小債看市 作者| 小債看市
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繼領(lǐng)地控股、佳源國際控股后，又一只內房股閃崩。
5月30日，景瑞控股（01862.HK）開(kāi)盤(pán)后一路下跌，臨近中午開(kāi)始跳水，股價(jià)最低下探至0.32港元，跌幅75%，創(chuàng )出歷史新低；午后其股價(jià)雖震蕩回升，但跌幅仍超50%。
最終，景瑞控股收于0.72港元，跌幅47.83%，市值較前一交易日蒸發(fā)10億港幣。
景瑞控股走勢
目前，景瑞控股閃崩原因尚不得而知，但值得注意的是，此前其已發(fā)生兩起違約事件。
今年2月，景瑞控股就旗下2022年3月到期的1.9億美元票據向持有人發(fā)起交換要約和同意征求，尚未償還本金額1467萬(wàn)美元，構成局部違約。
隨后，穆迪將景瑞控股企業(yè)家族評級從“B3”下調至“Caa2”，并將其高級無(wú)抵押評級從“Caa1”下調至“Caa3”，主體展望維持“負面”。
《小債看市》統計，目前景瑞控股存續美元債6只，存續規模13.36億美元，其中將有3只規模合計7.6億美元債于一年內到期，公司面臨短期集中兌付壓力較大。
存續美元債情況
可以看出，景瑞控股美元債融資成本較高，票息均在12%以上，且其高度依賴(lài)美元債融資，離岸債券占總債務(wù)的37%，在目前信貸環(huán)境緊張情況下，公司再融資風(fēng)險將增加。
在境內債方面，主要由景瑞控股子公司景瑞地產(chǎn)（集團）有限公司發(fā)行，目前存續兩只債券，存續規模18.5億元。
此外，景瑞控股因未向一家非全資附屬公司償還于2021年12月31日到期的0.96億元借款，也構成違約。
據官網(wǎng)介紹，景瑞控股1993年創(chuàng )立于上海，2013年在香港交易所主板上市。
景瑞控股旗下設有優(yōu)鉞資管、景瑞地產(chǎn)、景瑞不動(dòng)產(chǎn)、景瑞服務(wù)、合福資本五大業(yè)務(wù)平臺，以房地產(chǎn)資產(chǎn)管理為核心業(yè)務(wù)，資產(chǎn)配置聚焦一二線(xiàn)核心城市與都市圈的住宅開(kāi)發(fā)、公寓、辦公。
景瑞控股官網(wǎng)
從股權結構看，景瑞控股的控股股東為Beyond Wisdom Limited，持股比例是41.19%，陳新戈和閆浩共持有67.9%股權，為公司實(shí)際控制人。
從區域來(lái)看，景瑞控股側重于長(cháng)三角地區和國內其他二線(xiàn)城市的住宅項目。
2021年，景瑞控股于寧波、武漢、金華、上海、南昌和九江獲得7個(gè)項目，增加土地儲備總建筑面積約120.5萬(wàn)平方米，項目總投資額約為人民幣52.94億元。
截至2021年末，景瑞控股的總土地儲備達到498.9萬(wàn)平方米，權益面積則為283.67萬(wàn)平方米。
在銷(xiāo)售方面，2021年景瑞控股連合營(yíng)企業(yè)、聯(lián)營(yíng)企業(yè)的累計合約簽約銷(xiāo)售額約為270.11億元，雖同比增長(cháng)5.89%，但未完成310億銷(xiāo)售目標。
其實(shí)，從2021年下半年開(kāi)始，景瑞控股銷(xiāo)售疲軟態(tài)勢明顯，其中11月和12月合同銷(xiāo)售同比分別下降了74%和70%。
今年前4個(gè)月，景瑞控股累計合約簽約銷(xiāo)售額約為31.36億元，同比下降74.7%。
據克而瑞數據，景瑞地產(chǎn)以225.6億操盤(pán)金額位居房企第91位；以123.4萬(wàn)平方米操盤(pán)面積排第101名，屬于百強中小房企。
克而瑞數據
未來(lái)，由于購房者信心疲軟以及緊縮的融資環(huán)境，景瑞控股合同銷(xiāo)售額將明顯下滑，進(jìn)一步削弱其可用于償債的現金流。
2021年，景瑞控股實(shí)現營(yíng)收135.5億元，同比增長(cháng)6%；由于降價(jià)促銷(xiāo)，公司實(shí)現歸母凈利潤1.275億元，大幅減少86.69%，業(yè)績(jì)呈現斷崖式下滑。
歸母凈利潤情況
從盈利能力看，2021年景瑞控股的毛利率由2020年的19.69%下降至18%；凈利率由9.96%下滑至2.91%。
銷(xiāo)售毛利率
截至2021年末，景瑞控股總資產(chǎn)為632.5億元，總負債520.13億元，凈資產(chǎn)112.37億元，資產(chǎn)負債率82.23%。
