小債看市 作者：小債看市
來(lái)源：小債看市（ID：little-bond）
近日，起步于廈門(mén)的閩系房企禹洲地產(chǎn)，在被評級機構降級后債券頻繁異動(dòng)。2017年其喊出千億銷(xiāo)售目標，近年來(lái)其財務(wù)杠桿高居不下、盈利能力放緩、高溢價(jià)拿地弊端顯現。
降級 異動(dòng)
近日，禹洲地產(chǎn) (01628.HK)2026年到期票息為7.375%的美元債頻繁異動(dòng)。
一個(gè)多月前，國際評級機構穆迪和標普分別將禹洲地產(chǎn) “Ba3”企業(yè)家族評級列入評級下調觀(guān)察名單，以及將其長(cháng)期發(fā)行人信用評級從“BB-”下調至“B+”，展望負面。
5月25日，標普表示應發(fā)行人要求，撤銷(xiāo)禹洲地產(chǎn)“B+”長(cháng)期發(fā)行人信用評級，但展望仍為負面。
標普認為，禹洲地產(chǎn)的去杠桿化前景仍不明朗，而且由于未確認銷(xiāo)售有限，收入增長(cháng)可能會(huì )放緩。其杠桿率于2019年進(jìn)一步惡化后，預計在未來(lái)12個(gè)月內或也不會(huì )恢復。
《小債看市》統計，目前禹洲地產(chǎn)存續境外債12只，存續規模為52.14億美元，票息成本超7%，其中有3只總余額為9.27億美元債券將于一年內到期。
存續債券情況
除此之外，禹洲地產(chǎn)還存續境內債14只，發(fā)債主體主要是旗下子公司禹洲物業(yè)和禹洲鴻圖地產(chǎn)。
千億目標 極速狂奔
據官網(wǎng)介紹，禹洲集團1994年成立于廈門(mén)，2009年禹洲地產(chǎn)在香港聯(lián)交所上市，目前禹洲集團已發(fā)展成集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)投資運營(yíng)、酒店運營(yíng)、物業(yè)管理、金融、貿易為一體的多元化綜合性集團。
2016年，禹洲地產(chǎn)將總部從廈門(mén)搬遷至上海 ，2017年提出新的發(fā)展戰略“區域深耕,全國領(lǐng)先”，已布局長(cháng)三角、環(huán)渤海、大灣區、華中和海西等五大區域。
據克而瑞2019年數據顯示，禹洲地產(chǎn)以482.8億操盤(pán)金額位列第57位；以313.3萬(wàn)平方米操盤(pán)面積位列第60位。
2019年克而瑞數據
2019年，禹洲地產(chǎn)完成合約銷(xiāo)售金額751.15億元，銷(xiāo)售增速大幅放緩；實(shí)現營(yíng)業(yè)收入232.41億元，同比下滑4.38%；實(shí)現凈利潤39.67億元，同比增長(cháng)6.46%。
2019年禹洲地產(chǎn)年報數據
然而，在銷(xiāo)售金額和凈利潤同比增長(cháng)的同時(shí)，禹洲地產(chǎn)的毛利率卻連年下滑，2019年其毛利潤為60.92億元，同比下降18.42%；毛利率為26.21%，同比下降4.51bp，說(shuō)明其盈利能力大幅放緩。
毛利率走低
截至最新報告期，禹洲地產(chǎn)的總資產(chǎn)為1464.35億元，總負債1177.08億元，凈資產(chǎn)287.28億元，資產(chǎn)負債率80.38%，凈負債率為65.64%。
近年來(lái)，禹洲地產(chǎn)負債規模不斷攀升，財務(wù)杠桿始終維持在80%之上居高不下，2019年總負債已飆升至千億以上。
近年來(lái)禹洲地產(chǎn)總負債情況
《小債看市》分析債務(wù)結構發(fā)現，禹洲地產(chǎn)主要以流動(dòng)負債為主，占總負債比為64%。
截至2019年年末，禹洲地產(chǎn)流動(dòng)負債有748.51億元，非流動(dòng)負債428.55億元。其中銀行及其他貸款、公司債券以及優(yōu)先票據余額556.69億元，短期債務(wù)為152.72億元，占總債務(wù)比為28.09%。
