作者：克而瑞資管

來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）

受疫情和經(jīng)濟大環(huán)境變化影響，一二線(xiàn)城市的辦公租賃市場(chǎng)均極大承壓，但一線(xiàn)租金均價(jià)仍在重點(diǎn)二線(xiàn)城市的2倍之上；且疫情逐漸受控后，一線(xiàn)城市的復蘇反彈明顯更快，反彈力度也更強；同時(shí)，城市間的分化在加劇，城市內商務(wù)區之間的分化也開(kāi)始顯現，一線(xiàn)城市的優(yōu)質(zhì)新興商務(wù)區迅速崛起。

1、租金近三年持續下降，一二線(xiàn)城市坪效差距大

近三年，全國重點(diǎn)辦公城市的甲級寫(xiě)字樓平均租金均為連續下降趨勢; 截止20年四季度，北京以11.3元/㎡/天領(lǐng)跑全國；在大量新增供應，供大于求的結構下，深圳近幾年與廣州的租金差持續縮小。重點(diǎn)二線(xiàn)城市與一線(xiàn)城市的租金差仍較為明顯，分別為3.2元/㎡/天和7.6元/㎡/天。

2、一線(xiàn)城市凈吸納反彈更快，整體市場(chǎng)韌性更強

據CAIC重點(diǎn)城市監測顯示，2020全年一線(xiàn)城市中僅北京凈吸納量同比下降，年中兩次疫情反復對北京辦公租賃成交影響較大；上廣深凈吸納量同比均有較大幅度的上升，其中深圳更是以66.2萬(wàn)㎡領(lǐng)跑全國，科技行業(yè)受疫情影響較小，深圳下半年需求反彈明顯、表現強勁，貢獻了全年近5成凈吸納量。

重點(diǎn)二線(xiàn)城市中，武漢受疫情影響最為嚴重，全年凈吸納量為負，杭州與重慶同比下降近3成；南京與去年基本持平，福州受益于三季度整體市場(chǎng)的優(yōu)異表現同比大幅上升。

3、一線(xiàn)城市優(yōu)質(zhì)新興商務(wù)區成為熱點(diǎn)

優(yōu)質(zhì)新興商務(wù)區表現出共同的特征：相對傳統核心區更低的租賃成本，高品質(zhì)樓宇的集中供應，較大的政策扶持補助吸引龍頭企業(yè)入駐，符合未來(lái)發(fā)展方向的新興產(chǎn)業(yè)聚集。

以上海前灘市商務(wù)區為例， 據《上海浦東新區總體規劃暨土地利用總體規劃（2017-2035）》，世博-前灘已與陸家嘴一并列入“一主、一新、一軸、三廊、四圈”中的主城區。自2012年陸家嘴集團主導前灘國際商務(wù)區的開(kāi)發(fā)建設，一直致力于將其打造為全球城市中央活動(dòng)區的示范區，目前來(lái)看成果顯著(zhù)。

前灘商務(wù)區在2020年表現亮眼，不僅局限于新設企業(yè)租戶(hù)，對其他傳統商務(wù)區的吸附效應也較為明顯，全年上海大面積（≥8000㎡）成交租戶(hù)中，前灘商務(wù)區占比近一半。

2020全年大宗成交更加聚焦于一線(xiàn)城市，而北上又占據了一線(xiàn)大宗交易總額的近80%，寫(xiě)字樓為大宗成交的最主要物業(yè)類(lèi)型，成交額總占比接近6成；因企業(yè)自用需求產(chǎn)生的交易迎來(lái)爆發(fā)式增長(cháng)。

1. 北京和上海仍為全國大宗絕對主力

圖：2020一線(xiàn)城市大宗交易成交金額（單位：億元）

數據來(lái)源：CAIC

據CAIC統計，2020全年一線(xiàn)城市大宗交易總成交金額中，純辦公業(yè)態(tài)占比近6成，其中上海占比最高為77%，廣州占比最低為35%。

大宗投資者最青睞的物業(yè)類(lèi)型依然為寫(xiě)字樓，投資邏輯也未發(fā)生改變，一線(xiàn)城市核心地段的優(yōu)質(zhì)類(lèi)商辦資產(chǎn)更受關(guān)注; 優(yōu)越的地理位置，在各業(yè)態(tài)中較強的抗風(fēng)險性及長(cháng)期的投資價(jià)值均為寫(xiě)字樓受資本長(cháng)期追捧的重要因素。

