作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)（ID：guandianweixin）

觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 繼國內互聯(lián)網(wǎng)數據中心（Internet Data Center，簡(jiǎn)稱(chēng)IDC）先后被納入“新型基礎設施”與房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)計劃之后，越來(lái)越多房企瞄上了這個(gè)新興賽道。

1月28日，上市公司鵬博士在上交所一則公告中披露，公司正在籌劃重大資產(chǎn)重組，擬向深圳寶能創(chuàng )展置業(yè)有限公司出售13個(gè)數據中心的相關(guān)資產(chǎn)、業(yè)務(wù)及負債等。而據公開(kāi)資料顯示，買(mǎi)家的第一大股東為寶能地產(chǎn)，第二大股東為姚建輝，分別持股50.25%、49.75%。

簡(jiǎn)而言之，深圳房企寶能地產(chǎn)將要收購鵬博士位于北上廣多地的13個(gè)數據中心資產(chǎn)、業(yè)務(wù)及債務(wù)，目前雙方已簽署《資產(chǎn)轉讓框架協(xié)議書(shū)》，但具體資產(chǎn)規模、交易金額、交易方案并未對外公布，只確定了將以現金交易。

從數字地產(chǎn)的角度而言，數據中心占地面積大、服務(wù)收益穩定、存在長(cháng)期現金流，正符合不動(dòng)產(chǎn)投資的需求；從新基建的角度而言，數據中心迅速發(fā)展代表著(zhù)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代全球數據總量的不斷增長(cháng)，去建設、運營(yíng)這樣的新基建也代表了房企在存量時(shí)代探索發(fā)展與轉型的態(tài)度。

作為一家房企，寶能地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)范圍覆蓋民用住宅、商業(yè)房產(chǎn)、生態(tài)房地產(chǎn)、旅游房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售，主要項目包括深圳寶能城、深圳寶能中心、深圳寶能太古城、深圳寶能公館等，并提供投資咨詢(xún)、招商、物業(yè)管理等服務(wù)，入局數據中心還是首次。

正如鵬博士公告所提示的那樣，鑒于交易目前仍然存在許多不確定性，寶能地產(chǎn)還需要向鵬博士及時(shí)支付3億元履約保證金。自《框架協(xié)議》簽署之日起至2021年3 月31日之期間為排他期，還需要爭取在排他期內簽署全面的《資產(chǎn)轉讓協(xié)議書(shū)》，具體的交易方案及交易條款還需另行協(xié)商，在3個(gè)月內披露。

聚焦于交易本身，其標的資產(chǎn)為鵬博士持有的13個(gè)數據中心，屬于T3+或T4等級高標準數據中心機房，通過(guò)租賃為用戶(hù)的服務(wù)器和網(wǎng)絡(luò )相關(guān)設備提供空間、維護及管理等相關(guān)服務(wù)，并提供完善的數據中心設施、高品質(zhì)網(wǎng)絡(luò )環(huán)境、豐富帶寬資源和專(zhuān)業(yè)運營(yíng)服務(wù)，客戶(hù)涉及金融、保險、互聯(lián)網(wǎng)、云計算、跨國公司等行業(yè)。

再具體到這13個(gè)數據中心，分別是酒仙橋數據中心、亦莊數據中心、電信通數據中心（含5個(gè)機房，即5個(gè)數據中心）、深圳數據中心、上海數據中心、廣州數據中心、佛山數據中心、成都數據中心以及武漢數據中心，鵬博士的公告中并沒(méi)有公布其評估價(jià)值，只提到了將涉及這13個(gè)數據中心的相關(guān)資產(chǎn)、業(yè)務(wù)及負債。

因此，感興趣的投資者和讀者難免會(huì )產(chǎn)生一些疑問(wèn)：一是，鵬博士這家公司是做什么的，他們的IDC規模在市場(chǎng)上有多大？二是，寶能地產(chǎn)為什么要買(mǎi)下這13個(gè)數據中心，又將對該公司的業(yè)務(wù)發(fā)展產(chǎn)生什么樣的影響？

就第一個(gè)疑問(wèn)，我們可以通過(guò)查找鵬博士這家上市公司的公開(kāi)資料獲得答案。據其官網(wǎng)介紹，鵬博士成立于四川成都，于1994年上市，業(yè)務(wù)涉及新基建的5G通信服務(wù)、大數據中心、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、人工智能等領(lǐng)域，擁有鵬博士大數據、北京電信通、寬帶通、大麥科技、鵬云視通等企業(yè)，覆蓋中國及北美200余個(gè)城市，面向家庭、企業(yè)、政府提供“資源+技術(shù)+服務(wù)”的全鏈條“云服務(wù)”。

