房貸新規出臺近一月，“房貸受限”的刷屏讓購房者焦慮起來(lái)。

“房東天天催我早點(diǎn)付首付然后去銀行申請貸款，說(shuō)是現在額度緊張了，等到放款還不知道要多久，不要耽誤他買(mǎi)房?！倍址抠彿空叽篥瑢Α敦斀?jīng)》記者表示，在此之前，他與房東協(xié)商在4月之前將首付付清，現在雙雙對未知的放款時(shí)間感到擔憂(yōu)。

近期，各地銀行傳來(lái)房貸額度收緊的消息。據《財經(jīng)》記者走訪(fǎng)調查，在一線(xiàn)城市中，北京暫未出現銀行額度大幅收緊的現象，而在上海、廣州、深圳，大部分銀行放款的時(shí)間較此前延長(cháng)，部分銀行表示目前受額度限制，貸款者需要排隊等待。

在額度受限之外，房貸利率也面臨上調。據21世紀經(jīng)濟報道，自1月27日起，中國銀行、中國農業(yè)銀行、中國建設銀行、中國工商銀行的房貸利率將全部上調，由此前的首套房LPR+40bp，二套房LPR+60bp調整為首套房LPR+55bp，二套房LPR+75bp。

一位廣州地區的房產(chǎn)中介告訴《財經(jīng)》記者，他們在1月26日就已經(jīng)收到上述通知，并已開(kāi)始執行?！埃ǔ怂拇笮校┠壳捌鋵?shí)基本都上調了，只有外資銀行利率低、額度充裕?！痹撝薪楸硎?。

“這個(gè)利率的上調不算很夸張，雖然首套利率看來(lái)有點(diǎn)吃虧?！敝性禺a(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示，不排除后續其他地方會(huì )跟進(jìn)，特別是近期市場(chǎng)較熱的城市。

“四大行出現了調整，具有很強的信號，這四大行本身屬于房貸規模較大的銀行，調整有風(fēng)向標意義。通常宣布房貸利率上調會(huì )出現傳導效應，心理上和實(shí)際操作過(guò)程中都有?！?易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)指出。

《財經(jīng)》記者向深圳、上海兩地的中介詢(xún)問(wèn)了情況，均表示目前暫未收到房貸利率上調的通知。

值得注意的是，多名業(yè)內人士提醒，在信貸收緊背后，要注意防范既有購房合同違約等風(fēng)險。

周期延長(cháng)，貸款排隊

“我的貸款經(jīng)理告訴我，由于房貸新規調控，正常的額度還沒(méi)下來(lái)。年后放的最晚的幾筆還是11月初申請的?！币晃辉诤贾菽彻煞菪猩暾堎J款的購房者對《財經(jīng)》記者表示。

上述貸款經(jīng)理所指的新規，即中國人民銀行聯(lián)合銀保監會(huì )于2020年12月31日發(fā)布的《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》（簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》），從銀行側對個(gè)人和企業(yè)的房地產(chǎn)貸款比例進(jìn)行限制，劃出“兩道紅線(xiàn)”，從2021年元旦起實(shí)施。

“目前排隊都已經(jīng)排到二季度之后了?！鄙虾Ｄ彻煞菪兄行刨J部業(yè)務(wù)員對《財經(jīng)》記者表示：“我們每個(gè)月都有規定的額度，具體投放多少也不一定，現在我們也無(wú)法保證需要多久能拿到貸款?！?/p>

另一家股份行深圳支行的業(yè)務(wù)人士同樣表示，該行房貸額度比較緊張，需要排隊。

而在廣州，也有某中小地產(chǎn)商廣州分部人士向《財經(jīng)》記者表示，當地多家股份行房貸額度驟然吃緊，“現在準備年前逐個(gè)約吃飯，把去年的存量放完，新的就不給他們接了?！贝_認了此前傳出銀行業(yè)接到當地金融監管窗口指導消息的真實(shí)性。

