地產(chǎn)三哥 作者：地產(chǎn)三哥
前言
又到一年的華山論劍時(shí)刻。
很多年來(lái)，華山腳下從沒(méi)有像今年這樣冷清。
縱橫江湖多年的多位高手都紛紛表示不會(huì )來(lái)華山，至少不會(huì )準時(shí)來(lái)。
兩位一年之前還稱(chēng)得上頂級高手的人物，被傳聞：一位失聯(lián)，一位失蹤，以至于兩位不得不公開(kāi)露面辟謠。
另外一邊，那些功夫有所增加的高手早早出現在華山之巔，向世人公布了自己一年的成績(jì)。
一、有的業(yè)績(jì)飄紅，有的延遲發(fā)布
又到一年一度的房企年報季。
日前，至少五位高手已經(jīng)不能準時(shí)出席“華山論劍”。
據這些公司公告，審計過(guò)程中的延誤，主要是由于目前疫情反復而采取的限制性行動(dòng)控制措施造成的。
也有更換審計機構而導致延期的；也有因為審計師增加了審計程序，延長(cháng)了審計過(guò)程。
這幾家國資背景的房企銷(xiāo)售飄紅，均有一定幅度的增長(cháng)。
1、TOP100房企銷(xiāo)售下降3.5%的情況下，頭部國資背景房企上漲，顯然，民企的銷(xiāo)售額下降得更多。
2、TOP100房企銷(xiāo)售額下降3.5%的情況下，全國總額增加4.8%，如果這個(gè)數據是真的，看來(lái)后面的小房企增長(cháng)潛力很強??？
是業(yè)績(jì)飄紅，還是延遲刊發(fā)，這中間根本區別在于身份、身份所代表的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格、以及，現在看來(lái)當初顯然是有的放矢的“三道紅線(xiàn)”。
二、有的升，有的降
增長(cháng)，是需要本錢(qián)的。
而相對應的是，一些民營(yíng)企業(yè)，負債必須下降，這意味著(zhù)必然有一部分的“借新還舊”的不可持續，至少是很不明朗。
還掉了，就不一定能借得回來(lái)，這就會(huì )讓企業(yè)的流動(dòng)性陷入被動(dòng)，現在的信心危機下，一個(gè)被動(dòng)會(huì )導致更多的被動(dòng)。
所以，即便拼盡全力有能力還上，但如果有展期的選擇，也不一定愿意正常履約。
否則，為什么許老板會(huì )被傳謠，以至于不得不開(kāi)個(gè)會(huì )、拉上橫幅、還標上日期呢？
這種情況下，換作你是房企老板，會(huì )怎么選？
不搞大水漫灌，不是對全房地產(chǎn)行業(yè)，而是對高負債率的企業(yè)斷水，對低負債率的企業(yè)精準灌溉，這其中主要就是國有背景的企業(yè)。
但是，從新增土地儲備來(lái)看，單靠國有背景的企業(yè)，也有點(diǎn)撐不住。
去年全年，這五家企業(yè)中除了越秀地產(chǎn)，其余的拿地穩健，面積穩中略降，并不是大踏步的增加。
據克而瑞報告，截止到2021年12月28日，全國300城土地市場(chǎng)成交建筑面積20.5億平方米，較2020年同期下降了22%。
這個(gè)數據還是在2021年上半年市場(chǎng)火爆的基礎之上，從今年1-2月份拿地情況來(lái)看，土地市場(chǎng)的加速下滑必須要一些外在力量去干預。
否則就會(huì )陷入螺旋，死亡螺旋。
三、“死亡螺旋”
這個(gè)資源包括各種生產(chǎn)要素，人、資本、技術(shù)、企業(yè)家精神等等。
預期過(guò)熱，信心爆表，泡沫就飄了，要降溫。
當預期改變的過(guò)于徹底，一個(gè)嶄新的螺旋終于誕生了。
這五個(gè)加速器，讓螺旋轉速不斷增強。
而這個(gè)螺旋一旦加速，其中受影響個(gè)體則是：
預期變差、資源減少、境況變差、信心削弱、投資和消費收縮。
同樣的，這也是一個(gè)加速的“死亡螺旋”。
沒(méi)有預期，就沒(méi)有信心，沒(méi)有信心，誰(shuí)還投資呢？
這也是“防止和糾正出臺不利于市場(chǎng)預期的政策”的原因。
不動(dòng)點(diǎn)真格的穩預期手段，看不出來(lái)這個(gè)螺旋的趨勢會(huì )有多少改變。
我們正在見(jiàn)證這個(gè)螺旋的加速：3月24日消息，融創(chuàng )尋求債券展期，孫宏斌個(gè)人無(wú)限連帶責任擔保。
當初，上升的螺旋被具體的干涉打斷，也許是正確的。
車(chē)速跑的有點(diǎn)快，有點(diǎn)飄了，這時(shí)候需要剎車(chē)。
遇到緊急情況，預判、點(diǎn)剎、減速、轉向、安全通過(guò)。
即便沒(méi)有做到提前預判，也不能一腳剎死。
一腳剎到地板，會(huì )出現什么情況呢？
前輪抱死，方向失控；后輪抱死，車(chē)輛甩尾。
ABS防抱死系統就是讓車(chē)輪一邊滾、一邊滑，保證車(chē)輪和地面的摩擦力足夠，車(chē)輛不會(huì )因此失控。
自古華山一條路，這兩年，路上滾石不斷。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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