觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)（ID:guandianweixin)
這家目前在管面積5000萬(wàn)平方米左右，經(jīng)營(yíng)面積過(guò)1億平方米，在眾多物業(yè)管理企業(yè)中并不起眼的一位，已經(jīng)邁向大力擴張之路。
收購恒大物業(yè)告吹后不到一個(gè)月，合生創(chuàng )展瞄上了另一家物業(yè)管理上市公司——奧園健康。
11月3日，資本市場(chǎng)多個(gè)消息來(lái)源稱(chēng)，中國奧園擬將其物業(yè)管理子公司奧園健康55%股權出售予合生創(chuàng )展。中國奧園目標是在本月底前交易取得進(jìn)展，以緩解流動(dòng)性壓力。當日收盤(pán)，奧園健康累計漲9.41%。
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體第一時(shí)間咨詢(xún)事件旋渦中的兩位主角：奧園健康、合生創(chuàng )展，雙方均表示以公告消息為準。
REDD援引消息人士說(shuō)法指，中國奧園本周一直在與私募債券持有人進(jìn)行磋商，向他們保證將履行債務(wù)義務(wù)，其未披露的12月到期私募債券規模估計超過(guò)5億美元。
而有據信接近市場(chǎng)信息的知情人士告訴觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體，合生創(chuàng )展只是交易中的其中一方潛在對象，中國奧園就出售事件還在與同行交流。
據市場(chǎng)人士了解，除合生創(chuàng )展之外，中國奧園已接觸的潛在買(mǎi)家還包括碧桂園、世茂、美的等公司。最終交易成功與否，主要看價(jià)格。
另觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體也獲悉，中國奧園近日已經(jīng)開(kāi)始接受競價(jià)，其中一種說(shuō)法是預計11月底前付款。
值得一提的是，此次消息中，亦傳出合生創(chuàng )展有意收購雅居樂(lè )的物業(yè)管理部門(mén)雅生活服務(wù)。雖然后續有雅生活知情人士對此否認，稱(chēng)該消息不屬實(shí)。
事件尚在發(fā)酵，最終結果如何尚待時(shí)間驗證。但若在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)將視角放在交易潛在對象合生創(chuàng )展身上，則會(huì )驚覺(jué)：這家目前在管面積5000萬(wàn)平方米左右，經(jīng)營(yíng)面積過(guò)1億平方米，在眾多物業(yè)管理企業(yè)中并不起眼的一位，已經(jīng)邁向大力擴張之路。
在過(guò)去兩年物業(yè)管理公司上市潮中，合生活其實(shí)并不起眼，其作為非上市公司，在母公司合生創(chuàng )展的公告中亦鮮少出現。直至1個(gè)月前的一場(chǎng)胎死腹中的“蛇吞象”交易，才將市場(chǎng)的目光聚焦到這家物管公司。
彼時(shí)其作為買(mǎi)方，購買(mǎi)中國恒大所持有的恒大物業(yè)5,416,216,311股份，占恒大物業(yè)已發(fā)行股本的50.1%，對價(jià)為200.4億港元。交易規定，買(mǎi)方須以現金支付代價(jià)，合生活擬通過(guò)內部資源及銀行融資為代價(jià)提供資金。
若參考合生活2021年上半年錄得總收入15.94億港元，利潤約為5.07億港元，在管面積5000萬(wàn)平方米左右，經(jīng)營(yíng)面積過(guò)1億平方米，以及恒大物業(yè)截至2020年末營(yíng)收105億元，凈利潤26.47億元，合約面積約5.65億平方米，在管面積約3億平方米等多方面的數據，這筆交易用“鯨吞”來(lái)形容完全不為過(guò)。
即便該交易最終由于條款原因，未能最終達成，但在合生創(chuàng )展公告中，其重點(diǎn)指出，至今其仍準備根據該協(xié)議完成買(mǎi)賣(mài)銷(xiāo)售股份，但是恒大物業(yè)于訂立該協(xié)議后提出修改其中包括代價(jià)的付款條款，這令合生創(chuàng )展不可接受。
