老庵筆記 作者：老庵
來(lái)源：老庵筆記（ID：gh_bd8f12fb8283）
復制規模房企？雖然老庵智商感人，但這個(gè)問(wèn)題可難不倒俺，也就兩步：
Step 1，Ctrl+C；
Step 2，Ctrl+V；
不好意思，最近有些神叨，主要近期睡眠不好，失眠、多夢(mèng)。
昨晚居然夢(mèng)到手握100個(gè)小目標，這要放你頭上，你能睡著(zhù)？
我是沒(méi)睡著(zhù)，不是高興，是chou的，惆悵的惆。
誰(shuí)讓我他娘的太熱愛(ài)工作，心想老子終于可以當總裁了，朕可得把江山坐穩嘍。
于是整晚都在夢(mèng)里思索：100億自有資金，在當下的地產(chǎn)行業(yè)，能否健康持久的活下去？
幸福來(lái)的太突然，一時(shí)竟有些懵逼......
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言歸正傳，這個(gè)問(wèn)題對地產(chǎn)人來(lái)說(shuō)有很強的現實(shí)意義。100億自有資金，按照資產(chǎn)負債率80%計算，資產(chǎn)規模500億，年簽約額150億，基本處在行業(yè)TOP100-150的位置。
百強以外的開(kāi)發(fā)商如果在未來(lái)5年無(wú)法實(shí)現彎道超車(chē)，躍進(jìn)百強甚至50強行列，等把手頭的項目開(kāi)發(fā)完畢，留給它的結局可能就是樹(shù)倒猢猻散。
先來(lái)看一個(gè)逆襲的案例。
弘陽(yáng)地產(chǎn)—一家用了5年時(shí)間，從名不見(jiàn)經(jīng)傳的地方小型開(kāi)發(fā)商，一躍成為香港上市、銷(xiāo)售規模超過(guò)650億的中型房企，在深耕江蘇的基礎上，迅速打開(kāi)局面，強勢挺入多個(gè)新進(jìn)區域。
我們當然可以說(shuō)弘陽(yáng)的逆襲，跟時(shí)代背景有著(zhù)很大關(guān)系，無(wú)非就是那些老生常談的方法論，比如踏準行業(yè)周期，加足杠桿大舉拿地，開(kāi)足馬力向前沖。
但不可忽視的是弘陽(yáng)對市場(chǎng)和企業(yè)能力的認知邏輯。
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在弘陽(yáng)總裁張良看來(lái)，行業(yè)中的絕大部分玩家，跟賭徒無(wú)異。他們相信對時(shí)局的判斷，大多數時(shí)候跟周期賭，偶爾跟國運賭。
過(guò)去二十年，他們活得還不錯，每隔三年的行業(yè)周期，容錯率其實(shí)是很高的，一波漲價(jià)潮，便能輕易掩蓋當時(shí)犯下的錯。
體現在投資上，就是憑感覺(jué)拿地。
“小朋友，你是否有許多問(wèn)號？”
體現在報表上，則是負債驅動(dòng)。而市場(chǎng)上優(yōu)秀的玩家，通過(guò)自身不斷迭代，早已發(fā)展成為能夠實(shí)現企業(yè)內生增長(cháng)的“類(lèi)制造業(yè)”企業(yè)。
旭輝林中在19年說(shuō)過(guò)，地產(chǎn)行業(yè)正在向制造業(yè)逼近。行業(yè)利潤率變低，國家不允許行業(yè)加杠桿，為了維持較高的ROE，只能死磕周轉率。
實(shí)現高周轉，一方面對提高自有資金收益率有直接幫助，更重要的是真正實(shí)現了企業(yè)的內生增長(cháng)。
企業(yè)高周轉的背后，是人的高周轉，依托的是人效的提高。
人效提高的背后，要么是建立一個(gè)邏輯自洽、高速運轉的組織架構體系，所有事情得以量化，所有人力目標一致，把人效用到極致；要么是有一套精心設計，與戰略完全匹配的管理和激勵機制。
前者則是萬(wàn)科們的邏輯，也是弘陽(yáng)眼中的第二類(lèi)玩家，既戰略+能力。
萬(wàn)科的戰略一直非常清晰，專(zhuān)注一二線(xiàn)及周邊三四線(xiàn)，產(chǎn)品走中高端、白領(lǐng)路線(xiàn)。同時(shí)在組織上傾注資源，重視人才，久而久之，這類(lèi)企業(yè)在人才上形成了非常深的沉淀。
