機會(huì )總是留給有準備的人。

手握千億短期可動(dòng)用現金，新世界發(fā)展將繼續加強中國內地市場(chǎng)的收并購活動(dòng)。

日益分化的內房市場(chǎng)讓蟄伏者占優(yōu)，這對過(guò)去幾年表現激進(jìn)，如今卻陷入經(jīng)營(yíng)困難的出險房企來(lái)說(shuō)大概不太公平，但事實(shí)就是如此。

業(yè)界也曾喜歡談?wù)撔率澜绨l(fā)展內地業(yè)務(wù)發(fā)展緩慢，只是情況已發(fā)生變化，天平似乎越來(lái)越傾斜到這家港資開(kāi)發(fā)商身上。

去年下半年以來(lái)，該公司已完成對三個(gè)大灣區舊改項目的收購。

據資本市場(chǎng)消息，3月15日，新世界發(fā)展召開(kāi)了2022財年中期業(yè)績(jì)后非交易路演，著(zhù)重講述了在新發(fā)展環(huán)境下內地業(yè)務(wù)的戰略構思。

會(huì )議由新世界集團高管，包括執行董事兼新世界中國行政總裁黃少媚、K11高級副總裁兼南區負責人鄒郁，以及首席財務(wù)總監劉富強等主持。

新世界發(fā)展是最早參與內地投資的港資企業(yè)之一。

在第一代領(lǐng)導人鄭裕彤帶領(lǐng)下，新世界集團于上世紀80年代率先來(lái)到廣州，開(kāi)發(fā)建設了中國首間中外合資酒店——中國大酒店。

當時(shí)，新世界發(fā)展內地業(yè)務(wù)主要分為兩個(gè)獨立板塊：新世界中國是內地業(yè)務(wù)發(fā)展的主體，于1997年在港交所主板上市，內地商業(yè)、百貨部分則交由新世界百貨主理。

出于對內地經(jīng)濟前景的看好，新世界中國前20余年發(fā)展布局策略?xún)A向于全覆蓋，基建、住宅、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、舊城改造以及度假村等范疇均有涉及，表現十分活躍。

且投資地域十分廣闊，對一二三線(xiàn)城市基本上一視同仁，以較低的價(jià)格勾下大量土儲。在華北及東北的北京、沈陽(yáng)、大連、天津，華中的武漢、長(cháng)沙，西部的成都、貴陽(yáng)，華南的廣州、?？诘鹊?，均能看到新世界中國的身影。

但2000年后，新世界中國拓展速度肉眼可見(jiàn)地放緩，招拍掛、收并購動(dòng)作寥寥。早年囤積的土儲支撐著(zhù)該公司的業(yè)績(jì)，直至10年代初期。

資料顯示，截至2013年新世界中國擁有約2650萬(wàn)平方米土地儲備，過(guò)去積累的項目不在少數。雖然彼時(shí)二三線(xiàn)城市火爆的行情能暫時(shí)緩解部分焦慮，但長(cháng)期缺乏新增土儲的問(wèn)題最終還是會(huì )擺到眼前。

2012年，第二代領(lǐng)導人鄭家純接任主席，新世界向外公布了進(jìn)取的目標：“希望新世界能成為香港地產(chǎn)商的‘四大’，甚至第一?！辈榇酥贫讼鄳母锎胧?。

內地業(yè)務(wù)成為被調整對象之一，鄭家純的思路是，新世界中國住宅、商業(yè)兩手抓同步加快投入。據悉，這一年新世界中國的對外融資規模超過(guò)百億港元。

其中，住宅部分調整買(mǎi)地策略，傾向于在二三線(xiàn)城市購入規模較小不需要長(cháng)期發(fā)展的土地，以縮短發(fā)展周期，加快周轉速度。商業(yè)方面瞄準經(jīng)濟發(fā)展水平較高的一二線(xiàn)城市開(kāi)發(fā)商業(yè)綜合體項目，如沈陽(yáng)、廣州、武漢、?？诩俺啥嫉?，主要用作長(cháng)遠收租，增加經(jīng)常性收入。