合生活總裁夏冠明在接受采訪(fǎng)時(shí)亦強調，目前仍希望這樁收購交易可以繼續下去。他同時(shí)也透露，事實(shí)上，合生活也在繼續洽談其他的物企收購案。
不管此次傳出正在接洽中國奧園旗下的奧園健康，或是雅生活的物業(yè)管理部門(mén)最終結果如何，合生活作為物業(yè)管理行業(yè)的后來(lái)者，規模擴張的雄心已經(jīng)表現的淋淋盡致，并且這家企業(yè)正在不斷尋找機會(huì )，以小博大。
僅此次緋聞對象的兩家企業(yè)，最新的管理數據是奧園健康在管理的收費建筑面積約4400萬(wàn)平米，合約面積約8400萬(wàn)平方米；雅生活為4.24億平方米，總合約面積5.84億平方米?；旧隙际桥c合生活同等，或數倍規模大小。
若按照市值簡(jiǎn)單計算，合生活要收購奧園健康55%股權的話(huà)，交易對價(jià)以截至11月3日收市市值計算將達到14.86億港元，已經(jīng)接近合生活半年的營(yíng)業(yè)收入。另外一家雅生活，市值則在332.99億港元。
但這并不意味著(zhù)合生沒(méi)有機會(huì )拿下上述目標公司。
僅就奧園健康而言，觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，市場(chǎng)所傳言的碧桂園、世茂、美的等公司中，碧桂園服務(wù)今年來(lái)已相繼并購藍光嘉寶、富力旗下富良環(huán)球與彩生活旗下鄰里樂(lè )控股，以及財信發(fā)展旗下安徽誠和等中大型物業(yè)公司，在可動(dòng)用資金層面或已面臨一定限制；
世茂服務(wù)雖然近期針對并購已增發(fā)股票及發(fā)債券籌集并購資金，但年內該公司所開(kāi)展的大規模收購案例較少，總體策略仍偏謹慎；相較之下，曾下定決心以200億港元兼并恒大物業(yè)的合生系，在出價(jià)上或更進(jìn)取。
而無(wú)論是恒大物業(yè)，還是奧園健康或雅生活，它們出現出讓或潛在出讓股權機會(huì )大多源于母公司目前所遭遇的行業(yè)壓力。
其中，中國奧園過(guò)去一個(gè)月以來(lái)先后由大股東聯(lián)手恒基增資10億港元，在償還15億元到期公司債后還進(jìn)一步回購了部分2022年到期美元債。當時(shí)該公司表示，年內所有到期公司債已償還，包括2022年亦無(wú)境內公司債到期。
近期中國奧園在投資者會(huì )議上表態(tài)，明年有5億美元債到期，計劃使用此前發(fā)行的5.5億美元債償還；以及在稍后時(shí)間接觸投資人，為明年4月到期7億港幣銀團貸款進(jìn)行再融資。不曾想，如今該公司已經(jīng)有了要出售物業(yè)公司回流資金的想法。
另一方面，早前亦有傳聞，合生活是有上市期待的，在今年7月，彼時(shí)合生創(chuàng )展收購一家物業(yè)管理公司100%股權，即合生活以114萬(wàn)元關(guān)聯(lián)收購珠江房地產(chǎn)旗下瑞特物業(yè)的100%股權之時(shí)，市場(chǎng)便有消息傳出，合生創(chuàng )展的物業(yè)板塊即將拆分單獨上市。
在外界所關(guān)注的物業(yè)并購基金上，合生創(chuàng )展截止上半年現金及銀行存款約為428.55億港元，手中還擁有654.04億港元短期及長(cháng)期銀行貸款額度未使用。
即便如此，面對動(dòng)輒200億港元的大型并購，全額使用自有資金顯然會(huì )對現金流造成極大負擔。有說(shuō)法指，此前計劃收購恒大物業(yè)時(shí)，合生可能采用夾層基金式的杠桿并購融資，自己充當劣后的角色。
萬(wàn)億目標
在合生創(chuàng )展的公告中，這三個(gè)字最早出現在2018年年報，也就是自2019年才開(kāi)始出現。彼時(shí)，合生活代表的是手機應用，為旗下住宅項目提供管家及購物服務(wù)。
合生活高頻出現在合生創(chuàng )展公告中的轉折點(diǎn)則應該確定為大股東朱孟依以“優(yōu)選好生活”20%股權置換合生活、合生商業(yè)同等股權這一事件。彼時(shí)公告指出，“優(yōu)選好生活”是一家以科技構建生態(tài)，以金融服務(wù)及經(jīng)紀人為交易核心，連接第三方與平臺的交易及服務(wù)平臺。
