本以為會(huì )好起來(lái)的2022年依舊延續了hard模式。

風(fēng)聲鶴唳的當下，沉住氣、活下去才是最要緊的事。雖頂著(zhù)行業(yè)里唯一的曙光，租賃住房行業(yè)的從業(yè)者站在保障性租賃住房（以下或簡(jiǎn)稱(chēng)“保租房”）這塊大蛋糕面前，卻顯得迫不及待又張不開(kāi)嘴……

除了幾個(gè)“奉命”試吃的國家隊成員，周?chē)巳憾荚谟^(guān)望?！氨Ｗ夥康降自撛趺纯?？不同的城市政策有何不同？保租房項目到底能不能做？怎么做？”

積累了行業(yè)諸多困惑，睿和智庫以“抓住保租房的大機遇”為題，在4月20日舉辦了第23講線(xiàn)上公開(kāi)課。本文結合此次公開(kāi)課研討嘉賓的觀(guān)點(diǎn)，從行業(yè)關(guān)心的保租房相關(guān)問(wèn)題入手，撥開(kāi)迷霧、點(diǎn)亮微光。

1、標志著(zhù)中國新住房體系的成型

新住房體系，即是在“房住不炒”的主基調下，從以商品房為主的住房體系，轉為商品房、租賃住房并重體系，通過(guò)“租購并舉”解決社會(huì )上以年輕一代為主人群的住房問(wèn)題。然而，“租”與“購”如何齊驅?zhuān)?br/>

根據國家統計局數據，2021年商品房銷(xiāo)售規模約18萬(wàn)億，而按當前2億的租賃人口、人均租賃面積27平方米、平均單位租金29元/月來(lái)計算，我國的租賃住房市場(chǎng)規模約為2萬(wàn)億，約占商品房銷(xiāo)售規模的11%，雖然二者統計口徑略有差異，但仍能看出當前居民住房現狀與“租購并舉”仍有一定距離。

隨著(zhù)2021年7月保障性租賃住房實(shí)施政策的出臺，“十四五”期間650萬(wàn)套的規劃建設目標，為租賃住房市場(chǎng)注入了新的供給，同時(shí)也使“租購并舉”的住房體系進(jìn)一步得到了落實(shí)。

2、是推進(jìn)“以人為核心的新型城鎮化”的重要抓手

在2021年7月國務(wù)院印發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》中提到：“擴大保障性租賃住房供給，緩解住房租賃市場(chǎng)結構性供給不足……推進(jìn)以人為核心的新型城鎮化，促進(jìn)實(shí)現全體人民住有所居?！蹦敲幢Ｗ夥咳绾闻c“以人為核心的新型城鎮化”掛鉤？

“新型城鎮化”的首要表現是農村人口不斷向城鎮遷移。根據十四五規劃，未來(lái)5年我國常住人口城鎮化率要向65%邁進(jìn)，過(guò)程中將會(huì )有大量流動(dòng)人口涌入都市圈，勢必會(huì )帶來(lái)旺盛的租賃需求。保障性租賃住房的推出既從供給端緩解住房租賃結構性供給不足的矛盾，也體現了新型城鎮化“以人為核心”的根本宗旨。

圖片來(lái)源：圖蟲(chóng)創(chuàng )意

1、保租房將成為租賃市場(chǎng)的“壓艙石”

從供給目標來(lái)看，“十四五”期間，新增保障性租賃住房占新增住房供應總量的比例應力爭達到30%以上，而人口流入較大的一線(xiàn)城市均超過(guò)40%。若按此計劃目標推進(jìn)，伴隨著(zhù)保障性租賃住房供應量的增多，其發(fā)展將不僅對緩和房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲的預期有積極效果，同時(shí)也會(huì )帶動(dòng)租賃住房市場(chǎng)租金水平下降，起到市場(chǎng)“壓艙石”“定星盤(pán)”的效果。

2、保租房將影響市場(chǎng)化租賃住房的產(chǎn)品與服務(wù)水平

從保障對象來(lái)看，保障性租賃住房面向的是收入水平不高的新市民、青年人，基數大、需求多；從戶(hù)型標準來(lái)看，保障性租賃住房以不超過(guò)70平方米的小戶(hù)型為主，也正是租賃市場(chǎng)的主流產(chǎn)品（根據58安居客房產(chǎn)研究院數據監測顯示，租賃市場(chǎng)上1室和2室戶(hù)占比約71%）；從實(shí)施區域來(lái)看，保障性租賃住房是以人口流入的大城市為發(fā)展重點(diǎn)，而這也與租賃市場(chǎng)邏輯一致。

