作者：黃小妹

來(lái)源：風(fēng)財訊（ID:fengcaixun）

10月21日，一次再平常不過(guò)的財報電話(huà)會(huì )議上，黑石集團董事長(cháng)蘇世民卻喜上眉梢。

“今天，黑石報告了我們36年歷史上最好的成績(jì)?！彪娫?huà)那頭，是蘇世民略帶激動(dòng)的聲音宣布著(zhù)這一喜訊。

當天，黑石發(fā)布2021年三季度財報，可分配收益同比增長(cháng)一倍以上，達到創(chuàng )紀錄單季度16億美元，黑石的管理資產(chǎn)規模也增長(cháng)25%，突破7000億美元大關(guān)，達到7310億美元。

蘇世民對這一成績(jì)甚為滿(mǎn)意，將剛剛過(guò)去的三季度稱(chēng)為“黑石歷史上最重要的一個(gè)季度”，“作為另類(lèi)投資領(lǐng)域的標桿機構，我們如今正在重塑這個(gè)資產(chǎn)類(lèi)別，包括誰(shuí)可以來(lái)投資，以及他們可以投資什么樣的資產(chǎn)?！?/p>

從40萬(wàn)美元起家,到坐擁7310億美元，全球PE巨頭黑石得益于不動(dòng)產(chǎn)與私募股權。不容忽視的是，近年來(lái)黑石頻繁掃貨中國不動(dòng)產(chǎn)一定程度上為這份創(chuàng )記錄的三季報貢獻了業(yè)績(jì)。

最近一次新添的業(yè)績(jì)便是，黑石從富力手中接過(guò)剩余30%股權，以56.73億元取得100%股權，將粵港澳大灣區最大的城市物流區-廣州國際機場(chǎng)富力綜合物流園收入囊中。

01 富力割?lèi)?ài) 黑石撿寶

對于黑石來(lái)說(shuō)，與富力的交易是一筆劃算的買(mǎi)賣(mài)。

2020年11月，富力第一次向黑石出售廣州國際機場(chǎng)富力綜合物流園70%權益，交易價(jià)格為44.1億元。

時(shí)隔一年，富力再次向黑石出售該項目剩余30%股權，作價(jià)12.63億元，此次售價(jià)較前一次售價(jià)有所降低。

急于賣(mài)項目還債的富力忍痛割?lèi)?ài)，黑石卻撿了寶。

IPG中國首席經(jīng)濟學(xué)家柏文喜表示，富力公告出手廣州物流園剩余30%資產(chǎn)，這曾被外界認為是其進(jìn)軍工業(yè)地產(chǎn)的標志，如今出售可見(jiàn)資金壓力之大。清盤(pán)物流資產(chǎn)這種比較優(yōu)質(zhì)的物業(yè)，也是富力為了回現挽救自身流動(dòng)性的無(wú)奈之舉，對富力而言可暫解燃眉之急，但是卻失去了一塊適合長(cháng)期持有的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

對于黑石在這筆交易的收獲，柏文喜認為，“黑石徹底吸納，購買(mǎi)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)?！?/p>

今年1月，黑石首次收購廣州國際機場(chǎng)富力綜合物流園70%股權時(shí)，黑石房地產(chǎn)董事總經(jīng)理韋增鵬曾表示，收購完成后，黑石在中國的物流投資組合大幅擴張了近三分之一，達到5300萬(wàn)平方英尺，覆蓋國內23個(gè)城市。

“一般很難找到這樣大體量的物流項目園區，尤其是在廣州這樣的核心城市。這個(gè)園區本身已經(jīng)運營(yíng)了有差不多10年的時(shí)間，已經(jīng)是做得很好的?！焙谑康禺a(chǎn)中國區董事總經(jīng)理陳宇在當時(shí)出售交流會(huì )上也暗喜。

公開(kāi)資料顯示，該物流園位于廣州市花都區華東縣，占地1470畝，在出售70%股權之時(shí)，計劃總建筑面積120萬(wàn)平方米里面，已落成的高標準倉庫、廠(chǎng)房及冷庫可出租面積約88.98萬(wàn)平方米，配套設施已落成，此外還有未開(kāi)發(fā)倉庫凈用地面積約210畝（約14萬(wàn)平方米）。

彼時(shí)黑石方面介紹，后續還會(huì )和富力繼續對園區的發(fā)展再追加投資，黑石將主導開(kāi)發(fā)運營(yíng)剩余的210畝地，建造更多冷藏設施和機構級水平的倉庫，預計在未來(lái)的2-3年陸續落成。

