作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)（ID:guandianweixin)

自2018年收購杭州維多利中心，越秀房托已近三年沒(méi)有往資產(chǎn)池中增加籌碼。

2021年10月24日晚間，越秀地產(chǎn)、越秀房托均發(fā)布公告，買(mǎi)方越秀房產(chǎn)基金透過(guò)Yue xiu REIT 2018 Company Limited與賣(mài)方城市建設開(kāi)發(fā)集團（中國）有限公司及擔保人越秀地產(chǎn)訂立收購契約，賣(mài)方為越秀地產(chǎn)直接附屬公司。

據此，買(mǎi)方同意透過(guò)收購銷(xiāo)售股份（相當于目標公司Gain Force Investments Ltd.的全部股權）向賣(mài)方收購一物業(yè)。目標公司透過(guò)中間實(shí)體間接持有項目公司100%權益，而項目公司為該物業(yè)相關(guān)土地使用權及所有權的登記合法業(yè)主。

上述交易物業(yè)則是位于廣州珠江新城的越秀金融大廈，協(xié)定收購金額達77.93億元。

這一交易如若順利進(jìn)行，將為越秀地產(chǎn)帶來(lái)稅后收益達13.66億元。而對越秀房托而言，這一交易意味著(zhù)什么？

據悉，越秀金融大廈俗稱(chēng)“北塔”，位于廣州市天河區珠江東路28號，前身為廣州越秀·財富中心。公告中如此描述：該物業(yè)乃廣州十大摩天大樓之一，是地處廣州珠江新城核心區的策略性位置的地標建筑。

珠江新城CBD的地段優(yōu)勢不言而喻，其不僅是廣州經(jīng)濟核心和城市名片，更是華南地區金融及高端服務(wù)業(yè)中心。

越秀金融大廈則正位于珠江新城核心區的中軸線(xiàn)上，步行可達雙地鐵線(xiàn)珠江新城站且距冼村站200米，同時(shí)該物業(yè)配備一個(gè)直升機坪，支持廣州、深圳及珠海之間的航線(xiàn)，相較廣州其他甲級寫(xiě)字樓具備獨特優(yōu)勢。

在越秀金融大廈周邊800米半徑內，匯集八座樓高超過(guò)300米的國際甲級寫(xiě)字樓，例如廣州國金中心及周大福金融中心，便是“西塔”與“東塔”，前者同樣是越秀房托旗下資產(chǎn)。

區位光環(huán)下，該底層資產(chǎn)項目本身的運營(yíng)情況如何？

據悉，越秀金融大廈總建筑面積約21萬(wàn)平方米，高約309米，包括68層高的商業(yè)大廈，包括4層零售商場(chǎng)空間及64層寫(xiě)字樓空間；及擁有827個(gè)地下停車(chē)位的4層地庫。

從出租情況看，該項目的物業(yè)可出租總面積約17萬(wàn)平方米，可出租凈面積約為12.2萬(wàn)平方米，包含11.96萬(wàn)平方米的寫(xiě)字樓及2859.51平方米的零售商場(chǎng)。

而據觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查閱評估報告獲悉，截至2021年9月30日止九個(gè)月，越秀金融大廈的整體平均出租率為92.5%，維持在高水平。

在同樣十分考驗著(zhù)項目的吸引力與運營(yíng)成果的租金水平方面，2021年9月該項目寫(xiě)字樓部分199.3元/平方米，零售商場(chǎng)則為223.32元/平方米。

以寫(xiě)字樓為例，越秀金融中心的寫(xiě)字樓租金水平在廣州甲級寫(xiě)字樓中具有較強競爭力。如戴德梁行數據顯示，2021年上半年，廣州市甲級寫(xiě)字樓凈租金小幅回升至每月每平方米179元。

但同時(shí)，相比于2021年二季度珠江新城核心區可比物業(yè)的國際甲級寫(xiě)字樓平均租金每月每平方米218元，仍有上升空間；且根據市場(chǎng)顧問(wèn)報告，2022年至2025年，珠江新城核心區國際甲級寫(xiě)字樓的租金率預計按3.2%至4.4%的增速穩步增長(cháng)，主要由于未來(lái)四年該區域寫(xiě)字樓稀缺。

基于此，越秀房托認為，該物業(yè)的租金有進(jìn)一步上升的潛力，是一個(gè)可提供長(cháng)期增長(cháng)并充滿(mǎn)活力的甲級寫(xiě)字樓物業(yè)。

值得一提的是，越秀金融中心于2015年落成，目前已進(jìn)入其第二個(gè)租賃周期，這意味著(zhù)單位租金具有潛在且恰當的調整空間。

除了增長(cháng)性，項目?jì)?yōu)質(zhì)的客戶(hù)群也保障了項目的經(jīng)營(yíng)穩定。評估報告數據顯示，于2021年9月30日，越秀金融中心的14個(gè)租戶(hù)為財富世界500強企業(yè)，占前九月總租金收入的12.6%。