在目標客群、規劃產(chǎn)品、開(kāi)拓市場(chǎng)等一致的前提下，保租房與市場(chǎng)化租賃住房未來(lái)將要面臨的環(huán)境將是一致的。市場(chǎng)化租賃住房若不想被保租房“所同化”，其產(chǎn)品及服務(wù)必須要升級。

1、上海：政策推進(jìn)有序，以租賃用地為主要供應渠道

目前，上海是全國范圍內保障性租賃住房相關(guān)政策發(fā)布頻率最高、配套政策出臺相對完善的城市之一。從2021年4月推出《上海市發(fā)展公共租賃住房的實(shí)施意見(jiàn)》開(kāi)始，到2022年3月上海市發(fā)布《關(guān)于保障性租賃住房免繳城市基礎設施配套費的通知》，上海市陸續出臺了保障性租賃住房相關(guān)區域規劃、土地供應、設計規范、建設標準、運營(yíng)管理、金融支持、財政補貼等方面的配套政策。其中各區也因地制宜積極制定了各區保障性租賃住房的落實(shí)細則，保障性租賃住房政策推進(jìn)井然有序。

上海保障性租賃住房的特點(diǎn)：

（1）租賃用地是保障性租賃住房的主要供應渠道。2017年7月，上海首次推出租賃住房用地，截至2021年12月，上海共計出讓租賃用地規劃建筑面積超過(guò)1100萬(wàn)平方米，供應150余宗地，預計能夠帶來(lái)約23萬(wàn)套新增租賃房源供應，占“十四五”規劃新增的50%。

（2）供給結構細分，首推“保障性租賃住房”用地。2021年上海首次推出“保障性租賃住房”用地，與以往的“租賃住房用地”相比，其保障屬性更清晰。

（3）拿地主體以屬地央企、國企為主。2017年7月至今上海招拍掛租賃用地80%以上的拿地主體為上海本地的央企、國企，充分發(fā)揮市場(chǎng) “穩定器”“壓艙石”作用，不過(guò)未來(lái)保障性租賃市場(chǎng)上預計會(huì )有更多類(lèi)型的主體參與其中。

（4）準入條件排除已購房的職住分離客群。上海保障性租賃住房主要為無(wú)房或居住條件偏低的人群解決住房困難的問(wèn)題，這個(gè)準入條件下排除了已購房的職住分離的客群。

（5）配租方式優(yōu)先保障無(wú)房對象。上海保障性租賃住房的配租方式以先集中再常態(tài)化再輪候配租的方式進(jìn)行，但這種配租方式在實(shí)際落地的時(shí)候可能導致部分項目企業(yè)運營(yíng)的主動(dòng)性受限。

2、北京：政策出臺相對較緩，以集體土地建設保租房試點(diǎn)

2022年3月，北京市接連出臺《北京市關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實(shí)施方案》和《保障性租賃住房的認定細則及建設標準》，與其他保租房的重點(diǎn)城市相比，在租金定價(jià)、產(chǎn)品設計、準入對象等方面相對靈活彈性，符合北京市城市發(fā)展的需求。

北京保障性租賃住房的特點(diǎn)：

（1）以集體土地建設保障性租賃住房為主。截至2021年底，北京市已累計開(kāi)工利用集體土地建設租賃住房項目50個(gè)、房源約7.1萬(wàn)套，目前其中5個(gè)項目已建設完成并入市。

表1：北京集體土地租賃住房入市項目

資料來(lái)源：睿和智庫整理

（2）主要面向全市無(wú)房群體，但具體可放寬到特定區域內無(wú)房的同城異住上班族提供了便利。

（3）明確劃分住房類(lèi)型，滿(mǎn)足多種人群需求。北京市明確劃分了保租房的三種類(lèi)型：住宅型、宿舍型、公寓型，并對這三種租賃住房在配套設施、套型面積、居室配置、車(chē)位配比等方面制定了不同標準，滿(mǎn)足不同人群的租住需求。

