觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
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陽(yáng)光城的文化土壤就應該這樣，隔幾年沖一波，長(cháng)江后浪沖前浪，現在流行的叫后浪。
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 五一假期后的首個(gè)工作日，陽(yáng)光城在總部陽(yáng)光控股大廈舉行了年度股東大會(huì )。
一位現場(chǎng)投資者表示，這一次股東大會(huì )的出席管理層是陽(yáng)光城近年來(lái)最齊人的一次。據觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，執行董事長(cháng)兼總裁朱榮斌、執行副總裁吳建斌、執行副總裁闞乃桂、財務(wù)總監陳霓出席了現場(chǎng)。
本次股東大會(huì )也沒(méi)有花太多時(shí)間在宣讀議案上，而是很快進(jìn)入了交流階段，現場(chǎng)數位投資者與管理層圍繞陽(yáng)光城的利潤壓力、土地投拓、物業(yè)分拆以及和戰投泰康合作等方面進(jìn)行了長(cháng)達90分鐘的交流，其中朱榮斌也罕見(jiàn)回應了一直縈繞的離職傳聞。
陽(yáng)光城最近的股價(jià)持續走低，在上一個(gè)交易日（4月30日）甚至觸及了近一年來(lái)的谷底5.51元，泰康所帶來(lái)的市場(chǎng)效應并沒(méi)有改變房地產(chǎn)行業(yè)整體的走勢，陽(yáng)光城目前市值約為235億元。
關(guān)于陽(yáng)光城的討論點(diǎn)主要在于，在這個(gè)高度不確定性和充滿(mǎn)競爭性的市場(chǎng)中，公司過(guò)去的高增長(cháng)邏輯難以為繼。在各種精細化要求下公司并沒(méi)有展現出技高一籌的實(shí)力，仍在調整過(guò)去埋下的管理和負債問(wèn)題，而戰投方泰康的加入也沒(méi)有在業(yè)務(wù)層面給公司帶來(lái)太多深度改變。
朱榮斌認為，陽(yáng)光城內部已經(jīng)達成了共識，首要還是安全和穩健，“我覺(jué)得只要活下來(lái)，未來(lái)就有機會(huì )。哪怕是階段性的發(fā)展受影響”。
陽(yáng)光城獨立董事給公司的期望是“不敗”，換言之不考慮如何主動(dòng)取勝，而是只要不敗就是勝利。而泰康對公司的要求同樣是以穩為先。
然而，這也引起了股東們關(guān)于公司成長(cháng)性的憂(yōu)慮。去年，陽(yáng)光城銷(xiāo)售面積1528.52萬(wàn)平方米，權益銷(xiāo)售面積1006.26萬(wàn)平方米。
但在投拓端，陽(yáng)光城全年支付總地價(jià)707億元，權益對價(jià)401.96億元，合計補充權益土地儲備約725.96萬(wàn)平方米，相較于2019年近500億元的拿地預算減少了近20%，而相對2020年的銷(xiāo)售面積同樣不足。
朱榮斌表示：“拿地的確沒(méi)有達到預期，并購沒(méi)下手不后悔，在積極參與招拍掛，但仍然保持謹慎?！彼步o股東們打了預防針，“原本預計兩集中市場(chǎng)會(huì )有所放緩，但沒(méi)想到地價(jià)溢價(jià)仍然很高，有項目不好算過(guò)賬?！?/p>
目前，陽(yáng)光城手中6000億土儲貨值尚能維持今年與明年的銷(xiāo)售，而對于泰康的十年利潤要求，朱榮斌并不擔心?！爸灰獓噎h(huán)境不出現大變化，陽(yáng)光城手里的牌足夠完成第一個(gè)五年計劃?！?/p>
投資者們還是對陽(yáng)光城在“雙斌”加入這些年來(lái)的表現給予了肯定?！爱敵踔炜偟墓芾韴F隊在2017年底加入，給了股東很高的期待和增長(cháng)，現在你們帶領(lǐng)的陽(yáng)光城不再是區域型房企，也是實(shí)現了股東們當時(shí)的想法?！?/p>
這位投資人話(huà)鋒一轉，便開(kāi)始向朱榮斌討教起了離職傳聞的真實(shí)性。
