觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)（ID：guandianweixin）
樓房?jì)r(jià)差小，自持比例高，現房銷(xiāo)售多……讓人直呼這次集中供地可謂全國最嚴厲。
隨之，成都的集中供地引來(lái)多方密切關(guān)注。按照計劃，6月7日-11日，成都本輪集中供地拍賣(mài)分5天進(jìn)行，40宗地共計超過(guò)70家房企業(yè)報名參拍，其中不乏央企、國資背景企業(yè)、一線(xiàn)上市房企和地方性房企，也出現很多新面孔。
樓房?jì)r(jià)差小，自持比例高，現房銷(xiāo)售多……讓人直呼這次集中供地可謂全國最嚴厲。開(kāi)發(fā)商為拿地生存，需要進(jìn)行多次現場(chǎng)勘測，以及無(wú)數次方案提報和更加嚴密的資金測算。
拍地首日，成都再次出臺新規，明確對房企購地資格實(shí)施動(dòng)態(tài)審查，“紅檔”、嚴重失信房企將被限制土地競買(mǎi)資格。
這意味著(zhù)，已布局成都的恒大、綠地等都被排除在集中供地之外。
“雙限”和競自持
據有關(guān)數據統計，在這場(chǎng)大型土拍中，不乏萬(wàn)科、保利、龍湖、華潤等均報名超過(guò)20宗土地，旭輝、融信、金茂、卓越、新希望等出現頻率也較高，他們大多傾向傳統主城區地塊，而中小房企則多選擇新津、青白江等邊緣區域地塊。
第一天重磅開(kāi)場(chǎng)的是來(lái)自主城五區的10宗地，總面積近430畝，共有33家房企報名參拍。
核心城區的優(yōu)勢激發(fā)了開(kāi)發(fā)商拿地熱情，在所有宗地均采取“限房?jì)r(jià)、競地價(jià)”模式下，共有9宗封頂，最高自持30%，最高成交樓面價(jià)18700元/平方米。最終攬金87.6億，競得者包括電建聯(lián)合體、融信、華潤、萬(wàn)科、愛(ài)情地產(chǎn)等。
當日收獲最豐當屬電建聯(lián)合體，共以35.6億摘得4宗地，且均為熱門(mén)優(yōu)質(zhì)地塊，周邊配套較為完善。
資料顯示，電建聯(lián)合德商拿下成華區2宗地塊，一宗成交樓面價(jià)14600元/平方米，自持租賃住房面比例29%，另一宗樓面地價(jià)15100元/平方米，競自持比例24%；其后，聯(lián)合交投摘得武侯區2宗純住宅用地，成交樓面價(jià)均為15100元/平方米，自持比例14.0%。
融信以樓面地價(jià)16800元/平方米競得青羊區成都西站附近22畝宅地，自持租賃住房面積比例達到30%，成交價(jià)1.68萬(wàn)/平方米，清水限價(jià)2.41萬(wàn)，大概率以洋房別墅產(chǎn)品為主。
華潤則拿下成華雙水碾63畝地塊，成交價(jià)1.64萬(wàn)/平方米，清水限價(jià)2.34萬(wàn)，在該片區域內并不算低，目前來(lái)看或許會(huì )存在去化壓力。
令人較為意外的是，萬(wàn)科4.53億元拿下了金牛區國賓板塊21.24畝地塊，成交樓面地價(jià)12800元/平方米，也是本次唯一底價(jià)成交地塊。
整體上，今天拍賣(mài)的所有地塊均為雙限地，后期售價(jià)全部鎖定，主城五區清水價(jià)值大致在2.2-2.6萬(wàn)/平方米區間；此外，該次土拍規定了成品住宅裝修價(jià)格在2000元/平方米到3000元/平方米之間。
具體到每宗地，還有各自的要求，如金牛區約21畝地塊（萬(wàn)科）要求配建固定體量人才公寓，并且全部為現房銷(xiāo)售；青龍鄉63畝地塊（華潤）要求配建并自持固定體量租賃住房；錦江區66畝地塊（北京國銳）要求先商業(yè)開(kāi)發(fā)，后住宅建設。
有業(yè)內人士分析稱(chēng)，嚴格的競拍要求使得實(shí)際成本增加，同時(shí)利潤空間有所控制，意味著(zhù)開(kāi)發(fā)商更需綜合評估投拓邏輯、企業(yè)發(fā)展需求和開(kāi)發(fā)水平等自身情況，這也是本次土拍較少出現聯(lián)合體形式拿地的原因。
上述人士續指：“成都普遍不存在高地價(jià)，加上產(chǎn)業(yè)、雙限、自持等條件，綜合考量后更多房企會(huì )選擇獨自為戰”。
集中供地也意味著(zhù)房子銷(xiāo)售集中，開(kāi)發(fā)商所要競爭的一大要素便是在限價(jià)空間里打造更好的產(chǎn)品，更考驗操刀能力。
從政策層面看，地塊限價(jià)都是參照了周邊在售項目的價(jià)格進(jìn)行的合理價(jià)格調控，實(shí)際上是變相加強限購和穩房?jì)r(jià)穩預期。