具體到數據中心產(chǎn)品上，鵬博士目前共運營(yíng)15個(gè)機房，總面積超20萬(wàn)平方米，總運營(yíng)機柜數超過(guò)3萬(wàn)個(gè)，運維、后臺技術(shù)支持團隊超過(guò)500人。其中，北京機柜10000個(gè)、上海機柜4000個(gè)、廣州機柜6000個(gè)、深圳機柜1500個(gè)，一線(xiàn)城市占比約七成。

據天風(fēng)證券一份研報梳理，數據中心屬于典型的重資產(chǎn)投入，鵬博士早已有意向“輕資產(chǎn)、重運營(yíng)”轉型，從自建數據中心轉為合建、共建、酒店運營(yíng)管理模式（HOMM），即通過(guò)23億元數據中心資產(chǎn)轉讓、數據中心委托運營(yíng)來(lái)實(shí)現全國擴張，如與珠海大數據產(chǎn)業(yè)園、廊坊云計算數據中心、南京佳力圖聯(lián)合共建南京楷德悠云計算數據中心等，但上述交易同于2021年1月29日宣布終止。

就IDC機柜規模而言，截至2020年中報，在涉足IDC業(yè)務(wù)的上市公司中，光環(huán)新網(wǎng)以逾5萬(wàn)個(gè)機柜、IDC業(yè)務(wù)半年度營(yíng)收8.07億元領(lǐng)先；鵬博士以逾3萬(wàn)個(gè)機柜、IDC業(yè)務(wù)營(yíng)收7.03億元略遜一籌，與數據港IDC業(yè)務(wù)半年度營(yíng)收接近持平；奧飛數據機柜雖不足1萬(wàn)，但IDC業(yè)務(wù)半年度營(yíng)收3.42億元，在單個(gè)機柜的營(yíng)收及盈利上更值得重視。曾有分析人士估計，鵬博士2018年時(shí)的市場(chǎng)份額為1.6%，在第三方數據中心服務(wù)商中處于中游水平。

盡管鵬博士此前曾提出，計劃在2023年實(shí)現可運營(yíng)機柜12萬(wàn)個(gè)，這仍有待時(shí)間驗證；至于其輕資產(chǎn)運營(yíng)戰略能否推廣至全國，因此前23億元數據中心資產(chǎn)轉讓、數據中心委托運營(yíng)并未順利實(shí)現，本次與寶能地產(chǎn)的交易便再添一分關(guān)注。

就第二個(gè)疑問(wèn)，市場(chǎng)有聲音猜測，寶能地產(chǎn)對IDC的首次布局及未來(lái)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)發(fā)展或與鵬博士的輕資產(chǎn)運營(yíng)戰略高度相關(guān)——我拿資產(chǎn)你來(lái)運營(yíng)，各取所需，合作共贏(yíng)。運營(yíng)方通過(guò)日常運營(yíng)、管理，收取一定管理費用及資產(chǎn)增值收益分紅；資產(chǎn)方則擴大了旗下資產(chǎn)規模，并有望獲取資產(chǎn)增值創(chuàng )造的收益。

前瞻產(chǎn)業(yè)研究院曾在一份報告中指出，云計算已成為全球IDC行業(yè)發(fā)展的最大驅動(dòng)力，按平均增長(cháng)率20%保守估算，2020年的IDC市場(chǎng)規模將超過(guò)2000億美元。而據報道指，寶能系在2017年已計劃涉足云計算數據中心項目，即陜西省渭南市富閻合作區富平縣云計算中心項目，預計2020年5月結束土建施工，進(jìn)入數據中心機電安裝施工階段，并于2021年投產(chǎn)運營(yíng)。

據觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體過(guò)往報道，數據中心多見(jiàn)于產(chǎn)業(yè)園區配套，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自建、自持、共建、運營(yíng)等，并成為不動(dòng)產(chǎn)投資的新資產(chǎn)、新熱點(diǎn)之一。

因數據來(lái)源于互聯(lián)網(wǎng)的興起，并逐漸成為一類(lèi)要素，其存儲、管理、開(kāi)放共享等促生了設備托管需求，也推動(dòng)了數據中心的興建與發(fā)展，其選址由市區單位辦公樓變更至郊區，而后大量異地遠程化，出現在內蒙古、貴州等溫度低、散熱條件好、電費低的區域。