3、企業(yè)自用為辦公大宗主力需求 

受全球疫情和整體經(jīng)濟大環(huán)境不確定性影響，2020年全國外資大宗總成交額不足500億元，為近三年最低；值得一提的是，北京首次取代上海成為外資投資比例最高的城市。但總體看外資投資占比下降明顯，內資相應成為國內大宗交易市場(chǎng)的絕對主力。

因企業(yè)自用需求產(chǎn)生的交易較往年成倍增長(cháng)，迎來(lái)高峰: 一方面現金流充足的企業(yè)看準市場(chǎng)的窗口期以較合理的價(jià)格購入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，可以實(shí)現投資長(cháng)期的保值增值；另一方面在總部經(jīng)濟的熱點(diǎn)效應下，企業(yè)應對新形勢調整發(fā)展戰略，重塑企業(yè)架構，整合性遷址或擴租。

疫情后，為確?！傲€”、“六?！闭呗鋵?shí)，央行信貸投放逆勢上揚。持有優(yōu)質(zhì)辦公資產(chǎn)的企業(yè)，特別是持有一線(xiàn)、新一線(xiàn)城市核心區優(yōu)質(zhì)辦公資產(chǎn)的國有企業(yè)，抓住疫情后的信貸寬松期，充分利用國資背景優(yōu)勢，發(fā)行ABS產(chǎn)品融資。

相較其他受疫情影響較大的行業(yè)，受益于辦公資產(chǎn)在大宗市場(chǎng)的活躍表現和發(fā)行主體優(yōu)質(zhì)的企業(yè)信用，2020年，辦公資產(chǎn)成為僅次于物流資產(chǎn)最易發(fā)行的存量資產(chǎn)ABS產(chǎn)品，發(fā)行周期由2019年的98天大幅縮短至76天，而受疫情影響最大的酒店、長(cháng)租公寓資產(chǎn)，ABS產(chǎn)品發(fā)行越發(fā)艱難，長(cháng)租公ABS產(chǎn)品的發(fā)行周期更是超過(guò)了200天。

在“靈活穩健”的貨幣政策總基調下，央行多次釋放流動(dòng)性呵護市場(chǎng)。疫情背景下，機構的投資策略則趨于保守，大量資金涌向國企一線(xiàn)城市核心地段優(yōu)質(zhì)辦公資產(chǎn)ABS產(chǎn)品。按ABS優(yōu)先A級產(chǎn)品發(fā)行票息由低到高排行，發(fā)行票息最低的前5位均為一線(xiàn)城市核心地段國企辦公資產(chǎn)，發(fā)行利率均不高于3%。而在發(fā)行票息最低的TOP10存量資產(chǎn)ABS產(chǎn)品中，辦公資產(chǎn)占據了7席，均為一線(xiàn)城市核心區域優(yōu)質(zhì)辦公資產(chǎn)，發(fā)行主體方面，國企更是占據9席，“優(yōu)質(zhì)主體“+“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”的雙保險成為市場(chǎng)資金的“最優(yōu)選擇”。

隨著(zhù)國內疫情長(cháng)期的穩定受控以及各行業(yè)的復蘇和發(fā)展，2021年經(jīng)濟大環(huán)境較去年將明顯改善，辦公需求的大幅提升繼續成為推動(dòng)全國整體市場(chǎng)的核心因素；同時(shí)，伴隨預計供應疊加延遲入市項目的體量，多數重點(diǎn)城市仍面臨較大的去化壓力，去化周期位于近年高位。

寫(xiě)字樓歷來(lái)為中國經(jīng)濟的晴雨表，2020的經(jīng)歷讓我們看到了適時(shí)的政策調節所發(fā)揮的關(guān)鍵作用，市場(chǎng)本身在危機面前積極調整所伴隨的機遇和優(yōu)秀企業(yè)發(fā)展的十足韌性。2021，新形勢下的樓宇經(jīng)濟發(fā)展，新興商務(wù)區的崛起，行業(yè)和企業(yè)模式創(chuàng )新將繼續引領(lǐng)全國辦公市場(chǎng)的前行。

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

本文由“丁祖昱評樓市”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！

原標題： 挑戰2021丨商辦篇：市場(chǎng)分化加劇，一線(xiàn)城市仍為絕對主力