投拓狗日記 作者：陽(yáng)新芽
在地產(chǎn)收并購中，經(jīng)常會(huì )遇到一種情況：目標公司名下除了我們想要的土地資產(chǎn)外，可能還存在其它非理想資產(chǎn)和業(yè)務(wù).
你可能說(shuō)：“資產(chǎn)收購不就行了嗎”?！f(shuō)的輕巧，地產(chǎn)圈收并購項目里直接走資產(chǎn)收購的不到20%，其它基本都是直接或間接股權轉讓。
為啥？主要就是資產(chǎn)收購環(huán)節的稅負太高！
※：股權收并的節稅原理并不是減少稅賦，而是延遲納稅，同時(shí)時(shí)間換空間，以便后續一系列稅籌操作。
那么問(wèn)題來(lái)了，有沒(méi)有一種模式，既可以單獨收購目標資產(chǎn)，又可以實(shí)現和股權收購差不多的節稅目的？
有，先將目標資產(chǎn)剝離到殼公司，然后再收購該殼公司的股權，以達到交易目的。
資產(chǎn)剝離主要有三大途徑：分立、劃轉、作價(jià)出資
其中，使用頻率最高的就是分立。
公司分立
分立的說(shuō)的簡(jiǎn)單點(diǎn)，就是分家！
把一個(gè)公司分成兩個(gè)公司；把一個(gè)公司的資產(chǎn)，分到兩家公司。如果原公司還在，新注冊一家公司，這叫“存續分立”；如果原公司注銷(xiāo)，新注冊?xún)杉夜?，這叫“新設分立”。
※：在地產(chǎn)實(shí)操中，一般只采用存續分立，下文分立均為存續分立。
分立節稅的條件
分立最大的優(yōu)勢就是稅負，其中契稅免繳，而所得稅、增值稅、土增稅都可以在一定的條件下實(shí)現免稅，我們具體來(lái)看一下：
01 所得稅
分"一般性稅務(wù)處理"及"免稅處理"兩種情況，其中免稅處理官方用語(yǔ)——『特殊性稅務(wù)處理』
想要實(shí)現"特殊性稅務(wù)處理"需要滿(mǎn)足以下三個(gè)條件：
1）具有合理的商業(yè)目的，且不以減少、免除或者推遲繳納稅款為主要目的；
2）業(yè)分立后的連續12個(gè)月內分立A、B公司均不得改變分立資產(chǎn)原來(lái)的實(shí)質(zhì)性經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；
3）取得股權支付的原主要股東，在分立后連續12個(gè)月內不得轉讓所取得的股權；
※：實(shí)操中如需適用特殊性稅務(wù)處理規避所得稅應在12個(gè)月之后進(jìn)行轉讓?zhuān)梢酝ㄟ^(guò)"先行簽署轉讓協(xié)議并鎖定價(jià)格，移交管理權，股權全部質(zhì)押到交易對方名下（股權轉讓款先采用借款形式支付），12個(gè)月后再完成過(guò)戶(hù)"。
02 增值稅
（國稅總局2011年第13號）“……分立等方式，將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權、負債和勞動(dòng)力一并轉讓給其他單位和個(gè)人，不屬于增值稅的征稅范圍?！?/p>
特別需要注意的是，從2016年下半年以來(lái)，稅務(wù)機關(guān)對企業(yè)通過(guò)分立的方式剝離資產(chǎn)實(shí)現資產(chǎn)重組的審核態(tài)度一直保持嚴厲的審核姿態(tài)。
根據“實(shí)質(zhì)重于形式”的原則，分立行為必須具有合理的商業(yè)目的，且不以減少、免除或者推遲繳納稅款為目的，因此我們在分立實(shí)操中，應當先由稅務(wù)人員向稅務(wù)機關(guān)進(jìn)行合理性解釋報備并獲得稅局的認可。
※：根據經(jīng)驗，單獨“以地產(chǎn)項目作為資產(chǎn)”分立出新公司后轉讓股權，往往會(huì )被認定為“涉嫌以規避稅費為目的的資產(chǎn)轉讓”。因此在并購實(shí)操中，在將地產(chǎn)項目作資產(chǎn)剝離時(shí)，除目的地塊外通常還需并入原公司的一部分債務(wù)，以規避惡意避稅之嫌?！ㄗh比例達到10%左右。
03 土增稅
（財稅[2015]5號）“……暫不征土地增值稅……上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)?！?/p>
※：實(shí)操中——在企業(yè)分立的過(guò)程中圍繞著(zhù)目標公司本身的主營(yíng)來(lái)操作（大部分都為實(shí)業(yè)公司）由此來(lái)達到免征土地增值稅的效果。未來(lái)再申請房產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，并更經(jīng)營(yíng)范圍。
04 契稅
（財稅[2008]175號）“……對派生方、新設方承受原企業(yè)土地、房屋權屬，不征收契稅。
分立流程和承責
一個(gè)完整的分立流程需要經(jīng)過(guò)以下4個(gè)步驟：
1、起草分家方案——即清點(diǎn)原公司有多少資產(chǎn)和負債，分立出來(lái)的兩家公司，分別應該分得哪些資產(chǎn)和負債。并起草分立方案，含分立目的、形式、債務(wù)分擔辦法等。目標公司委托會(huì )計師事務(wù)所對分立與被分立企業(yè)的資產(chǎn)、負債情況進(jìn)行評估；
2、通知債權人——弄完分家方案后，原公司簽署《股東會(huì )決議》，存續與分立公司簽署《分立協(xié)議》。原公司在《分立協(xié)議》簽署10日內通知債權人，并在30日內登報公告（債權人行權時(shí)間：登報后45日）；
為防止企業(yè)借合并或者分立轉移債務(wù)、逃避責任，《合同法》規定：“除債權人和債務(wù)人另有約定除外，由分立后的公司享有連帶債權，承擔連帶債務(wù)?！?/p>
3、申請免稅——目標公司將上述相關(guān)資料報稅局審核確認，其中需向地稅局『申請免征』土地增值稅、契稅，向國稅局申請免征增值稅，企業(yè)所得稅（一般性稅務(wù)處理）與印花稅按規定繳納。
4、辦理變更登記——目標公司與分立企業(yè)共同向交易中心申請辦理土地房產(chǎn)變更登記
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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