作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)（ID：guandianweixin）

“謠傳就像河流，其起源極狹窄，而下游越來(lái)越寬闊?！?br/>

“不存在退地情況”，卓越方面以相同口吻回復觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：“聯(lián)合摘地會(huì )根據拿地協(xié)議進(jìn)行，在北京還有很多合作方，還在同步洽談更多合作項目?！?/p>

從事件起源說(shuō)起——北京連續兩天集中供地落下帷幕之后，大灣區“黑馬”卓越成為熱議對象，一口氣包攬4宗地，霎時(shí)間涌出各家媒體關(guān)于卓越北京拿地分析，其中還夾雜著(zhù)不確切的退地傳聞。

甚至后續消息傳出，此次土拍，卓越不只收獲了4宗土地，其它3幅已成交地塊中也存在該公司的“影子”。

但一直沒(méi)有確切信源存在，查閱部分報道發(fā)現，采用的都是“可能”、“或許”此類(lèi)字眼，比如“卓越除金盞地塊外，其余幾宗聯(lián)合拿的地都有可能退出?！?/p>

試圖向其它合作方求證，接近首開(kāi)方面的人士稱(chēng)，雙方成立聯(lián)合體拿地之前，是有各自的授權價(jià)限制，如若超過(guò)卓越的內部授權價(jià)，卓越會(huì )在后續退出聯(lián)合成立的公司。

該人士指出，卓越與首開(kāi)合作的這宗地并沒(méi)有超過(guò)雙方內部授權價(jià)。

接近中交方面的人士則回應，地塊價(jià)格合適，其它不方便發(fā)表意見(jiàn)。

各方答復模棱兩可，僅卓越方面持堅決否認的態(tài)度。觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體方面還向卓越集團總裁沙驥求證：“退地是不可能的事，投了那么多地，不可能說(shuō)投了就不玩了，這段時(shí)間還有很多合作在落地?！?/p>

據他透露，北京金盞地塊還有合作方在尋求合作，卓越也在評估合作的可能性。

但實(shí)際上，相當一部分業(yè)內人士認為，卓越退地可能性極低。

一名北京業(yè)內人士很早便否認了這樣的傳聞，他表示，不排除是其它房企放出的煙霧彈，但卓越不可能退地，畢竟繳納了20%的保證金，也是一筆不小的數目。

以5月10日卓越在首拍中拿下的朝陽(yáng)區金盞鄉小店村3005-02地塊為例，最終拿地價(jià)格為39.27億元+13%政府產(chǎn)權份額，成交樓面價(jià)52988元/平方米，溢價(jià)率3.89%。但該地塊房屋銷(xiāo)售價(jià)格上限為7.6萬(wàn)元/平方米，算上政府產(chǎn)權份額部分，實(shí)際賬面并不太好看。

資料顯示，該地塊建設用地面積為5.7萬(wàn)平方米，規劃建筑面積為7.41萬(wàn)平方米，土地用途為R2二類(lèi)居住用地。

一名長(cháng)期研究北京市場(chǎng)的分析師稱(chēng)，金盞地塊容積率1.3，如果規劃疊拼別墅的話(huà)，地下部分可以產(chǎn)出一定貨值，但也沒(méi)什么盈利空間。

拿地之后，卓越方面便有內部人士接受相關(guān)媒體采訪(fǎng)稱(chēng)，金盞地塊雖為卓越拿下，但背后也有合作方，具體還不方便透露，地塊操盤(pán)體也還在和合作方談。

卓越在北京更擅長(cháng)于聯(lián)合體操盤(pán)方法，北京首批集中供地的第二天，卓越都是以聯(lián)合體的形式現身拿地，且連續拿下了三宗地，總金額達到148億元，如對半分的話(huà)，卓越投資金額達到74億元。

具體為，首開(kāi)+卓越以62億元、配建3.25萬(wàn)平方米公租房、溢價(jià)率5.08%的代價(jià)獲得豐臺區長(cháng)辛店鎮張郭莊村地塊；卓越+中交49.9億摘昌平中關(guān)村生命科學(xué)園地塊；卓越+中交以36.1億元、配建2.05萬(wàn)平方米公租房拿到昌平東小口馬連店地塊。

據悉，東小口板塊是目前北京熱度較高板塊，位于海淀、昌平及朝陽(yáng)的交界處，距地鐵8號線(xiàn)平西府站不到500米。

至于本次卓越+中交聯(lián)合體拿下的東小口地塊及生命科學(xué)園地塊，商品房均價(jià)上限為6.2萬(wàn)元/平方米及6.3萬(wàn)元/平方米。雖利潤空間同樣所剩無(wú)幾，但多個(gè)業(yè)內人士均表示，項目后續應該不愁賣(mài)。

卓越相關(guān)負責人對媒體更為詳細的回復中則提到，卓越內部從拿地后就一直在開(kāi)會(huì )推進(jìn)后續事宜，與合作方討論分工條線(xiàn)、產(chǎn)品系選擇等。

