展，實(shí)業(yè)干得好不如買(mǎi)套房坐等升值。
產(chǎn)業(yè)空洞化，無(wú)法提供足夠的具有吸引力薪酬的就業(yè)機會(huì )，還有就是高房?jì)r(jià)，讓香港的年輕人看到的是一個(gè)灰暗的未來(lái)。為社會(huì )埋下了一個(gè)不穩定的因素，極易受到外部因素的煽動(dòng)。
下圖展示的是收入房?jì)r(jià)比，世界主要城市比較中，香港位居第一
內地的房地產(chǎn)制度發(fā)源于香港，包括70年產(chǎn)權制度、土地財政運轉體系，甚至是恒碧萬(wàn)這一類(lèi)宇宙級的房企的玩法，都是繼承自香港的衣缽。香港的危機，為我們提供了前車(chē)之鑒，未來(lái)我們可以看到下面幾個(gè)明顯的趨勢：
一是房地產(chǎn)調控會(huì )長(cháng)期化，常態(tài)化。我之前的文章里面就已經(jīng)講過(guò)，千萬(wàn)不要低估決策層這次調控房地產(chǎn)的決心?？颗e債，高杠桿來(lái)發(fā)展房地產(chǎn)和基建的經(jīng)的模式，已經(jīng)走到了盡頭。而且風(fēng)險累積，金融系統風(fēng)險不可控因素在增加，近期高層一直在強調嚴控金融風(fēng)險。近期不斷爆出的收緊融資的新聞，已經(jīng)讓房地產(chǎn)融資感受到了深深的含意。
二是人才公寓、公租房建設會(huì )長(cháng)期推進(jìn)。德國和新加坡的公房、公租房建設模式，是社會(huì )穩定的壓艙石，已經(jīng)被高層深入學(xué)習研究。近幾年各地政府在人才公寓供地上的傾斜，是有目共睹的，高層有極大地決心在做這件事情。
三是純粹的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)賣(mài)房的模式會(huì )越走越窄，高層更樂(lè )意看到房地產(chǎn)公司脫虛入實(shí)。怎么個(gè)理解呢，如果你做自持物業(yè)，做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，那在某種程度上可以認定為是在支持實(shí)體經(jīng)濟。甚至干脆跳出房地產(chǎn)去涉及制造業(yè)，比如某造車(chē)的房企，某造機器人的房企，就是準確把握了新的趨勢。
四是房地產(chǎn)長(cháng)效調控機制會(huì )加速出臺。這里面既包括了之前沸沸揚揚的多主體供地試點(diǎn)，也包括了征收房地產(chǎn)稅的相關(guān)制度的制定。房地產(chǎn)稅的新聞已經(jīng)傳了有五年的時(shí)間了，但還是猶抱琵琶半遮面，這不意味著(zhù)高層取消了這個(gè)政策。房地產(chǎn)稅征收的前提有三個(gè)：一是全國統一的房地產(chǎn)登記制度，二是完善的房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值評估體系，三是健全的房地產(chǎn)稅法。目前第一個(gè)隨著(zhù)各地的不動(dòng)產(chǎn)登記局和全國聯(lián)網(wǎng)的房屋登記制度已初步建立，但是還不夠完善。第二項和第三項工作目前已經(jīng)開(kāi)始了，房地產(chǎn)稅時(shí)代的到來(lái)只是時(shí)間問(wèn)題。
香港，前車(chē)之鑒，后車(chē)之師。
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