杠桿地產(chǎn) 作者：桿姐
來(lái)源：杠桿地產(chǎn)（ID:Property-Market)
有朋友會(huì )繼續說(shuō)，你就沒(méi)自己主見(jiàn)？比如你應該長(cháng)期看多啊，這樣流量也更多。
一般我耐心解釋?zhuān)?/p>
第一，我主要也不靠這個(gè)賺錢(qián)，犯不著(zhù)討好誰(shuí)；
第二，房地產(chǎn)這東西很重要，在多數正常國家都是支柱產(chǎn)業(yè)，我國更是，但結合我國各種情況，長(cháng)期回報率確實(shí)不咋地，我不能為了討好人、為了流量，鼓吹買(mǎi)房永遠發(fā)大財；
第三，短期行情是政策決定的，反正就是夜壺，需要時(shí)高潮一下，暫時(shí)不需要打壓也可以，比如2021年有幾個(gè)月。
說(shuō)到今天重點(diǎn)了，夜壺登場(chǎng)，各種消息、救市政策此起彼伏：
比如國統局最新數據，1月房?jì)r(jià)環(huán)比下降的城市減少。 4大行同步下調廣州地區房貸利率。 多地剛需首付比例最低可以?xún)沙?，比如最新佛山非限購區域。 2022年北京第一輪集中拍地，好像方方面面總體還可以……
那么，炒房派又該笑了？杠桿地產(chǎn)思考總結了一下，有這樣幾點(diǎn)判斷。
1、樓市最壞的時(shí)候過(guò)去了，1月數據其實(shí)反倒很有意義。國統局數據很說(shuō)明問(wèn)題，2022年2月21日，國統局70城商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況數據披露，2022年1月份商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比降勢減弱，同比漲幅總體回落。
具體來(lái)說(shuō)，1月份，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降城市，分別有39個(gè)和55個(gè)，比上月分別減少11個(gè)和8個(gè)。
注意，也就是房?jì)r(jià)降的城市在減少。
有朋友會(huì )說(shuō)，1月份接近過(guò)年，今年返鄉置業(yè)潮沒(méi)有出現，1月總體成交也不咋地，樣本意義不大。
恰恰杠桿地產(chǎn)覺(jué)得，這個(gè)數據變化意義很大。
當然這也不值得特別慶祝，畢竟環(huán)比下降的城市數字依舊很高。
房?jì)r(jià)總趨勢，遠遠談不上回暖，只能說(shuō)最壞的時(shí)候過(guò)去了。
2、廣州降低房貸利率確實(shí)是個(gè)信號。注意，不是小銀行，是四大行，因此信號意義顯著(zhù)。
刺激人買(mǎi)房，降低人購房成本，這是特別實(shí)在的。誰(shuí)不想低成本啊，特別是按揭借錢(qián)購房的朋友。
是個(gè)人都知道，爽死了。此前也有一些城市房貸利率其實(shí)在往下，但是城市體量、檔次廣州這樣的，還是很值得說(shuō)。
對了，說(shuō)到這里，2月LPR報價(jià)“按兵不動(dòng)”，杠桿地產(chǎn)多說(shuō)一下。
而在2021年12月和2022年1月份連續兩次LPR報價(jià)中，1年期連降，5年期降1次，以上LPR合計分別下降了15個(gè)基點(diǎn)和5個(gè)基點(diǎn)。
根據LPR報價(jià)規則，LPR由兩部分組成，即公開(kāi)市場(chǎng)操作利率與加點(diǎn)，其中公開(kāi)市場(chǎng)操作利率主要指中期借貸便利（MLF）利率。
公開(kāi)市場(chǎng)操作沒(méi)有變化，因為我們之前已經(jīng)預測2月不會(huì )動(dòng)。
此前，我寫(xiě)文章總結過(guò)，美聯(lián)儲加息前是窗口期。
降息當然無(wú)小事，看需要吧。
總的來(lái)說(shuō)，降息的可能還是有；特別降準，我覺(jué)得概率不小。
4、因城施策降低首付等還會(huì )很多，不值得驚訝。上周媒體報道，山東菏澤工行、建行、農行自 2月14日起，名下無(wú)住房且無(wú)個(gè)人住房貸款記錄的購房者，首付比例可執行20%。
同時(shí)還有傳聞重慶的，不過(guò)沒(méi)菏澤那么明確，有點(diǎn)似是而非。
說(shuō)回重慶，其實(shí)重慶一些縣區以前對剛需首套最低就可以做到2成，可以說(shuō)不算新聞。
當然，合法合規的2成、3成和變相操作1成甚至更低，那是兩回事。
意識到這一點(diǎn)，對于我們理解目前的形勢很有意義。
這是被支持的。
各項政策、多地的同步調整，才能形成合力扭轉趨勢，這是上頭和地方都需要的。
回溯一下，2016年，央行及銀監會(huì )通知，對不實(shí)施“限購”措施的城市，居民首次購買(mǎi)普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上執行最低首付比例25%，可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)。
這是就是杠桿地產(chǎn)上文說(shuō)的，20%首付此前在一些地方長(cháng)期就是。
當然，國內各地首付比例以最低 30%為主。
唯一懸念，在政策許可范圍內，首付比例降低政策，會(huì )不會(huì )出現在二線(xiàn)城市？
如果這樣，那就是不得了的事。這個(gè)懸疑很有意思，這其實(shí)反映經(jīng)濟有多著(zhù)急。
可喜的是，總體基本面在逐步恢復。比如北京2022年第一輪集中供地，土拍熱度有所回升。
18 宗地塊中，17塊完成出讓?zhuān)山豢們r(jià)480.23億元，整體溢價(jià)率 4.5%，流拍率 6%，市場(chǎng)熱度較 2021年二三批次有所回升。
邊際轉暖，算是給市場(chǎng)傳遞積極信號。
非限購城市，總體穩定有望。三四五線(xiàn)城市如上文所述，政策將有進(jìn)一步轉松的空間，但怎么成功救市還需要觀(guān)望。
那會(huì )兒，杠桿地產(chǎn)就是太相信這樣不好，每天說(shuō)要克制。當時(shí)是過(guò)了，為后來(lái)埋下苦果，貽害至今。
后來(lái)開(kāi)始糾正，甚至2021年糾正得特別猛，一堆房企躺下……
盡管上文以及各種信息我們知道，救市緊鑼密鼓，但是從最高表述看，風(fēng)向底線(xiàn)依舊是“不炒”。
主要關(guān)鍵詞是 “房住不炒”、 房地產(chǎn)行業(yè)/企業(yè)風(fēng)險防范和化解、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)、保障性住房建設、城市更新。
房住不炒仍是政策主基調，明白這一點(diǎn)，我覺(jué)得就夠了。
我說(shuō)再多，我們說(shuō)再多，不如上頭說(shuō)一句話(huà)，聽(tīng)不懂的人當然要吃虧。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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