投拓狗日記 作者：陽(yáng)新芽
來(lái)源：投拓狗日記（ID：ziguanshidai）
這次我只講土地成本，下一篇文章講工程成本。
土地成本的組成
土地成本包含哪些細項科目？
從狹義上來(lái)說(shuō)，土地成本就是指在項目獲取過(guò)程中所需支付的土地出讓金額，如：公開(kāi)招拍掛項目繳納的土地出讓金（含補繳）。但對于二手并購類(lèi)項目，原始繳納的土地出讓金可能金額極低，是否代表著(zhù)地塊狹義上的土地成本就是原始土地出讓金呢？答案也未必：如果該地塊不涉及到變性、調規等變化，原始的土地出讓金即為該地塊的土地成本（有票成本）。對于涉及到調規、變性的項目，需要重新收儲掛牌，即需要根據一定的規則補繳土地出讓金，此時(shí)核算的狹義上的土地成本不僅為原始的土地出讓金，也應包含補繳的土地款金額。
從廣義上來(lái)說(shuō)，土地成本應包含以下六項，詳細見(jiàn)下表：
據上表可知，廣義上的土地成本組成 = 土地出讓金 + 契稅印花稅 + 市政配套費 + 拆遷補償款。（值得注意的是，以上項目在僅為稅費核算時(shí)歸入土地成本核算，但并不代表其本身屬于土地成本）
因此在投資測算模型中，對于土地成本的設置，應體現上述細項，至少包含契稅、市政配套費、其他費用等。如公開(kāi)招拍掛項目無(wú)需另外設置拆遷補償款，已在土地出讓金中體現。如下表中，土地成本總和為下列四項之和。
土地成本的數值為靜態(tài)測算必需的要素，但對于動(dòng)態(tài)測算來(lái)說(shuō)，僅知道土地成本的數值是不夠的，土地成本的支付節奏也非常重要。不同城市不同項目對土地款的支付要求也不盡相同。
示例：某項目的土地付款節奏安排如下圖：
關(guān)于土地出讓金返還的認定
在實(shí)操中常見(jiàn)的公開(kāi)招拍掛、收并購項目中，對于土地成本的認定相對比較簡(jiǎn)單，即關(guān)注其原始土地出讓合同中成交金額（有相應票據支撐），在簡(jiǎn)易認定過(guò)程值得注意的是摘除無(wú)票據支撐(無(wú)合理支付路徑)的無(wú)效土地成本/在收并購過(guò)程中認定為股權溢價(jià)的“無(wú)票成本”。
對于涉及到土地出讓金返還的場(chǎng)景，常見(jiàn)的是一二級聯(lián)動(dòng)類(lèi)項目，或與原有一級整理公司合作，成立合資公司去二級市場(chǎng)摘地類(lèi)項目。具體過(guò)程展開(kāi)來(lái)看如下：
需要說(shuō)明的是，土地成本的認定其實(shí)也是對稅負抵扣計算基數的認定。在一二級聯(lián)動(dòng)項目中，由于出資主體與返還主體為同一主體，在稅負的抵扣中視為“土地出讓金返還在原土地成本中進(jìn)行沖抵”。
由于非一二級聯(lián)動(dòng)項目的在摘牌與返還的主體不一致，這就導致了對返還款認定性質(zhì)的變化，即一級公司以股東借款或資本公積形式將返還款轉入二級公司，專(zhuān)款專(zhuān)用于安置房的建設，在交易結構設計中，通常以一級公司的“保牌權益”換取二級公司的“建成物業(yè)或現金溢價(jià)”。因此返還款對于二級公司來(lái)講，不可以將土地款進(jìn)行沖抵，而視為“營(yíng)業(yè)外收入”。
好了，本篇文章就寫(xiě)到這了，下次講為大家具體分析“開(kāi)發(fā)成本中的工程成本”。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“投拓狗日記”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！