3、廣州：以存量改造為主要抓手

作為人口凈流入的核心城市，廣州租賃住房需求量非常旺盛。近兩年，廣州密集出臺多項保障性租賃住房相關(guān)政策文件，多維度支持“十四五”期間保障性租賃住房計劃順利落地。但由于廣州住房結構較為復雜，城中村、“二房東”、類(lèi)住宅等規模占比較大，保障性租賃住房的發(fā)展仍存在一些亟待解決的難題。

廣州保障性租賃住房的特點(diǎn)：

（1）供給目標居全國首位。2021年9月14日，廣州市政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強住房保障工作的意見(jiàn)》，提出到2025年，全面完成66萬(wàn)套保障性住房建設籌集任務(wù)，其中保障性租賃住房60萬(wàn)套。白云區、番禺區、天河區保租房計劃供應量占到全市的50%。

（2）因地制宜，增加城中村改造配建等供給渠道?！爸槿恰钡貐^最顯著(zhù)的特征就是存在大量的“城中村”現象。僅廣州和深圳這兩個(gè)城市，預估有1000萬(wàn)人是在城中村居住。因此為保證保租房建設目標落地，廣州市在國家推行的供給渠道上，探索了七大保障性租賃住房籌建方式，新增了城中村改造配建、存量房源整租運營(yíng)等創(chuàng )新渠道。

（3）增量租賃用地少，目標完成主要以存量補齊。廣州建設用地開(kāi)發(fā)土地已接近極限，新增住宅用地尤為稀缺。2021年廣州市兩次集中供地中僅有一宗土地要求配建租賃住房；2022年廣州土地供應計劃中，預計供應租賃住房用地面積為43.69公頃，建筑面積254.52萬(wàn)平方米，供給規模不到上海2022年保租房專(zhuān)項用地供給規模的30%，更不及北京的15%。因此廣州保障性租賃住房的供給目標仍需大量存量住房補齊。

（4）存量物業(yè)產(chǎn)權合規性待明晰。實(shí)際運作中，部分項目物業(yè)存在產(chǎn)權合規性問(wèn)題，例如一棟物業(yè)只有一個(gè)大產(chǎn)權證，未作產(chǎn)權分割，經(jīng)營(yíng)地址無(wú)法明確，將會(huì )導致運營(yíng)方面臨非法經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險。因此相關(guān)問(wèn)題仍需政府部門(mén)出具明確的細則，優(yōu)化先行方案。

（5）以住宅社區為標準，存量改建難度大。廣州的保障性租賃住房的建設標準還未像北京一樣出臺詳細的指標，目前仍參照住宅標準實(shí)施。實(shí)際操作中，受物業(yè)條件限制，很多部分難以達到住宅標準要求，經(jīng)營(yíng)合規性受限。

圖片來(lái)源：圖蟲(chóng)創(chuàng )意

1、 如何判斷自身能否做保租房項目？

對于開(kāi)發(fā)商或者資方來(lái)說(shuō)，是否要啟動(dòng)保租房項目可以從以下幾個(gè)層面去判斷：

首先，考慮行業(yè)規模，也就是說(shuō)我們先考慮這個(gè)行業(yè)的蛋糕多大。對于保障性租賃住房來(lái)說(shuō)，按現今2億租房人口推算，現在中國的租賃住房市場(chǎng)規模是2萬(wàn)億，預計中長(cháng)期將會(huì )達到4-5萬(wàn)億的規模。市場(chǎng)規模較大且處于上升趨勢。

第二，考慮行業(yè)的收益水平是否與自身能力匹配。租賃住房行業(yè)的本質(zhì)是“薄利且回報周期長(cháng)”，需要大量資金，做好長(cháng)期持有的打算。因此，我們需要考慮自身的資金成本和投資刻度要求能否承受得住行業(yè)對應的收益水平和培育周期。

第三，考慮以何種方式進(jìn)入這個(gè)行業(yè)。在前兩點(diǎn)都考慮清楚的前提下，我們該考慮是要以自身企業(yè)的基因以及風(fēng)險偏好來(lái)選擇適合自己的商業(yè)模式。例如，自身的企業(yè)基因是否已經(jīng)擁有從開(kāi)發(fā)、到運營(yíng)、再到物管的全鏈條運作保租房項目團隊，是否擁有一定的資金成本優(yōu)勢。如果企業(yè)內部沒(méi)有相應的人員支持，融資成本也不具有優(yōu)勢的話(huà)，想要進(jìn)入這個(gè)行業(yè)建議優(yōu)先選擇與外部團隊合作。

