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現金流、現金流，還是現金流

在答媒體問(wèn)環(huán)節，第一個(gè)打進(jìn)熱線(xiàn)的記者問(wèn)：疫情對地產(chǎn)行業(yè)和萬(wàn)科有什么影響，萬(wàn)科將如何應對？

不怎么會(huì )開(kāi)玩笑的郁亮開(kāi)了個(gè)玩笑，他說(shuō)：謝謝你的問(wèn)題，我終于有機會(huì )摘下口罩說(shuō)話(huà)了。

隨后，針對這個(gè)問(wèn)題，郁亮認真答了5分鐘。內容總結起來(lái)三點(diǎn)：要有勇氣；要有免疫力；要做好準備，“?！敝锌吹健皺C”。

萬(wàn)科已是老江湖，1984年出道至今，經(jīng)歷過(guò)93年調控、98年亞洲金融危機、03年非典、08年全球金融危機，可以說(shuō)是見(jiàn)慣了大風(fēng)大浪，盡管如此，面對疫情黑天鵝，萬(wàn)科還是顯露了前所未有的謹慎。

昨晚面對媒體和今早面對投資者的兩場(chǎng)業(yè)績(jì)會(huì )上，萬(wàn)科管理層提到的最高頻詞匯是：

現金流。

截至2019年年末，萬(wàn)科持有貨幣資金是1661.9億元，遠高于一年內到期的流動(dòng)負債總和938.9億元。此外，2019年萬(wàn)科實(shí)現營(yíng)業(yè)收入3678.9億元，同比增長(cháng)了23.6%。

營(yíng)收多了，分紅卻維持不變，去年派發(fā)118億，今年還是這個(gè)數。從分紅率來(lái)看，肉眼可見(jiàn)的下降。

對此，萬(wàn)科董秘朱旭解釋?zhuān)好鎸σ咔檫@種不確定的外部環(huán)境，我們希望多保留點(diǎn)現金在手，以應對不確定性。

一切都是為了確保手上有余糧。

萬(wàn)科2-3月份認購預計同比降低510億元，萬(wàn)科在湖北進(jìn)入的3個(gè)城市（武漢、宜昌和鄂州）1月23日之后基本無(wú)銷(xiāo)售。

再加上疫情影響交付，以第一季度為例，萬(wàn)科開(kāi)工比往年晚了40天，導致對1萬(wàn)戶(hù)客戶(hù)有交付延緩的可能性，全年影響大約涉及3.9萬(wàn)戶(hù)。

這些最終都會(huì )影響企業(yè)的現金流，落到中小企業(yè)頭上。甚至能決定生死存亡。

從萬(wàn)科2019年報來(lái)看，萬(wàn)科的銷(xiāo)售增速繼續放緩。2019年萬(wàn)科銷(xiāo)售金額是6308.4億元，同比只增長(cháng)了3.9%，2016年到2018年，這一數據分別是39.5%、45.3%以及14.5%。

也就是說(shuō)，萬(wàn)科銷(xiāo)售增速已經(jīng)兩連降。

這一點(diǎn)，祝九勝解釋說(shuō)，“萬(wàn)科不單純拼規模，更強調有質(zhì)量的增長(cháng)，更注重現金流改善?！?/p>

現金流、現金流，還是現金流。

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降不降價(jià)，買(mǎi)房人說(shuō)了算

既然現金流這么重要，萬(wàn)科會(huì )不會(huì )以?xún)r(jià)換量確保銷(xiāo)售？

這是一個(gè)很關(guān)鍵的問(wèn)題，如果連手中有糧的萬(wàn)科都釋放降價(jià)信號，表明行業(yè)是真冷。

問(wèn)到關(guān)鍵處，祝九勝玩起了文字游戲。他說(shuō)，價(jià)格是消費者決定的，萬(wàn)科沒(méi)有定價(jià)權。

“集團不會(huì )對一線(xiàn)價(jià)格管理提原則性指引，每個(gè)項目的具體情況都是一線(xiàn)公司根據客戶(hù)需求和訪(fǎng)談進(jìn)行價(jià)格管理?！?/p>