以類(lèi)別看，在該物業(yè)租戶(hù)組合中，金融、商業(yè)服務(wù)、信息技術(shù)類(lèi)型租戶(hù)的租金收入占比分別為31.7%、25.2%及15%。

據觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，于2005年上市的越秀房托，最早納入資產(chǎn)池的是位于廣州核心區域的白馬大廈、財富廣場(chǎng)、城建大廈、維多利廣場(chǎng)和越秀新都會(huì )大廈四項優(yōu)質(zhì)物業(yè)。

隨后于2012年，越秀房托收購吸納越秀地產(chǎn)旗下廣州國際金融中心（IFC），讓越秀房托所持物業(yè)價(jià)值從66億元驟升至220億元，一躍成為亞洲十大上市房地產(chǎn)投資信托基金之一。

后于2015年、2017年、2018年，越秀房托相繼注入上海、武漢、杭州等地的物業(yè)，物業(yè)數量擴大至8個(gè)并拓展了物業(yè)分布版圖；隨后三年越秀房托資產(chǎn)注入速度顯得有些停滯。

截至去年越秀房托上市15年,其資產(chǎn)規模增長(cháng)超過(guò)7.5倍,年復合增長(cháng)超過(guò)14%。

若越秀金融大廈項目交易完成，越秀房托所持有物業(yè)將增加至9個(gè)。同時(shí)，越秀房托的資產(chǎn)規模、業(yè)態(tài)組合、收益結構或將得到提升和優(yōu)化。

以資產(chǎn)規?？?，近幾年越秀房托都穩步在300億量級。于2021年6月30日，越秀房托的物業(yè)組合由獨立專(zhuān)業(yè)評估師高力國際物業(yè)顧問(wèn)（香港）有限公司重估，其重估市值約為344.88億元。

如經(jīng)計及獨立物業(yè)估值師所評估，于2021年8月31日越秀金融中心的評估值為80.3億元。據觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體估算，如若收購完成，越秀房托的資產(chǎn)規模將升至425.18億元，將較年中增長(cháng)25.28%。

同時(shí)，可供出租總面積從中期的63.29萬(wàn)平方米將增至80.31萬(wàn)平方米，增長(cháng)26.9%。

越秀房托于公告中也表示，收購完成后，越秀房產(chǎn)基金擴大后的資產(chǎn)組合估值預計是香港和新加坡上市房產(chǎn)基金所持的中國資產(chǎn)組合中規模最大的。

除了量級上的增長(cháng)，越秀金融大廈的注入使越秀房托的物業(yè)組合更有競爭力。

以寫(xiě)字樓業(yè)務(wù)為例，此前越秀房托董事會(huì )主席林德良就曾對觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，在收購標的類(lèi)型中其更青睞于寫(xiě)字樓，因為該類(lèi)物業(yè)更具有抗風(fēng)險性。

在去年疫情影響下，越秀房托的寫(xiě)字樓物業(yè)收入凈額同比逆勢上漲了2.1%；但專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)和酒店公寓因為疫情沖擊比較明顯，下降幅度比較大；零售商業(yè)也受到疫情影響略微下降。

于收購前，按總出租面積計寫(xiě)字樓物業(yè)約占越秀房產(chǎn)基金組合的68.0%；而此次收購中寫(xiě)字樓面積為16.64萬(wàn)平方米，收購完成后該比例將增至約73.0%。

此外，該物業(yè)注入將使得越秀房托的收益結構更有穩定性，降低越秀房產(chǎn)基金從廣州國金中心的收入來(lái)源集中度。

據悉，截至2021年中期越秀金融中心的營(yíng)收為1.98億元。

若收購事項將收購完成后，該物業(yè)產(chǎn)生的收入將占經(jīng)擴大組合同期收入的約19%；更為重要的是，廣州國金中心對越秀房產(chǎn)基金總組合的物業(yè)估值的占比預計將從約55%減少至約44%，減少現有組合對廣州國金中心的收入依賴(lài)。

由此可窺見(jiàn)，雖該筆收購的價(jià)格及方式或仍待考究，但就長(cháng)期看，此次資產(chǎn)注入具有潛在資本增值上升空間，將有利于越秀房產(chǎn)基金的市值及提高基金單位的整體流動(dòng)性。

當然，這也將更加考驗越秀房托對于這超400億資金池的運營(yíng)與提升。

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標題： 久違的資產(chǎn)注入 越秀房托78億收購越秀金融大廈與超400億資產(chǎn)池