02 黑石中國物流地產(chǎn)生意經(jīng)

將富力物流園收入囊中，是黑石一如既往堅定的物流地產(chǎn)投資主題的呈現。

黑石物流地產(chǎn)投資始于2010年。自2010年以來(lái)，黑石集團通過(guò)200多筆交易，收購了全球超過(guò)10億平方英尺的物流地產(chǎn)。

2019年，黑石集團宣布收購普洛斯（GLP）的美國物流資產(chǎn)，成為全球有史以來(lái)規模最大的私人房地產(chǎn)交易。收購完成后，黑石一舉躍為美國最大的倉儲物流業(yè)主之一。

繼而，蘇世民轉向押注中國市場(chǎng)。

在去年的“中國投資年會(huì )年度峰會(huì )”上，蘇世民坦言：“房地產(chǎn)是中國經(jīng)濟中一塊重要的組成部分，如果說(shuō)你對房地產(chǎn)不感興趣，就相當于說(shuō)你對呼吸不感興趣?！?/p>

但蘇世民對中國住宅市場(chǎng)并不感興趣，卻對中國物流地產(chǎn)尤為看好。

蘇世民曾公開(kāi)表示，“對于中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)，住宅市場(chǎng)已經(jīng)產(chǎn)生很多泡沫。但其他房地產(chǎn)類(lèi)別業(yè)態(tài)很好，中國網(wǎng)購發(fā)展非?？?，有網(wǎng)購就需要有倉庫，每一個(gè)國家都有一些有亮點(diǎn)的投資目標，對中國房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)講就是物流地產(chǎn)?！?/p>

“未來(lái)，黑石愿意在中國投資兩類(lèi)房產(chǎn)：第一是倉儲類(lèi)資產(chǎn)，第二是城市購物中心?！?/p>

黑石于2013年投向了上海一個(gè)物流開(kāi)發(fā)項目，開(kāi)啟中國物流地產(chǎn)生意。

為了更好開(kāi)拓物流地產(chǎn)版圖，黑石于2018年在中國創(chuàng )立物流資產(chǎn)管理平臺龍地。

截至目前，龍地在國內管理著(zhù)占地超500萬(wàn)平方米的現代倉庫組合，涉及全國18個(gè)城市、40個(gè)物流園區。目前龍地旗下物流項目出租率均超過(guò)90%，租戶(hù)主要是第三方物流、電商，還有冷鏈、生鮮等快速增長(cháng)且防御性比較高的行業(yè)。最大的租戶(hù)是京東，占了整個(gè)投資組合大概9%。

憑借龍地平臺的搭建，黑石開(kāi)啟中國物流地產(chǎn)“掃貨”模式。

黑石于2018年10月以2.75億元收購東百集團旗下一家物流業(yè)務(wù)子公司佛山睿優(yōu)80%股權；2019年6月，黑石集團旗下地產(chǎn)基金與第一產(chǎn)業(yè)集團簽署戰略合作協(xié)議，雙方就第一產(chǎn)業(yè)在全國范圍內開(kāi)發(fā)建設的物流園區開(kāi)展全方位的深度合作。

2020年，黑石中國物流地產(chǎn)加速度布局?；蛟S是今年疫情加速了線(xiàn)上零售、生鮮電商的發(fā)展，這便是黑石更看好物流地產(chǎn)的緣由所在。

蘇世民的一番言論亦可佐證，“在新冠病毒期間，我們看到倉庫價(jià)格一直在上漲，因為人們現在都在家里網(wǎng)購，快遞配送到家的服務(wù)獲得爆炸性增長(cháng)，業(yè)務(wù)增長(cháng)非常迅速。在中國也是如此，我們關(guān)注的不再是酒店而是倉庫，我們做的就是匹配這些需求?！?/p>

去年以來(lái)，黑石在佛山、長(cháng)沙、太倉、武漢、鄭州等都有所投資布局，在上海新建成一座物流園區。首次收購富力廣州國際機場(chǎng)綜合物流園股權亦是收獲之一。

今年1月有傳聞稱(chēng)，黑石集團、美團和京東物流正在競購中國物流資產(chǎn)控股有限公司的控制權。中國物流資產(chǎn)是中國本土最大的物流基礎設施開(kāi)發(fā)商及運營(yíng)商之一，截至去年底，該公司在中國45座城市管理和運營(yíng)著(zhù)65個(gè)物流園區。