嚴躍進(jìn)認為，當前部分地區房貸趨緊主要有兩方面因素，一方面是房貸集中度政策落地；另一方面是年初信貸額度受影響。部分地區房貸放款周期延長(cháng)，主要也是額度收緊所致。

在走訪(fǎng)中，上海地區某國有大行支行業(yè)務(wù)員對《財經(jīng)》記者表示，他們銀行的額度影響不大，但是從放款時(shí)間來(lái)看，以往放貸時(shí)間在兩周到三周左右，現在保守估計在三個(gè)月左右。

“對于國有四大行來(lái)說(shuō)，額度應該是沒(méi)有問(wèn)題的，主要是放款周期會(huì )變長(cháng)。銀行對申請人審核的時(shí)間變長(cháng)了，包括審核貸款人的資質(zhì)以及是否有違規資金流入樓市，這方面的審核是比較嚴格的，所以時(shí)間可能會(huì )有所延長(cháng)?！北R文曦分析稱(chēng)。

值得注意的是，嚴躍進(jìn)告訴《財經(jīng)》記者，信貸收緊會(huì )限制市場(chǎng)交易，或者說(shuō)有助于市場(chǎng)的穩定。但是在實(shí)際過(guò)程中，也要防范各類(lèi)風(fēng)險，包括恐慌性購房以及既有購房合同違約等風(fēng)險。

防范違約風(fēng)險

據《財經(jīng)》記者觀(guān)察，隨著(zhù)銀行放款周期延長(cháng)已成既定事實(shí)，購房論壇和購房群中擔心合同違約的人多了起來(lái)，文章開(kāi)頭被房東催促盡快貸款的大霈便是其中一員。

“房東和我說(shuō)，如果晚于預期時(shí)間還沒(méi)等到銀行放貸，這就算我違約了?！贝篥硎?。

對此，相關(guān)律師告訴《財經(jīng)》記者，購房者是否構成違約，取決于購房合同中是否對付款時(shí)間作出了具體約定，如果購房者在約定的期限內未能如期付款，那么一旦案件進(jìn)入訴訟，其結果很可能將對購房者不利。

“除非法院認為房貸政策改變屬于不可抗力，但是多數案例中，法院不會(huì )這么認為。同時(shí)，買(mǎi)方還需要舉證銀行放款周期延長(cháng)這一事實(shí)?！痹撀蓭熝a充道。

值得注意的是，除了放款周期延長(cháng)可能導致的潛在違約風(fēng)險，房貸利率上調可能變相增加購買(mǎi)雙方的違約幾率。

得知廣州四大行上調房貸利率后，鄭陽(yáng)立刻向中介詢(xún)問(wèn)其房貸利率情況。去年12月25日，他在廣州距離市區1小時(shí)車(chē)程的南沙區簽下了人生中第一套房子。由于公積金額度有限，他采用了公積金+商貸的組合貸款方式，原本以為網(wǎng)簽過(guò)了就能安心，但近期廣州等地房貸額度偏緊、利率上調等消息讓他始終提心吊膽?！艾F在公積金貸款手續已經(jīng)走到最后一步，但商貸還沒(méi)開(kāi)始辦，萬(wàn)一利率上調，整體利息又要多出幾萬(wàn)塊?！?/p>

某貸款中介對《財經(jīng)》記者介紹，如果說(shuō)客戶(hù)還沒(méi)有和銀行簽訂貸款合同，就得按照最新的基點(diǎn)來(lái)簽訂?！暗且呀?jīng)簽了合同的客戶(hù)也可能要排很久的隊，現在有的銀行額度比較緊張，那些愿意上調基點(diǎn)的客戶(hù)或許會(huì )更快獲批?！?/p>

