小債看市 作者：感恩贊賞你
來(lái)源：小債看市（ID：little-bond）
發(fā)軔于福建，后遷至上海的融信中國，在業(yè)內有著(zhù)“地王收割機”稱(chēng)號，其此前高價(jià)拿地、高負債風(fēng)險開(kāi)始釋放。
7月26日，中國高收益美元債繼續下跌，融信中國（03301.HK）領(lǐng)跌。
其中，融信中國旗下2023年到期債券每1美元下跌1.6美分至95.1美分，創(chuàng )2020年4月以來(lái)最低水平；2023年到期7.35％債券創(chuàng )出逾三個(gè)月來(lái)最大跌幅。
《小債看市》統計，目前融信中國存續美元債10只，存續規模37億美元，其中逾14億債券將于一年內到期。
存續債券情況（部分）
今年4月，標普和惠譽(yù)幾乎同時(shí)將融信中國的評級展望從“穩定”調整至“負面”，背后映射出其盈利水平大幅下滑，財務(wù)杠桿再度升高的業(yè)績(jì)。
據官網(wǎng)介紹，融信集團成立于2003年，總部位于上海，2016年1月在香港聯(lián)交所上市。
融信聚焦房地產(chǎn)主業(yè)，通過(guò)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)服務(wù)、景觀(guān)工程、資管運營(yíng)等業(yè)務(wù)板塊，實(shí)現全產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同發(fā)展。
2020年，融信中國取得簽約銷(xiāo)售金額共計1551.7億元，同比增長(cháng)9.8%，擦線(xiàn)完成年度目標，但增速卻達上市以來(lái)最低。
2015-2019年，融信中國銷(xiāo)售增幅分別為33.15%、107%、103.9%、73.35%和15.94%，可以看出其銷(xiāo)售增速每況愈下。
據克而瑞數據顯示，2020年融信集團以1192.6億操盤(pán)金額位居房企第27位；以519.6萬(wàn)平方米操盤(pán)面積位居第40位。
克而瑞房企銷(xiāo)售排名
今年上半年，融信中國完成銷(xiāo)售額829.66億元，同比上升37.46%，完成全年銷(xiāo)售目標的51.85%。
從業(yè)績(jì)上看，2020年融信中國實(shí)現營(yíng)業(yè)收入483.03億元，同比下滑6.14%；實(shí)現歸母凈利潤24.28億元，同比下滑23.02%；負債比率由2019年末的70%上升至83%。
值得注意的是，這是自2017年以來(lái)融信中國業(yè)績(jì)首次出現下滑。
業(yè)績(jì)大幅下滑，除了疫情和房地產(chǎn)調控原因外，融信中國前些年高價(jià)拿地也是直接導致利潤下滑的誘因之一。
2016年，融信中國登陸資本市場(chǎng)后，開(kāi)啟了一波“補倉”行為，其中拿了不少地王項目和高價(jià)地。
當年，融信中國在全國收割了21塊土地，增加土儲超500萬(wàn)平方米，拿地均價(jià)高達8650元/平；2017年又大手筆拿了78個(gè)項目，新增總建筑面積1481.53萬(wàn)平方米。
近年來(lái)，融信中國“地王后遺癥”顯現，高價(jià)拿地、高負債的風(fēng)險開(kāi)始釋放，超高土儲成本大幅壓減了項目的利潤空間。
相較于同行，融信中國的銷(xiāo)售毛利率和凈利率一直比較低，2020年毛利率更是由24.3%驟降至14.91%，幾近腰斬。
銷(xiāo)售毛利率
截至2020年末，融信中國總資產(chǎn)為2332.49億元，總負債1825.9億元，凈資產(chǎn)506.59億元，資產(chǎn)負債率78%。
從房企融資新規“三道紅線(xiàn)”來(lái)看，融信中國剔除預收款項的資產(chǎn)負債率為69.9%，凈負債率82.8%，現金短債比為1.2，半年之內由“黃檔”降為“綠檔”。
《小債看市》分析債務(wù)結構發(fā)現，融信中國主要以流動(dòng)負債為主，占總債務(wù)的73%。
截至2020年末，融信中國流動(dòng)負債有1337.38億元，其一年內到期的短債債務(wù)有249.39億元，同比增長(cháng)33%。