2014年，鄭氏家族發(fā)起對新世界中國的私有化，尋求更靈活的融資手段，擴大對內地投資。

翌年，內地房地產(chǎn)市場(chǎng)走弱。新世界中國持續剝離非核心資產(chǎn)，分別向兄弟平臺周大福出售酒店管理業(yè)務(wù)套現19.63億港元，向恒大集團出售武漢、?？?、惠州、貴陽(yáng)和成都多個(gè)物業(yè)，交易金額超200億元。

“出售標志著(zhù)集團減低二線(xiàn)及三線(xiàn)城市及毛利率較低項目投資，把資源集中在一線(xiàn)及1.5線(xiàn)城市及中型物業(yè)項目，達到優(yōu)化物業(yè)發(fā)展及投資組合策略?！毙率澜绠敃r(shí)解釋。

2016年，新世界中國私有化成功，第三代掌舵人鄭志剛逐漸走向臺前。

出清了大量二三線(xiàn)城市項目后，新世界中國投資重心開(kāi)始往粵港澳大灣區轉移。在“激進(jìn)一點(diǎn)”口號引領(lǐng)下，新世界在廣州、深圳、佛山等灣區內核心城市增購土地，并加強對城市更新、產(chǎn)城融合的研究。

截至2021年12月31日，新世界發(fā)展于中國內地持有約551.6萬(wàn)平方米土地儲備，其中54%位于大灣區。而持有的10個(gè)舊改項目，全部位于廣州和深圳。

研究新世界中國內地的歷史沿革，能更好地幫助我們理解，為何對新世界來(lái)說(shuō)，目前劇變的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了挑戰，但更多是機會(huì )。

事實(shí)上，近年來(lái)新世界中國業(yè)務(wù)發(fā)展的其中一個(gè)矛盾點(diǎn)，是擴張決心與價(jià)格越來(lái)越失衡的土地市場(chǎng)之間并不匹配。

向來(lái)注重利潤率和財務(wù)健康的港資開(kāi)發(fā)商，面臨土地市場(chǎng)激烈的競爭和高企的價(jià)格，往往難以像部分內房那般不計成本。

直至疫情和房地產(chǎn)行業(yè)大調整時(shí)代到來(lái)，讓新世界看到業(yè)務(wù)加速的可能性。

“疫情期間現金為王……”、“逆市中現金永遠為王……”據觀(guān)點(diǎn)新媒體了解鄭志剛在疫情爆發(fā)后的幾場(chǎng)業(yè)績(jì)會(huì )內，曾多次提到公司擁有十分充足的現金，能在合適時(shí)間入市增強核心業(yè)務(wù)。

而來(lái)自參與最新這場(chǎng)路演的投資者透露，鄭志剛在2021年6月份已在公司內部公布“quic kwin”（快贏(yíng)）戰略，并很快督促手下團隊開(kāi)展相關(guān)工作。

觀(guān)點(diǎn)新媒體獲悉，新世界中國去年下半年在收并購方面主要在舊改方面取得突破，并將3個(gè)項目收入囊中。

它們分別為位于深圳市光明區新湖街道的深圳光明光僑食品廠(chǎng)改造項目，項目占地約5萬(wàn)平米，預計改造后可提供超16萬(wàn)平米可售住宅；深圳市龍崗區188工業(yè)區城市更新項目，項目總規劃面積65萬(wàn)平方米；以及位于廣州市海珠區的廣東省應急醫院、廣東省第二人民醫院宿舍區項目。

“去年這種情況下，市場(chǎng)上有很多發(fā)展商、同行愿意把他們項目（的股權）拿出來(lái)銷(xiāo)售?！秉S少媚會(huì )上對投資者們如是介紹，第一個(gè)并購案188工業(yè)區城市更新項目在去年8-9月份就成功落定。

“它是一個(gè)發(fā)展商做了10年的工改項目，已經(jīng)全部拿了總規?！庇型顿Y者這樣轉述，新世界是以非常便宜的價(jià)格收購了65%股權，入駐后立刻完成了剩余拆遷處理工作，項目目前已經(jīng)動(dòng)工。