此前5月，成都發(fā)布土地出讓公告時(shí)明確了“雙價(jià)”要求，成都市住建局相關(guān)負責人表示，該措施是為了進(jìn)一步深化房?jì)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機制，減少和避免非理性競價(jià)帶來(lái)的不利影響，以落實(shí)“穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期”決策部署，保持成都房?jì)r(jià)收入比在全國主要城市的競爭優(yōu)勢。而從人才吸引力來(lái)講，也讓人才在成都生活擁有較高的“性?xún)r(jià)比”。
萬(wàn)科、愛(ài)情地產(chǎn)拿地
聚焦到企業(yè)，萬(wàn)科與華潤是龍頭房企中少數贏(yíng)得地塊的。
其中，萬(wàn)科獲取的地塊令人稍顯意外，業(yè)內指萬(wàn)科2014年以前在成都拿地質(zhì)量并不高，直到2014年以后才開(kāi)始在南邊發(fā)力，本次拿地大概率做改善類(lèi)住宅，吸引地緣性改善需求的客戶(hù)。
經(jīng)歷幾年時(shí)間，萬(wàn)科成都公司2020年簽約金額突破300億元。據觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，去年萬(wàn)科在成都推出新盤(pán)，該盤(pán)位于成都天府新區中央商務(wù)區邊上，開(kāi)發(fā)時(shí)長(cháng)三年，占地236畝，首推290套住宅。
土地投資上，萬(wàn)科成都總經(jīng)理石飛曾表示，萬(wàn)科在成都將圍繞“客戶(hù)邏輯”和“城市邏輯”兩條賽道并行展開(kāi)?！俺鞘羞壿嫛毕碌耐顿Y重點(diǎn)則是TOD，據悉，萬(wàn)科成都將在今年落地首個(gè)TOD項目。
此外，愛(ài)情地產(chǎn)則算是本次土拍中的新面孔，以總成交價(jià)14.69億+18%競自持租賃住房面積拿下青羊區文家場(chǎng)69畝地塊，屬較偏僻的臨近西四環(huán)，樓面地價(jià)17500元/平方米，清水限售價(jià)24800元/平方米。
根據工商信息，愛(ài)情地產(chǎn)由保定市長(cháng)城控股集團有限公司100%控股，背后實(shí)際控制人和最終受益人是長(cháng)城汽車(chē)董事長(cháng)魏建軍。
統計可發(fā)現，近兩年，保定長(cháng)城控股通過(guò)旗下公司正加速拿地，包括在長(cháng)沙、佛山、無(wú)錫、重慶、蘇州等均有斬獲，溢價(jià)多在40%以上，主要通過(guò)長(cháng)城實(shí)業(yè)和愛(ài)情地產(chǎn)兩個(gè)平臺拿地。
據了解，愛(ài)情地產(chǎn)下設3大事業(yè)部，分別是長(cháng)三角城市群、京津冀城市群、華中+成渝城市群+粵港澳大灣區城市群，主要瞄準強二線(xiàn)城市，已落子于天津、日照、無(wú)錫、長(cháng)沙、重慶、佛山等地。
長(cháng)城實(shí)業(yè)總裁去年曾對外透露，未來(lái)五年銷(xiāo)售目標是要達到千億。
與當下許家印為了汽車(chē)奔波相反的是，車(chē)企大佬魏建軍則開(kāi)始大力布局地產(chǎn)。
對此有業(yè)內人士表示，汽車(chē)企業(yè)進(jìn)入地產(chǎn)領(lǐng)域，或是為解決自身在生產(chǎn)和辦公方面的物業(yè)配套問(wèn)題，或是為吸取地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的利潤沖抵車(chē)企投資，提高整體收益。
據悉，2020年是長(cháng)城汽車(chē)三十周年，魏建軍親自出演公司發(fā)布的一部名為《長(cháng)城汽車(chē)挺得過(guò)明年嗎？》視頻，透露出深深的危機感和焦慮。
查閱財報發(fā)現，長(cháng)城汽車(chē)2020年上半年營(yíng)業(yè)收入為359.29億元，同比下降13.17%；凈利潤11.46億元，同比下降24.46%；與4年前同期相比已大幅縮水；不過(guò)在下半年努力下，全年營(yíng)業(yè)收入1033.08億元，同比增長(cháng)7.38%；凈利潤53.62億元，同比增長(cháng)18.36%。
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