2、保租房項目該怎么做？

“戰略”考慮清楚后，我們來(lái)看看“戰術(shù)”層面的問(wèn)題，即提高投資回報率的策略。

投資回報率測算的核心即是收益（息稅折舊攤銷(xiāo)前的收益）與成本（賬面投資成本）之間的比例關(guān)系。也就是說(shuō)，提高項目投資回報率的根本就是把分子（收益）做大，把分母（成本）做小。

目前行業(yè)的投資回報率普遍都比較低，4%的REITs的準入線(xiàn)能夠達到的項目非常少。

那么，要想收益端得到提升，我們可以從以下幾個(gè)方面考慮：

（1）租金收益的提升本質(zhì)是提高項目的出租率

目前，租賃住房項目的收益端租金收益絕對占極大比重。而保租房項目由于受政策租金標準的限制，租金收益可提升的主要手段即是提高項目的出租率水平。

為了提升出租率，吸引客戶(hù)入住，其核心是產(chǎn)品要能滿(mǎn)足客戶(hù)需求。

對于保租房項目來(lái)說(shuō)，雖然它具有政策保障的屬性，但是也絕對不能與產(chǎn)品體驗做切割?；仡櫛Ｗ夥吭趪覍用娴囊饬x，首先要滿(mǎn)足的是“以人為本的新型城鎮化”?！耙匀藶楸尽北厝恍枰獮樽饪吞峁┮粋€(gè)需求匹配的空間，這樣才能把社會(huì )發(fā)展的最根本的資源-人留在一個(gè)城市，讓這個(gè)城市的新陳代謝從根上轉起來(lái)。

（2）探索多種經(jīng)營(yíng)性收益

收益水平的改善，除了租金收益渠道也可以探索其他經(jīng)營(yíng)性收益。

例如，很多新增保租房項目，往往是大體量的租賃社區。根據政策要求，這類(lèi)租賃社區不僅要滿(mǎn)足客戶(hù)的居住需求，還要配置滿(mǎn)足租客多樣化生活需求的商業(yè)及綜合服務(wù)設施。如果規劃得當，相關(guān)配套設施的體驗感以及社區底商的租金也能為項目的整體收益帶來(lái)提升。

另外，也可以基于客戶(hù)的需求提供增值性服務(wù)。比如為飼養寵物的客戶(hù)提供寵物托管的服務(wù)，這既滿(mǎn)足了客戶(hù)需求，提高了客戶(hù)的滿(mǎn)意度，同時(shí)也帶來(lái)了企業(yè)收益。

圖片來(lái)源：圖蟲(chóng)創(chuàng )意

對于租賃住房行業(yè)來(lái)說(shuō)，如何“降本”才是關(guān)鍵。

（1）積極獲取租賃用地，降低“面粉價(jià)格”

對于租賃住房行業(yè)來(lái)說(shuō)，擁有一個(gè)匹配“面粉價(jià)格”是投資回報率達標的大前提。像上海的R4用地、北京的集體建設用地，這類(lèi)土地的價(jià)格基本只是同區域可售商品房土地價(jià)格的1/3，拿到這類(lèi)用地才能把土地成本給降下來(lái)。

（2）精細化運營(yíng)，控制成本及費用

對成本及費用的控制，還可以體現在精細化運營(yíng)中對項目?jì)炔抗芾砹鞒痰陌芽?。標準化的管理流程以及信息化的工具在一定程度上能夠起到降低成本的效果，是提升項目管理團隊人房比的重要手段。

（3）維持產(chǎn)品品質(zhì)，建安成本不建議縮減

住宅的使用年限非常長(cháng)，保租房也不例外?；咀≌行枰紤]到使用要求，保租房項目也同樣需要。例如房屋的隔音、采光、通風(fēng)等等。因此我們要從較長(cháng)的生命周期去考慮保租房的產(chǎn)品質(zhì)量，項目的建安成本不建議縮減。

在4月20日結束的睿和公開(kāi)課（第23講）——“抓住保租房的大機遇”中，與會(huì )嘉賓針對保租房的觀(guān)點(diǎn)眾多。但具體還需要通過(guò)實(shí)踐去甄別、論證。睿和智庫也將持續關(guān)注保租房的發(fā)展進(jìn)度與趨勢變化。