這類(lèi)企業(yè)通常發(fā)展非常穩健，銷(xiāo)售額穩步增長(cháng)，既不會(huì )跨越發(fā)展，也不會(huì )落到掉隊地步，在行業(yè)中的排名相對穩定。比如龍湖、金地、旭輝、雅居樂(lè )。
后者則是碧桂園的邏輯，也是弘陽(yáng)眼中的第三類(lèi)玩家，即戰略+機制，通過(guò)機制的創(chuàng )新，實(shí)現人效的最大化，從而助力企業(yè)跨越式發(fā)展。
宇宙房企碧桂園戰略同樣清晰，專(zhuān)注三四線(xiàn)，因為趕上棚改和城市化紅利，以火箭般的速度竄至行業(yè)第一。
事實(shí)上，三四線(xiàn)城市市場(chǎng)遠比一二線(xiàn)復雜，且多變。下沉三四線(xiàn)，是個(gè)技術(shù)活，需要審時(shí)度勢，如履刨冰，如臨深淵。很多城市市場(chǎng)容量有限，城市無(wú)內生增長(cháng)潛力，可能賣(mài)完這一波房子，下一波需求才剛剛發(fā)芽。
一二線(xiàn)城市只有30個(gè)，閉著(zhù)眼挨個(gè)進(jìn)，三四線(xiàn)城市有160個(gè)，如果算上縣級城市，有1400個(gè)，Which one？這是碧桂園面臨的問(wèn)題。
所以在過(guò)去三四年的時(shí)間里，碧桂園推出了“雙享機制”，好的機制成就了碧桂園人，碧桂園人成就了宇宙房企碧桂園。
除碧桂園外，融創(chuàng )、陽(yáng)光城、中梁等都是這類(lèi)企業(yè)。最近看到一份融創(chuàng )某區域公司對所在區域三四線(xiàn)城市的研究報告，徹底改變了老庵對融創(chuàng )的看法。經(jīng)過(guò)多年沉淀，融創(chuàng )的管理已經(jīng)非常精細化，對市場(chǎng)的研究已經(jīng)讓很多企業(yè)望塵莫及。
不是所有企業(yè)都能把每一分錢(qián)花的明明白白。
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所以，回到最初的問(wèn)題，要復制一家能夠長(cháng)久生存的規模房企，依靠什么？
弘陽(yáng)的答案是“戰略+能力+機制”。
首先梳理清楚戰略，堅決執行，同時(shí)能夠及時(shí)調整和糾正；
其次建立機制，筑巢引鳳，初步把規模和組織建立起來(lái)；
最后在現有基礎上快速迭代，升級管理體系，系統引進(jìn)中高級人才，尤其是讓那些會(huì )干活、有結果、不會(huì )講話(huà)的人，能夠通過(guò)機制篩選出來(lái)，人才才能夠留得住。
誠然，當下已是2020，情況已與5年前大相徑庭：
市場(chǎng)整體規模已經(jīng)觸及天花板，未來(lái)增長(cháng)空間極為有限，跨越式發(fā)展，意味著(zhù)要跟大中型房企搶蛋糕；
強者恒強趨勢愈發(fā)明顯，市場(chǎng)集中度不斷提高，人才、金融資源正在加速向頭部房企聚集；
行業(yè)大周期被熨平，政府對建立長(cháng)效機制初心未改；金融調控高壓態(tài)勢依舊，行業(yè)降杠桿是大勢所趨。；
踏準周期、加足杠桿、開(kāi)足馬力向前沖的行業(yè)神話(huà)恐難復制。
但至少，如果做到弘陽(yáng)所言之事，企業(yè)可能活的不會(huì )多好，但一定不會(huì )活的太差。作為地產(chǎn)人，這套邏輯可能也是檢驗房企成色的試金石。
好了，天亮請睜眼，100個(gè)小目標都是人家的，請大伙兒繼續專(zhuān)心搬好自己的磚。搬的磚多了，才能保持睡眠質(zhì)量，少他娘的做夢(mèng)。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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