參加會(huì )議的投資者告訴觀(guān)點(diǎn)新媒體，除該項目外，光僑食品廠(chǎng)改造項目最快也將在今年10月動(dòng)工。而廣東省應急醫院、廣東省第二人民醫院宿舍區項目，目前也已經(jīng)全部搬遷完畢，今年內要動(dòng)工開(kāi)建。據悉，這批項目的毛利率預計高于50%。

而早前，2月末的業(yè)績(jì)會(huì )上，鄭志剛曾宣布將預留約200億港元用于推進(jìn)收并購。

首席財務(wù)總監劉富強于路演中就補充稱(chēng)，新世界在收并購上并不局限香港或者內地，約200億港元的預算中，內地方面占90億元人民幣，香港會(huì )用大概80億港元。

但黃少媚強調，新世界中國在收并購上并非來(lái)者不拒。未來(lái)意愿收購的項目，必須具備能夠快速開(kāi)發(fā)、快速銷(xiāo)售的條件。另外，項目地段、內部復雜程度都是考量的標準。

“我們要做充足的盡職調查，也會(huì )非常注重法律的穩健”，投資者如此引用會(huì )中高管表態(tài)。

強調“快速開(kāi)發(fā)、快速銷(xiāo)售”的背后，是新世界對公司資金安全的考量。通過(guò)加強出售非核心資產(chǎn)、加強樓盤(pán)的推售回款，新世界近兩年來(lái)一直維持著(zhù)大量的現金儲備。

資料顯示，在2019/2020財年，新世界發(fā)展通過(guò)出售資產(chǎn)，合共收回了106億港元現金。2020/2021財年則出售了約180億港元非核心資產(chǎn)，本年度還將計劃出售80-100億港元。

因此到2020/2021財年末，新世界發(fā)展擁有現金儲備大概1000億港元。黃少媚稱(chēng)，公司短期內可動(dòng)用資金大約有500多億港元，仍然十分充裕。這也是“快贏(yíng)”戰略得以成功的基礎，也是新世界面對下行行情的底氣所在。

“過(guò)去我們一直堅持的是財務(wù)穩健?！甭费葜杏懈吖苋绱吮硎?，目前中國經(jīng)濟發(fā)展的總體基調仍是穩中求進(jìn)、行穩致遠。新世界中國有比較激進(jìn)的一面，但也不會(huì )遠離大基調。

接下來(lái)的一年，新世界將堅持三個(gè)主要方向：第一，嚴格控制財務(wù)狀況，維持財務(wù)穩??；第二，深耕大灣區；第三，堅持穩中求勝、開(kāi)源節流的策略。

通過(guò)投資物業(yè)加強經(jīng)常性收入，是新世界發(fā)展加強財務(wù)穩定性的重要手段。

遵循相同的“商業(yè)與住宅并重”發(fā)展策略，商業(yè)地產(chǎn)出身的鄭志剛將自創(chuàng )品牌K11融入新世界，以此加強了后者的商業(yè)產(chǎn)品線(xiàn)。目前，K11已從一個(gè)創(chuàng )業(yè)項目逐漸成長(cháng)為新世界逆市增長(cháng)的關(guān)鍵板塊。

資料顯示，在2021/2022財年上半年，新世界發(fā)展在中國內地的物業(yè)投資收入達到10.21億港元，同比上升16.7%；香港分部收入14.97億港元，同比增長(cháng)4%。在疫情的影響下，新世界發(fā)展整體租金收益率仍上升了9%。

截至目前，新世界在香港及中國內地合共營(yíng)運17個(gè)K11項目。按照規劃，K11將在未來(lái)4年增加21個(gè)新項目，即總運營(yíng)項目將達到38個(gè)，運營(yíng)面積達到280萬(wàn)平方米。

據此，香港及中國內地K11項目租金收入由2021財年到2026財年，將達到30%以上的復合年均增長(cháng)率。

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

本文由“觀(guān)點(diǎn)”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！

原標題： 年報觀(guān)察 | 新世界內地要快贏(yíng)