流動(dòng)負債情況
相較于短債壓力，融信中國的流動(dòng)性尚可，其賬上現金及現金等價(jià)物有198.55億元，較2019年末大幅下降42%，非受限現金短債比為0.8。
除此之外，融信中國還有488.52億非流動(dòng)負債，主要為長(cháng)期借貸，其長(cháng)期有息債務(wù)有469.21億元。
整體來(lái)看，融信中國剛性債務(wù)合計718.6億元，主要以長(cháng)期有息債務(wù)為主，帶息債務(wù)比為39%。
在償債資金方面，近年來(lái)融信中國主要依賴(lài)于外部融資，尤其是高頻發(fā)行美元債，且發(fā)債成本較高。
總得來(lái)看，2020年融信中國業(yè)績(jì)大幅下滑，銷(xiāo)售增速創(chuàng )新低，銷(xiāo)售毛利率較低；“地王后遺癥”顯現，高價(jià)拿地、高負債風(fēng)險開(kāi)始釋放。
莆田歐氏家族草根起家，一門(mén)三富豪，在當地坐享盛名，就是在國內家族企業(yè)中也算是鳳毛麟角。
歐宗洪有兩個(gè)哥哥，老大是歐氏集團創(chuàng )始人歐宗金，老二是正榮集團創(chuàng )始人歐宗榮，他在家中排行第三，當地人稱(chēng)“歐老三”。
上世紀80、90年代，跟隨改革開(kāi)放的浪潮，歐氏兩個(gè)大哥先行外出謀生。一開(kāi)始他們在建筑工地施工，之后便開(kāi)始承接工程，歐氏兄弟從“橋路業(yè)務(wù)”切入，由此獲得了第一桶金。
后來(lái)，成年后的歐宗洪也憑借兄長(cháng)鋪好的道路，涌入創(chuàng )業(yè)大潮中。
2000年，歐宗洪正式進(jìn)入地產(chǎn)業(yè)，投資建設了莆田市當年的第一高樓“觀(guān)橋御景”樓盤(pán)；三年后他轉戰福州開(kāi)拓市場(chǎng)，成立了融信中國的前身。
然而，在融信剛成立的幾年里，歐宗洪基本沒(méi)什么作為。直到2007年全國房?jì)r(jià)出現增長(cháng)，開(kāi)發(fā)商積極搶占土地市場(chǎng)。
2007年，歐宗洪在一場(chǎng)土拍上，以15.5億元總價(jià)、每平方米9953元樓面價(jià)拿下當時(shí)的福州單價(jià)“地王”項目。
戲劇性的是，拿下“地王”的次年，國家出臺樓市調控政策，福州樓市成交量“腰斬”，歐宗洪不得不以損失7000萬(wàn)元土地定金的方式，將地塊退回以挽回損失。
此后十年間，歐宗洪帶著(zhù)融信深入福建漳州、廈門(mén)等市場(chǎng)，并向長(cháng)三角區域上海、杭州等地“探路”，2013年進(jìn)入了全國地產(chǎn)TOP50行列。
2016年，融信迎來(lái)高光時(shí)刻，45歲的歐宗洪搶先在二哥的正榮集團之前上市了。
上市后，融信中國總部從福建遷至上海。在歐宗洪的帶領(lǐng)下，融信開(kāi)啟“土地收割”模式，由于高價(jià)拿地，他也被業(yè)界冠以“地王收割機”的稱(chēng)號。
然而，“歷史總是驚人的相似”，2016年底逢上海樓市“限價(jià)”政策，融信以天價(jià)拿下的“上海地王”又一度被套牢。
2018年，融信中國合約銷(xiāo)售從502億大幅增長(cháng)至1218億，首度突破千億大關(guān)。
近年來(lái)，融信中國的“地王后遺癥”逐步顯現，高價(jià)拿地、高負債風(fēng)險始終隨行在歐宗洪左右。
在這期間，歐宗洪進(jìn)行高頻次的發(fā)債，用于流轉現有債務(wù)再融資。
另外，融信中國少數股東在凈利潤中獲得的損益占比，明顯低于在權益總額中的占比，存在“明股實(shí)債”嫌疑。
近日，融信中國開(kāi)始組織架構大調整，將四大事業(yè)部裂變?yōu)?0個(gè)區域公司，此后又縮減為7個(gè)。
近年來(lái)，不少“閩系房企”紛紛爆雷，前有福晟、泰禾相繼爆發(fā)債務(wù)危機，后有禹洲、融信業(yè)績(jì)暴雷，閩系房企一貫激進(jìn)的高杠桿、快周轉模式，在房地產(chǎn)調控和融資新規下風(fēng)險開(kāi)始暴露。
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