相較于短期債務(wù)，禹洲地產(chǎn)自有資金較為充沛，其非受限現金及現金等價(jià)物有284.56億元，現金短債比為2.33倍，但短期償債壓力指標低于行業(yè)平均水平。
賬上資金情況
在外部融資方面，除了銀行借款和債券融資，禹洲地產(chǎn)還有12次應收賬款融資，23次股權質(zhì)押融資以及6次信托融資。
2017年，禹洲地產(chǎn)提出“區域深耕,全國領(lǐng)先”新的發(fā)展戰略，力爭2020年躋身千億房企俱樂(lè )部行列。
隨后，禹洲地產(chǎn)開(kāi)始大量拿地，2017年在廈門(mén)、福州、上海、合肥等一二線(xiàn)城市及其周邊衛星城收獲23幅地塊，新增建面379萬(wàn)平方米，當年拿地規模高于2015和2016年總和。
2018年，禹洲地產(chǎn)全面啟動(dòng)“千億征程，全國深耕”的戰略方針，其進(jìn)一步強調土儲新增土地儲備540萬(wàn)平方米。
截至2019年末，禹洲地產(chǎn)總土地儲備可供銷(xiāo)售建筑面積已達2012萬(wàn)平方米。
土地儲備情況
然而，激進(jìn)的擴張一方面導致禹洲地產(chǎn)債務(wù)規模飆升，另一方面其高價(jià)拿地的弊端開(kāi)始顯現，比如毛利率持續下滑。
同時(shí)，由于近幾年禹洲地產(chǎn)營(yíng)收增速明顯慢于拿地及銷(xiāo)售增速，其存貨周轉率也接連下滑。
2019年，高溢價(jià)拿地壓力下，禹洲地產(chǎn)及時(shí)止損，依次出售位于廈門(mén)、南京、合肥及天津等附屬公司，其利潤增長(cháng)也很大程度上歸功于這部分收益。
另外，禹洲地產(chǎn)多地項目因質(zhì)量問(wèn)題遭業(yè)主投訴維權。千億銷(xiāo)售目標重壓下，其大力舉債蒙眼狂奔，高周轉指揮棒下以質(zhì)量聞名的禹洲地產(chǎn)，卻在這個(gè)問(wèn)題上頻頻出錯。
起步于廈門(mén) 走向全國
1988年，大學(xué)畢業(yè)后，有著(zhù)財經(jīng)專(zhuān)業(yè)背景的林龍安被分配到廈門(mén)財政系統工作。
1994年，三十而立的林龍安放棄公務(wù)員穩定的工作，下海從辦采石場(chǎng)開(kāi)始了創(chuàng )業(yè)之路，后來(lái)他又創(chuàng )立禹洲地產(chǎn)，成為時(shí)代的弄潮兒。
1995年，禹洲地產(chǎn)推出第一個(gè)產(chǎn)品“禹洲新村”，地處廈門(mén)市島內仙岳山麓城鄉結合部，雖然并非城市核心地段，但其在產(chǎn)品上花了不少心思，在當時(shí)的廈門(mén)市場(chǎng)上贏(yíng)得了一片美譽(yù)。
賺得第一桶金后，林龍安以穩扎穩打的方式在廈門(mén)市場(chǎng)扎根，2000年前后禹洲地產(chǎn)在廈門(mén)已經(jīng)做到首屈一指。
2004年起，禹洲地產(chǎn)開(kāi)始版圖擴張，在上海、合肥等地相繼落子，從一家區域型房企向全國型房企轉變。
2008年，金融風(fēng)暴席卷全球，房?jì)r(jià)下行市場(chǎng)成交清淡，不少企業(yè)面臨資金斷鏈的問(wèn)題。禹洲地產(chǎn)則依靠長(cháng)期穩定的現金流度過(guò)危機，并于2009年底赴港上市。
根據最新數據顯示，林龍安、郭英蘭夫婦以110億元財富名列《胡潤全球富豪榜》第1891位以及《2020胡潤全球房地產(chǎn)富豪榜》第182位。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“小債看市”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！