近年來(lái)，景瑞控股的財務(wù)杠桿水平一直保持在80%以上高位，最高曾接近90%，具有一定杠桿風(fēng)險。
財務(wù)杠桿
從“三道紅線(xiàn)”看，景瑞控股剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為67%，凈負債率74%，現金短債比為1.7，歸為“綠檔”。
《小債看市》分析債務(wù)結構發(fā)現，景瑞控股主要以流動(dòng)負債為主，占總債務(wù)的75%。
截至2021年末，景瑞控股流動(dòng)負債有387.62億元，主要為應付款項及應付票據，其中一年內到期的短期債務(wù)有106.78億元。
相較于短債規模，景瑞控股賬上現金及現金等價(jià)物有109.91億元，看似可以覆蓋短債，但大部分位于項目層面，無(wú)法用于償還控股公司的債務(wù)，其面臨短期償債壓力較大。
除此之外，景瑞控股還有132.51億非流動(dòng)負債，主要為長(cháng)期借貸，其長(cháng)期有息負債合計109.2億元。
整體來(lái)看，景瑞控股剛性債務(wù)規模有215.98億元，長(cháng)短期有息負債規模相當，帶息債務(wù)比為42%。
從融資渠道看，除了海外發(fā)債和銀行借款，景瑞控股還通過(guò)股權、股權質(zhì)押、信托以及應收賬款等方式融資。
2021年上半年，外部融資環(huán)境收緊，償還大量負債后，景瑞控股籌資性現金流凈額由凈流入轉為凈流出，再融資壓力徒增。
籌資性現金流
值得注意的是，景瑞控股少數股東權益占比較高，截至2021年末該指標為51.99億元，占所有者權益的46%，需關(guān)注合作開(kāi)發(fā)過(guò)程中項目建設、資金管理和成本可能存在的風(fēng)險。
另外，景瑞控股少數股東權益和少數股東損益占比不匹配，存在“明股實(shí)債”嫌疑。
總得來(lái)看，景瑞控股銷(xiāo)售疲軟、業(yè)績(jì)大幅下滑，對債務(wù)和利息的保障能力惡化；有息負債規模較大，融資成本較高；少數股東權益占比較高，存在“明股實(shí)債”嫌疑。
上世紀90年代初，閆浩與陳新戈兩位昔日的高中同學(xué)，從祖國最南部一路沿海而上，最終落腳至上海。
1993年，景瑞地產(chǎn)成立，并啟動(dòng)首個(gè)項目“景瑞花園”。
景瑞控股聯(lián)席主席閆浩
1995年，景瑞物業(yè)成立，奠定了日后景瑞控股多元化發(fā)展趨勢。
然而，在上海盤(pán)踞12年后，景瑞控股才開(kāi)始“走出去”。
2005年，閆浩成立景瑞地產(chǎn)重慶公司，并落子重慶；2006年深度布局長(cháng)三角區域，先后進(jìn)入江蘇、浙江兩??；2007年景瑞地產(chǎn)天津公司成立，正式進(jìn)入環(huán)渤海區域。
2013年，歷史性的時(shí)刻終于到來(lái)，景瑞控股敲開(kāi)了資本市場(chǎng)的大門(mén)，正式登陸港股。而這一年，也正好是景瑞地產(chǎn)創(chuàng )立20周年。
2016年，景瑞控股落子南京，其業(yè)務(wù)版圖已全方位覆蓋長(cháng)三角地區的一、二線(xiàn)城市。
隨后，景瑞控股先后進(jìn)軍北京和武漢，戰略布局中國四大直轄市，共計在中國18個(gè)城市設立業(yè)務(wù)。
2018年，當大多數房企以“沖千億”奉為企業(yè)準則時(shí)，閆浩卻另辟蹊徑，調整企業(yè)模式，他將景瑞劃分五大板塊并肩前行，公司進(jìn)入多元化業(yè)務(wù)發(fā)展階段。
但轉型之路似乎不太好走，景瑞控股業(yè)務(wù)版圖尚在發(fā)展之中，便遭遇包括主營(yíng)收入占比縮減、業(yè)績(jì)三年持續放緩等瓶頸。
2020年3月，景瑞控股圍繞房地產(chǎn)主業(yè)將原有的五大業(yè)務(wù)業(yè)務(wù)平臺進(jìn)一步調整優(yōu)化為優(yōu)鉞資管、景瑞地產(chǎn)、景瑞不動(dòng)產(chǎn)、景瑞服務(wù)和合福資本五大業(yè)務(wù)平臺。
如今，房地產(chǎn)行業(yè)變天，外部融資環(huán)境惡化，景瑞控股流動(dòng)性壓力倍增，已發(fā)生兩次債務(wù)違約的這家上海老牌房企能挺過(guò)寒冬嗎？（作者微信：littlebond1）
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