事實(shí)上，關(guān)于朱榮斌離開(kāi)陽(yáng)光城的傳聞從2019年開(kāi)始便不脛而走，每一年都有媒體爆料稱(chēng)其將在年內離職，其中討論最多的便是重返碧桂園。
“坦誠地講，這些傳聞也不完全是空穴來(lái)風(fēng)，獵頭那邊是有主動(dòng)找過(guò)我?！敝鞓s斌說(shuō)，對于這些傳聞，他看得很開(kāi)，并沒(méi)有直接否認，而是和股東們聊起了發(fā)展與改變。
“我跟老板也說(shuō)任何東西都不能阻礙公司發(fā)展，任何東西都在變化，但公司不變，朱榮斌還在就是好事？也不一定。不變，就覺(jué)得一定是好事嗎？不見(jiàn)得?！?/p>
朱榮斌直言：“真實(shí)的情況應該是，不要怕我變。去年年底，我跟老板簽了個(gè)5年之約。我走不了是事實(shí)，我覺(jué)得你們不用再關(guān)心這個(gè)問(wèn)題?！?/p>
在他看來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)在變，公司在泰康加入后也在變，任何事情都在競爭中推進(jìn)，對于股東們憂(yōu)慮的公司穩定性問(wèn)題，公司團隊和經(jīng)營(yíng)狀態(tài)都不用過(guò)度解讀?！巴獠凯h(huán)境在變，公司環(huán)境在變。不見(jiàn)得聽(tīng)到不變就是好事情，聽(tīng)到變就是壞事情?！?/p>
朱榮斌說(shuō)，他曾和老板講過(guò)，如果他走了，可能來(lái)另一個(gè)人把公司干得更好。陽(yáng)光城的文化土壤就應該這樣，隔幾年沖一波，長(cháng)江后浪沖前浪，現在流行的叫后浪。
朱榮斌認為，陽(yáng)光城就是缺后浪?！拔揖拖Ｍ颐撎Q骨，雖然還是朱榮斌，但是要換個(gè)腦袋。我也在調整，感覺(jué)老朱榮斌已經(jīng)黔驢技窮。我們自己是待下來(lái)了，但是我們都要‘換人’，不然無(wú)法適應周?chē)淖兓??！?/p>
2020年9月9日晚8點(diǎn)，陽(yáng)光城公告宣布，泰康人壽及泰康養老與陽(yáng)光城第二大股東上海嘉聞投資管理有限公司簽訂《股份轉讓協(xié)議》，約定泰康人壽及泰康養老通過(guò)協(xié)議受讓的方式，從上海嘉聞受讓公司13.53%的股份，共計554,710,264股。
對于流動(dòng)性相對沒(méi)那么緊張、財務(wù)相對穩定的陽(yáng)光城來(lái)說(shuō)，此次引入險資泰康，除了基本面上關(guān)于“三線(xiàn)四擋”的財務(wù)考量，以及公司融資方面的賦能外，兩者在業(yè)務(wù)上的協(xié)同與合作是不可忽視的因素。
投資者們也就這方面進(jìn)行了追問(wèn)。首先是關(guān)于融資方面，朱榮斌坦言：“我們在融資上面有一點(diǎn)合作，但是非常小，因為泰康它所有審批都是按照金融系統機構的要求，相對會(huì )嚴?！?/p>
存量項目方面，泰康有一些不能分拆的項目，而陽(yáng)光城擁有一些低效的商業(yè)、公寓，對于公司來(lái)說(shuō)比較雞肋的資產(chǎn)，雙方布局城市匹配的話(huà)會(huì )在這方面展開(kāi)合作。
對于雙方而言，要找商業(yè)條件合適的城市進(jìn)行合作。朱榮斌坦言，我們跟泰康接觸之后發(fā)現，養老確實(shí)還賺錢(qián)，不過(guò)現在能夠賺錢(qián)的領(lǐng)域，只有很小的一個(gè)市場(chǎng)，也就是養老里面的剛需市場(chǎng)。
第三，陽(yáng)光城的物業(yè)社區跟泰康的合作，這是目前房地產(chǎn)公司和養老地產(chǎn)尚未走出來(lái)的一條合作路徑，還在探索之中，以提供物業(yè)服務(wù)為主，物業(yè)公司與養老社區設立平臺。
“大家不要對盈利有太高期待，養老業(yè)務(wù)周期比較長(cháng)。它就是長(cháng)期主義，這是長(cháng)期持續戰斗，還需要長(cháng)期主義的錢(qián)來(lái)支撐，現在屬于雙方都不要太計較代價(jià)的科研階段。
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