與此同時(shí)，在2019年，合生創(chuàng )展物業(yè)管理板塊主要指的是康景物業(yè)管理，而到了2020年，物業(yè)管理板塊下的表述已經(jīng)變更為合生活智慧社區平臺。
如果將其業(yè)務(wù)模式與已經(jīng)上市的物業(yè)管理公司對比，或許彩生活是一個(gè)非常好的參考標的。因為這是另一家以GMV作為核心數據的物業(yè)管理企業(yè)。
據了解，合生活在2021年半年業(yè)績(jì)介紹中，其便重點(diǎn)指出社區科技收入實(shí)現月活率65%，復購率68%、GMV復合增長(cháng)率139%、GMV121億元同比增長(cháng)率650%，客戶(hù)轉換率74%。
并且，在合生活總結大會(huì )中，經(jīng)營(yíng)數據也是以相關(guān)數據為主要業(yè)績(jì)情況。具體如，技術(shù)研發(fā)板塊，上半年智慧小鎮及合生活系統共上線(xiàn)升級10大平臺，開(kāi)發(fā)537個(gè)子系統；大宗非標事業(yè)群GMV總計66.7億元，完成率114%；供應鏈大B業(yè)務(wù)GMV38.4億元，SKU上線(xiàn)13.3萬(wàn)個(gè)；上半年B&C端運營(yíng)GMV總計4.93億，完成率101%。
而物業(yè)管理企業(yè)傳統的物業(yè)管理費相關(guān)內容，被合生活擺在了最后：基礎物業(yè)半年度收費完成率89.4%，用戶(hù)滿(mǎn)意度85.4分。
夏冠明也表示，傳統物業(yè)公司主營(yíng)業(yè)務(wù)和副營(yíng)業(yè)務(wù)結構的比例通常是8:2，80%的收入來(lái)自管理費的收入，剩下的20%是多種經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)收入。而合生活則恰好相反，物業(yè)管理的收入只占到兩三成，剩余的收入則是從社區經(jīng)濟這個(gè)版塊產(chǎn)生的，今年兩者的比例大約是2:8，明年預計可能達到1:9。
事實(shí)上，合生活也是以GMV數據來(lái)制定目標，據合生活官方微信透露的信息，其實(shí)有萬(wàn)億戰略目標。與之參考對比的是，其目前半年度的GMV是過(guò)百億。換而言之，實(shí)現萬(wàn)億還有四倍的于目前成績(jì)的空間待提升。
也就是說(shuō)，彩生活過(guò)去的經(jīng)營(yíng)模式在很大程度上能成為合生活經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)增長(cháng)路徑的參考。簡(jiǎn)而言之，無(wú)非就是兩方面，一是提高用戶(hù)基數，二是提高轉化率。
這同時(shí)也意味著(zhù)，對于合生活而言，在固定用戶(hù)基數的情況下，提高轉化率的路徑是相對而言比較困難的，但在固定轉化率的同時(shí)，不斷的快速擴大用戶(hù)基數，也將幫助其快速實(shí)現經(jīng)營(yíng)目標。
所以，對于合生活而言，規模也是一項非常重要的指標。夏冠明便曾指出，增量并不僅僅依靠管理規模的增量，在管理面積規模之外，還有經(jīng)營(yíng)面積的規模。合生活在管面積5000萬(wàn)平方米左右，但其經(jīng)營(yíng)面積超過(guò)1億多平方米，因為還有幾十家中小物企管理的社區也是在合生活的經(jīng)營(yíng)面積之內。
經(jīng)營(yíng)管理規模也類(lèi)似于彩生活當初小股合作等輕資產(chǎn)模式，即物業(yè)管理方使用彩生活系統，該部分物業(yè)管理面積，則會(huì )相應的計入經(jīng)營(yíng)面積，這部分都將是用戶(hù)基礎。
不過(guò)，在眾多物業(yè)管理企業(yè)都將增值服務(wù)作為重點(diǎn)發(fā)展方向時(shí)，大部分企業(yè)都傾向于采用自己的系統，若非實(shí)實(shí)在在捏在手中的管理面積，在物業(yè)管理行業(yè)并購的時(shí)代，合作面積將無(wú)法成為穩定且具備規模的來(lái)源。
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