按照已有口徑來(lái)看，雖當前未有退地操作，但也不排除后續發(fā)展可能出現變數。

畢竟在北京退地行為早有先例，如在2015年之際，北京市場(chǎng)便是“退地”風(fēng)波不斷。當時(shí)，華潤、招商、華僑城組成的聯(lián)合體以83.4億元總價(jià)、配建5.7萬(wàn)平方米公租房的代價(jià)摘得豐臺南苑鄉地塊，僅在拿地兩個(gè)小時(shí)后，市場(chǎng)就傳出華潤、招商要退出地塊的消息。

彼時(shí)業(yè)內便有分析稱(chēng)，退回國土局的幾率比較小，程序和手續都極其繁瑣，還要搭上保證金，聯(lián)合體之間協(xié)商退出合作的可能性更大。

歸根結底，業(yè)內對于卓越退地的疑問(wèn)在于，作為長(cháng)期深耕大灣區的房企，是否有實(shí)力同時(shí)打造北京多個(gè)項目，聚焦點(diǎn)則為資金是否充裕。

在此前，卓越北京已有項目在售，但多為合作開(kāi)發(fā)，且更多充當戰略投資的角色，并沒(méi)有獨立操盤(pán)經(jīng)驗。

按照卓越方面在公開(kāi)市場(chǎng)的回復，其于2002年進(jìn)京，2005年成立北京公司，2015年、2017年均與其他企業(yè)合作在北京公開(kāi)市場(chǎng)成功拿地。

目前卓越在北京有兩個(gè)項目，都是與萬(wàn)科合作，分別為翡翠公園和翡翠山曉。其中，翡翠公園位于昌平區北七家京承高速07出口西，已于2017年12月16日開(kāi)盤(pán)；翡翠山曉位于石景山石門(mén)路東側500米，是萬(wàn)科聯(lián)手卓越和平安共同打造的城市淺山墅居。

卓越方面在公開(kāi)報道采訪(fǎng)中坦言：“在大灣區，卓越的深耕能力主要依靠舊改，長(cháng)三角基本依賴(lài)招拍掛，而在北京基本依靠聯(lián)合拿地?！?/p>

合作分擔風(fēng)險，可以緩解資金壓力，同時(shí)還能實(shí)現市場(chǎng)、客戶(hù)等資源共享，卓越打的便是這樣的算盤(pán)。與此同時(shí)，也有產(chǎn)生分歧的潛在壓力，比如后續操盤(pán)主體溝通或是利潤考量。

卓越此次拿地確實(shí)惹眼，一舉拿地超百億元，與往日低調風(fēng)格不相符合。不管之后資金投入多少，目前看來(lái)確實(shí)稱(chēng)得上是“黑馬”的存在。

對于押寶北京導致各城市公司面臨資金不足的爭議，卓越方面同樣予以否認，對相關(guān)媒體稱(chēng)“不存在押寶北京的問(wèn)題”，卓越在大本營(yíng)大灣區有良好的土儲，2020年70%以上銷(xiāo)售額來(lái)自長(cháng)三角，接下來(lái)上海的集中供地也會(huì )參與。

卓越同時(shí)強調自身現金流安全性。

“截至2020年底，卓越集團經(jīng)營(yíng)性?xún)衄F金流200多億元，個(gè)別媒體報道的現金流問(wèn)題并不存在?！笔袌?chǎng)上盛傳的2021年預計銷(xiāo)售回款200億是取自卓越商管的年報，相關(guān)數據指引亦是卓越商管方面的，而該公司僅是卓越旗下一子公司，所以呈現的債務(wù)數據也不能代表卓越。

因為卓越集團并未上市，所以無(wú)從考究其資金狀況。根據卓越官網(wǎng)顯示，2019年，卓越總資產(chǎn)超過(guò)1900億元，累計開(kāi)發(fā)面積超2000萬(wàn)平方米，自持一線(xiàn)核心地段商業(yè)面積近120萬(wàn)平方米，土地儲備超5000萬(wàn)平方米，近70%位于粵港澳大灣區。

從規模上看，按照觀(guān)點(diǎn)指數發(fā)布的2020中國房地產(chǎn)銷(xiāo)售TOP100榜單顯示，卓越2020年銷(xiāo)售金額為1036.2億元，位列40名，完成了此前定下的“三年千億”目標。

道阻且長(cháng)，邁入千億之后，卓越在規模上費心不少。據相關(guān)媒體不完全統計，截至5月10日，2021年卓越拿地已投入超過(guò)170億元，拿地金額超2020年全年的70%。

亦有說(shuō)法稱(chēng)，去年明星職業(yè)經(jīng)理人陳凱加盟，全面領(lǐng)導地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和資產(chǎn)運營(yíng)板塊，是為了助力卓越規模上升，此輪如此高調拿地，也少不了他的指引

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原標題： 惹眼的卓越入京百億奪地與退地傳聞背后