九哥的話(huà)，一些媒體解讀為“萬(wàn)科拒絕降價(jià)”，內幕君趕腳吧，老江湖暗藏玄機。

就跟頂層說(shuō)房住不炒，同時(shí)提倡因城施策，是一個(gè)邏輯。

雖說(shuō)萬(wàn)科將大把現金拽在手，融資成本也低，有更充足的時(shí)間和底氣根據市場(chǎng)反應來(lái)調整價(jià)格策略，但銷(xiāo)售壓力大的區域和城市，難免要直面用價(jià)格撬動(dòng)預期的問(wèn)題。

目前萬(wàn)科的市占份額約為4%，2019年新獲取項目147個(gè)，權益規劃建筑面積2478.4萬(wàn)平方米，其中有79.9%位于一二線(xiàn)城市。

第一季度走到尾巴尖。一年失去了四分之一的時(shí)間，剩下的9個(gè)月要搶一年的指標。沒(méi)有非常手段怎么搞？

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當好農民種好地

現在，嗅覺(jué)最靈敏的那只鴨表示：水會(huì )不會(huì )暖我也不知道。

最近全球降息，央行降準，一些舉措讓人奮得不要不要的，以為“春天的腳步近了”。

對此，萬(wàn)科坦言：我們不敢抱有太高預期。

祝九勝說(shuō)，從國內情況看，央行降準、LPR改革都是針對實(shí)體經(jīng)濟，對地產(chǎn)行業(yè)，他相信金融政策會(huì )保持一致性、穩定性。換句話(huà)說(shuō)，整體的直接調控不會(huì )松。

作為行業(yè)龍頭，萬(wàn)科對行業(yè)未來(lái)趨勢的預判是什么？針對這個(gè)萬(wàn)眾關(guān)心的話(huà)題，郁亮展示出了不亞于許家印的覺(jué)悟，他搬出萬(wàn)科內部一句老話(huà)：

當好農民種好地。

意思是，農民的本分就是種地，不要預測天氣，也不會(huì )因為“預測”天氣好或者不好來(lái)決定種不種地。

“無(wú)論行業(yè)政策產(chǎn)生什么樣的變化，我們都希望房地產(chǎn)長(cháng)效機制能夠落實(shí)到位，能更好的解決老百姓的居住問(wèn)題?！?/p>

種好地的前提是有地，手握重金的“農民”，2020年打算怎么買(mǎi)地？

萬(wàn)科董事張旭稱(chēng)，謹慎投資，量入為出，持續關(guān)注人口導入、產(chǎn)業(yè)聚集、配套設施不斷完善的地區和城市。其中特別提到，軌道交通、地鐵上蓋物業(yè)。

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步入白銀時(shí)代深水區

業(yè)績(jì)會(huì )上，郁亮重提白銀時(shí)代。

按照他的說(shuō)法，目前的地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)步入白銀時(shí)代深水區，呈現出“從增量到存量、從平衡到極化、從簡(jiǎn)單到復雜、從單一到全面”四個(gè)明顯特征。

意味著(zhù)單純靠地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，一枝獨秀難覓春天。

因此，去年萬(wàn)科明確將重點(diǎn)業(yè)務(wù)劃分為5大BG（事業(yè)集團）和6大BU（事業(yè)單元），其中南方、上海、北方、中西部四大房地產(chǎn)區域集團以及物業(yè)服務(wù)公司被列為BG，商業(yè)地產(chǎn)、物流、長(cháng)租公寓、冰雪、海外業(yè)務(wù)、教育被劃分為BU。

與此同時(shí)，大家會(huì )發(fā)現，萬(wàn)科正在進(jìn)行一輪又一輪人事大變革。去年各大城市總換防，孫嘉取代張紀文；今年一開(kāi)始，80后韓慧文接替王文金，一年內財務(wù)一把手兩次換防，內部“活血”動(dòng)作不斷。

種種跡象表明，“活下去”不是口號，老江湖真的只是焦慮了。