截至目前，黑石在中國的物流布局已經(jīng)覆蓋23個(gè)城市，面積達到5300萬(wàn)平方英尺，投資超過(guò)8.6億美元，折合超過(guò)55億元人民幣。

關(guān)于黑石看好中國物流地產(chǎn)的邏輯，蘇世民曾解釋道：“在地產(chǎn)領(lǐng)域，我們對那些順應發(fā)展趨勢的投資主題很有信心?？春梦锪鞯禺a(chǎn)，是因為中國在線(xiàn)電商的發(fā)展會(huì )衍生出很大的倉儲需求和物流需求。我們認為這兩個(gè)領(lǐng)域有著(zhù)非常有吸引力的投資機遇。目前，我們在中國核心物資集散中心擁有倉儲物業(yè)，并把這些物業(yè)租給了頭部的第三方物流公司和中國的科技公司?！?/p>

03 中國物流地產(chǎn)“當紅炸子雞”

黑石之外，物流地產(chǎn)當前是境內外機構盯上的一塊大蛋糕。

1月6日，領(lǐng)盛收購上海及北京周邊14萬(wàn)㎡核心區域優(yōu)質(zhì)物流資產(chǎn)包。

單6月便有三宗物流地產(chǎn)大宗交易，遠洋資本收購紅星美凱龍旗下物流地產(chǎn)包；保德信、新宜中國共同完成了兩筆中國物流地產(chǎn)項目的收購交易；深圳國際控股16億收購上海、天津、重慶三處物流高標倉項目。

7月，高盛聯(lián)合新宜中國共同收購兩批位于重要物流樞紐城市的物流地產(chǎn)項目。

頻繁的大宗交易延續了去年以來(lái)市場(chǎng)對物流地產(chǎn)的追捧之勢。

根據仲量聯(lián)行的統計數據，2020年物流資產(chǎn)在中國房地產(chǎn)大宗交易市場(chǎng)中的份額從之前的5%左右大幅提升到了10-12%，投資額則較2019年猛增了77%。

根據RCA(Real Capital Analytics)數據顯示，2021年至今，中國物流地產(chǎn)大宗交易總額已達343.6億元左右。

仲量聯(lián)行報告指出，從最近幾筆物流地產(chǎn)投資交易的標的物來(lái)看，無(wú)論是外資還是內資機構，都依然偏好位于大型城市群的高標物流資產(chǎn)以及位于二、三線(xiàn)交通節點(diǎn)城市的項目。

仲量聯(lián)行中國區投資及資本市場(chǎng)部負責人龐樹(shù)東表示，事實(shí)上，在全球各大城市，物流地產(chǎn)的資本化率都高于辦公、零售等其他商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)。國內外投資者對中國物流地產(chǎn)項目的青睞，一方面印證了市場(chǎng)對此類(lèi)資產(chǎn)的旺盛需求，另一方面也揭示物流地產(chǎn)在未來(lái)可預期的一段時(shí)間內，投資價(jià)值和潛力仍然巨大。

由于需求端較為穩健，物流地產(chǎn)將持續受到資本熱捧。

戴德梁行的一份報告指出，至2020年，中國電子商務(wù)、消費品、物流服務(wù)等行業(yè)對高標準倉庫的需求將遠大于供應，缺口超過(guò)1億平方米，短期內市場(chǎng)將維持供不應求的狀態(tài)。

仲量聯(lián)行發(fā)布的《中國物流地產(chǎn)市場(chǎng)白皮書(shū)》指出，中國當前人均倉儲物流設施庫存尚不足1平方米，僅相當于美國和日本的20%左右；同時(shí)，中國倉儲物流設施中的現代化設施占比僅7%，低于一般發(fā)達國家水平。也正因為這些客觀(guān)存在的差距，在物流領(lǐng)域，中國正展現著(zhù)“迅速追趕”的本色，各地物流項目的建設進(jìn)度也加快。

“物流地產(chǎn)基金、公募基建REITs的引入和發(fā)展，已經(jīng)為中國物流地產(chǎn)供需雙方打開(kāi)了‘投融管退’的完整流通渠道，預計這一資產(chǎn)類(lèi)別在大宗交易中占據的份額將進(jìn)一步擴大；最后一個(gè)季度，我們或許會(huì )見(jiàn)證更多物流地產(chǎn)大宗交易的誕生?！敝倭柯?lián)行方面表示。

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原標題： “美國最大房東”黑石想在中國“吃租”