據知名研究機構IDC與浪潮聯(lián)合發(fā)布的一份報告預測，2020年中國數據中心市場(chǎng)投資規模約402億美元，未來(lái)五年的年復合增長(cháng)率約11%。未來(lái)三年，新產(chǎn)生的數據量預計將超過(guò)過(guò)去三十年的總和，全球數據總量將從現在的44.9ZB（十萬(wàn)億億字節）以26%的復合增長(cháng)率增至2024年的142.6ZB，其中中國新增長(cháng)的數據量將達到36ZB，對全球占比25.2%。由此可見(jiàn)，這將帶動(dòng)數據中心總體建設規模的持續增長(cháng)。

據公開(kāi)報道，阿里、騰訊等科技巨頭正在通過(guò)自建、共建與租賃方式加速部署數據中心，滿(mǎn)足市場(chǎng)增量需求；而作為建設者和運營(yíng)者，房地產(chǎn)企業(yè)在其中也扮演了重要角色。

于香港市場(chǎng)，佳明集團是自建數據中心的房企代表之一。至少在2007年，其已開(kāi)始布局數據中心物業(yè)租賃業(yè)務(wù)（iTechTower1和iTechTower2），又于2020年7月以3.56億港元購入香港新界2宗地塊，用來(lái)建造兩座數據中心。截止目前，佳明集團可提供IDC租賃面積近10萬(wàn)平方呎，并計劃在廣西南寧成立最高端的數據中心。

于內地市場(chǎng)，佳兆業(yè)是運營(yíng)數據中心的房企代表之一。于2017年，佳兆業(yè)旗下科技產(chǎn)業(yè)集團簽約河北承德力海企業(yè)港大數據產(chǎn)業(yè)園輕資產(chǎn)運營(yíng)項目，為數據中心區、計算中心等六大產(chǎn)業(yè)板塊提供產(chǎn)業(yè)規劃、產(chǎn)業(yè)資源整合及導入、金融服務(wù)、招商運營(yíng)等服務(wù)。

在2020年7月，首創(chuàng )集團宣布將與華為結合各自產(chǎn)業(yè)資源、運營(yíng)經(jīng)驗和技術(shù)綜合優(yōu)勢，在數字化轉型、智慧環(huán)保、智慧園區、科技金融、數據中心等領(lǐng)域開(kāi)展深層次合作。

于資本市場(chǎng)，數據中心、物流地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)所受到的關(guān)注越來(lái)越高。2019年11月，房地產(chǎn)私募基金管理公司基匯資本與互聯(lián)網(wǎng)數據中心（IDC）發(fā)展商和營(yíng)運商中金數據建立合資伙伴關(guān)系，正為“互聯(lián)網(wǎng)數據中心基金”募集資金，旨在用于中國內地收購、開(kāi)發(fā)和運營(yíng)超大型IDC項目組合。在2020年9月，該平臺完成了總額約13億美元 (約90億人民幣)的融資。

另類(lèi)資本投資機構遠洋資本則推動(dòng)了數據中心的資產(chǎn)證券化進(jìn)程——以投資企業(yè)云泰數通的IDC服務(wù)收費收益權為底層資產(chǎn)，在2020年7月發(fā)行了國內IDC新型基礎設施收益權ABS，儲架規模為32億元人民幣，首期發(fā)行11.06億元，期限不超過(guò)9年，加權平均票面利率為4.03%。

2021年1月，私募股權投資巨頭KKR宣布超額募集了17億美元（約合人民幣110億元）的首只泛亞太地區房地產(chǎn)基金（KKR Asia Real Estate Partners），重點(diǎn)關(guān)注商業(yè)、工業(yè)和住宅地產(chǎn)等領(lǐng)域，包括投資如包括物流、長(cháng)租公寓、互聯(lián)網(wǎng)數據中心、養老地產(chǎn)等具有運營(yíng)基礎的平臺。

凱德集團總裁羅臻毓先生亦曾在觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)機構2020博鰲直播間采訪(fǎng)中透露，會(huì )考慮產(chǎn)業(yè)區、物流、數據中心等資產(chǎn)。 

此外，戴德梁行也在線(xiàn)上活動(dòng)中指出，隨著(zhù)“三道紅線(xiàn)”的出臺，預期2021年開(kāi)發(fā)商將會(huì )釋放更多商辦物業(yè)，如產(chǎn)業(yè)園、數據中心、物流資產(chǎn)等。

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原標題： 寶能地產(chǎn)收購鵬博士13個(gè)數據中心背后的數據浪潮