“避免違約風(fēng)險首先還是看買(mǎi)賣(mài)雙方，都要做好協(xié)商，不要把時(shí)間卡的特別緊。同時(shí)，要盡量選擇大銀行，因為有些小銀行額度不夠，排隊會(huì )更麻煩。此外，購房者的資質(zhì)千萬(wàn)不要作假，準備的材料要充分，避免不必要的耽誤?！北R文曦建議道。

調控能否去“泡沫”？

從市場(chǎng)情況來(lái)看，北上廣深四大一線(xiàn)城市中，廣州、上海、深圳均傳出房貸偏緊的消息，但據《財經(jīng)》記者走訪(fǎng)，北京地區多家中介一直表示尚未出現房貸收緊情況，某大型連鎖機構中介告訴《財經(jīng)》記者，當前北京地區二手房，商業(yè)貸款放款時(shí)間為10天，公積金、商業(yè)貸款組合貸大約需要一個(gè)半月。

有資深房地產(chǎn)行業(yè)人士認為，這主要是因為北京地區房地產(chǎn)調控政策近年來(lái)較其他一線(xiàn)城市更為嚴格。

在近日舉辦的“中央經(jīng)濟工作會(huì )議解讀與當前經(jīng)濟形勢分析”專(zhuān)題研討會(huì )上，央行貨幣政策委員會(huì )委員馬駿表示，有些領(lǐng)域的泡沫已經(jīng)顯現。

“去年我國幾個(gè)主要的股市指數都大幅上升，接近30％，在經(jīng)濟增速大幅下降的情況下出現如此牛市，不可能與貨幣無(wú)關(guān)。另外，近期上海、深圳等地房?jì)r(jià)漲得不少，這些都與流動(dòng)性和杠桿率的變化有關(guān)?！瘪R駿指出。

據貝殼研究院監測數據顯示，2021年1月，36城主流首套房貸利率5.23%，二套利率5.52%，環(huán)比均微增1個(gè)基點(diǎn)，且從去年12月開(kāi)始已經(jīng)連續兩個(gè)月上升。另外，36城房貸平均放款周期自去年9月以來(lái)經(jīng)歷“五連升”達到53天，環(huán)比延長(cháng)5天。

在樓市“熱”的背景下，近期多地樓市調控有升級態(tài)勢，不僅有深圳和上海這類(lèi)一線(xiàn)城市，還包括合肥與杭州。

與此同時(shí)，包括北京、成都等地在內的住建委頻繁發(fā)聲，貫徹落實(shí)中央關(guān)于“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”精神，切實(shí)維護群眾合法權益，對惡意擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的行為“零容忍”。

據住建部官網(wǎng)，近日，住房和城鄉建設部副部長(cháng)倪虹帶隊赴上海、深圳等地調研督導房地產(chǎn)市場(chǎng)情況。

在盧文曦看來(lái)，最近一系列的調控，主要是針對市場(chǎng)上矛盾突出的地方的精準打擊，比如說(shuō)打新熱等?！霸谶@個(gè)過(guò)程當中，投機帶來(lái)的市場(chǎng)的虛火會(huì )慢慢消掉，市場(chǎng)的交易會(huì )有所收縮，包括情緒也會(huì )有所控制，預計后續市場(chǎng)的這個(gè)交易熱度不會(huì )像現在這么熱。當然剛需購房者還是該買(mǎi)就買(mǎi)?！?/p>

也有業(yè)內分析人士認為，要警惕某些政策“誤傷”剛需?！疤貏e是打新潮，價(jià)差巨大，而投資客首付比例高基本全款，優(yōu)選、代持稀釋了剛需可能買(mǎi)到的房子，制造了恐慌?！?/p>

嚴躍進(jìn)則表示，各地密集的調控政策可能會(huì )使樓市短期降溫，但要想樓市真正降溫不能只靠調控，否則降溫以后還會(huì )反彈?！皩?shí)際上，供求決定價(jià)格，而政策只是影響價(jià)格。一個(gè)是根，一個(gè)是本，根本共抓，市場(chǎng)才能真正穩定?！?/p>